Eksperci zaznaczyli, że kredytobiorcy, którzy skorzystają z nowego rządowego programu będą mogli zaciągnąć w banku wyższy kredyt ze względu na budżetową dopłatę do rat przez 10 lat spłaty, ale także ze względu na jej konstrukcję.

Jak wyjaśnił ekspert portalu RynekPierwotny.pl Andrzej Prajsnar, przez 10 lat dopłat kredyt będzie spłacany w formule malejących rat kapitałowo-odsetkowych. Dzięki dopłacie od państwa, będą one dużo niższe niż normalnie, przy czym w ciągu 10 lat spłacona zostanie duża część kapitału. Jeśli więc kredytobiorca po 10 latach przejdzie na tzw. annuitetowy sposób spłaty (w równych ratach), to znacząco nie wzrośnie miesięczne obciążenie jego budżetu domowego.

"W medialnych przekazach nie zawsze pojawia się informacja, że stałe oprocentowanie +Bezpiecznego kredytu 2 proc.+ będzie sumą stawki 2 proc. i pewnej marży banku. Innymi słowy, stałe oprocentowanie kredytów po wliczeniu marży wyniesie np. 3,2 proc. - 3,7 proc. przez pierwsze 5 lat. Oczywiście takie +hipoteki+ z dotacją wciąż byłyby ponad dwa razy tańsze od dostępnych obecnie kredytów o czasowo stałym oprocentowaniu (zmienianym co 5 lat)" - zauważył Prajsnar.

Reklama

Ekspert wyliczył, że singiel zarabiający "na rękę" 6 tys. zł mógłby obecnie liczyć na 25-letni niedotowany kredyt mieszkaniowy o wysokości 230 tys. zł, zaś małżeństwu z dzieckiem mającemu podobny dochód bank pożyczyłby co najwyżej 215 tys. zł. W przypadku "Bezpiecznego kredytu" zdolność kredytowa singla wzrosłaby do 345 tys. zł, zaś dla gospodarstwa domowego składającego się z trzech osób – do 320 tys. zł.

"W większości dużych miast nawet kawalerek o takiej cenie jest bardzo mało. Bez problemu można jednak znaleźć nawet mieszkania dwupokojowe w mniejszych miastach wojewódzkich czy też miastach powiatowych. Tym bardziej, że program ma obejmować zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. Mieszkania z drugiej ręki są zaś zwykle tańsze od nowych" - wskazał Prajsnar.

Zdaniem eksperta portalu GetHome.pl Marka Wielgo rządowy program może zrobić furorę także w największych metropoliach, a zwłaszcza w okalających je miejscowościach. Przyjęty przez rząd projekt ustawy określa maksymalną wysokość "Bezpiecznego kredytu": w przypadku singla wynosi ona 500 tys. zł, zaś dla małżeństw lub rodziców z dzieckiem – 600 tys. zł.

"Singlowi do wykorzystania maksymalnej wartości dotowanego kredytu w 2023 r. potrzebny będzie dochód netto na poziomie ok. 9 tys. zł miesięcznie. W przypadku rodziny 2+1 analogiczny próg dochodowy to 11 tys. zł netto" – wyliczył Andrzej Prajsnar.

Analitycy przypomnieli, że maksymalny wkład własny, według obecnych założeń projektu, może wynieść - i dla singla, i dla rodziny - 200 tys. zł. "Mając więc do dyspozycji 600-800 tys. zł jest już w czym wybierać - także w ofercie firm deweloperskich. Z danych Big Data RynekPierwotny.pl wynika, że liczbowo najwięcej mieszkań w tym przedziale cenowym znajdziemy w Warszawie, choć ich udział w ofercie deweloperów nie jest zbyt duży w porównaniu z innymi metropoliami (np. odsetek nowych mieszkań do 600 tys. zł wynosi w stolicy 30 proc.). Dla porównania w Łodzi przekracza on 60 proc., zaś w Poznaniu jest nieco poniżej tej wartości" - podali analitycy.

W ocenie Marka Wielgo do zaciągania "Bezpiecznego kredytu" będą zmotywowani szczególnie ci, którzy obecnie wynajmują mieszkania na zasadach rynkowych. Najem stanie się po prostu droższy od raty preferencyjnego kredytu na zakup mieszkania. "Pamiętajmy, że odpowiednikiem czynszu, który trafia do kieszeni właściciela mieszkania, są odsetki i prowizje, czyli zarobek banku. Rata kapitałowa buduje zaś majątek kredytobiorcy" - zaznaczył.

Jak przekazał, za "Bezpieczny kredyt" w wysokości 600 tys. zł i wkład własny można będzie bez problemu kupić trzypokojowe mieszkanie w którymś z największych miast. W przypadku rozłożenia spłaty na 25 lat pierwsza, malejąca rata preferencyjnego kredytu może sięgać 3,8 tys. zł, z czego ok. 1,8 tys. zł to odsetki.

Eksperci zwrócili uwagę na opinię Narodowego Banku Polskiego do projektu ustawy ws. "Bezpiecznego kredytu", wedle której program może spowodować wzrost cen metrażu i pogorszenie dostępności mieszkań dla mniej zamożnych osób. Według analityków portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl podwyżki odczują przede wszystkim kupujący mieszkania na kredyt w miejscowościach okalających największe metropolie.

Z danych serwisu RynekPierwotny.pl wynika, że nowe mieszkania na sprzedaż w okolicach Warszawy kosztują obecnie nieco ponad 8,5 tys. zł za m kw., czyli niemal o 40 proc. mniej niż średnio w stolicy. Jeszcze większa różnica cenowa, bo wynosząca 46 proc., występuje między Wrocławiem i miejscowościami okalającymi to miasto. Nowy program rządu może zmniejszyć podane różnice cenowe - uważają eksperci.

Wskazali też, że pierwsze dwa miesiące tego roku przyniosły spore ożywienie w sprzedaży nowych mieszkań. Z danych serwisu RynekPierwotny.pl wynika, że w styczniu i lutym deweloperzy sprzedali w sześciu największych miastach oraz Katowicach łącznie blisko 7,6 tys. mieszkań., czyli o 18 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

"Do biur sprzedaży firm deweloperskich wracają na razie głównie ci, którzy wstrzymali się z decyzją o zakupie mieszkania w obawie przed wzrostem oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Oczywiście mówimy tu o osobach, które chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe sprzedając poprzednie lokum, a więc nie łapią się na +Bezpieczny Kredyt+. Obawa przed wzrostem cen wywołanym przez nowy rządowy program dopingująco może działać także na posiadaczy znacznych nadwyżek finansowych, którzy inwestują w mieszkania na wynajem. Poza tym takie osoby szukają często lokali gotowych lub znajdujących się w ostatnim stadium budowy. Wzrost popytu spowodowany rządowym programem może dodatkowo ograniczyć ofertę wspomnianych mieszkań" – skomentował Marek Wielgo.

Dodał, że w ostatnich pięciu latach nie było tak słabego początku roku pod względem liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W efekcie znacząco skurczyła się oferta firm deweloperskich. "Może ona szybko urosnąć o +dziury w ziemi+, bo deweloperzy dysponują sporym zapasem mieszkań, na które uzyskali w ubiegłym roku pozwolenia na budowę, ale jeszcze jej nie zaczęli. Jednak rosnące koszty budowy oraz perspektywa ożywienia popytu na skutek uruchomienia programu +Bezpieczny Kredyt+ to czynniki, które najpewniej ostatecznie przekreślą oczekiwania wyraźnej korekty cen mieszkań" - podsumował Wielgo. (PAP)