"Na perspektywy gospodarcze dla rynku nieruchomości najmocniej wpływają niepewności spowodowane podwyżkami stóp procentowych oraz brakiem dostępnego kapitału, w tym dłużnego. Skutkują one z kolei niską płynnością, obawami o refinansowanie istniejących już zobowiązań oraz podejściem +poczekamy, zobaczymy+ w branży" - wskazano w środowej informacji prasowej poświęconej raportowi Urban Land Institute (ULI) i PwC. Dodano, że kluczowa rynkowa niewiadoma dotyczy ewentualnego wzrostu czynszów.
Jak zauważono, choć rynek nie zna jeszcze wszystkich konsekwencji zacieśniania polityki pieniężnej i podwyżek stóp procentowych, to "masowe i nagłe wycofywanie się inwestorów instytucjonalnych i detalicznych z prywatnych funduszy otwartych niepokoi jego liderów".
"Nie dziwi nas, że globalne obawy o wysokość stóp procentowych, dostępność kapitału, a także rentowność wyjścia znajdują odzwierciedlenie także na polskim rynku nieruchomości. Niektórzy inwestorzy pozostają aktywni, ale inni wskazują, że ciągłe, zniechęcające ich wahania mogą się utrzymać nawet do III kwartału 2023 r." - powiedział, cytowany w informacji prasowej, prezes ULI Poland Soren Rodian Olsen.
Jego zdaniem polskim najemcom ten rok może przynieść różne wyzwania, ponieważ popyt nadal rośnie – mowa o warszawskich biurach, rynku logistycznym i PRS. "Spada jednak podaż i najpewniej w najbliższym czasie ten trend się nie zmieni. Kluczowym czynnikiem wpływającym na polski rynek będzie też bardzo potrzebne wdrażanie odpowiednio opomiarowanych strategii i działań ESG (Environment, Social and Corporate Governance - PAP). W polskim sektorze nieruchomości staje się to priorytetem, zarówno dla inwestorów, jak i najemców, co doprowadzi do zwiększenia i przyśpieszenia redukcji emisji CO2" – dodał prezes ULI Poland.
Według autorów opracowania największą przeszkodą przy zawieraniu transakcji w 2023 r. na globalnym rynku ma być niepewność i nieprzewidywalność co do tego, kiedy, na jak długo i na jakim poziomie stopy procentowe się zatrzymają, przez co brakuje jasności odnośnie do cen nieruchomości.
"Przy powszechnym oczekiwaniu, że stopy procentowe pozostaną na wysokim poziomie przez dłuższy czas, ustalanie cen jest ogromnym problemem. Niskie wolumeny i płynność dodatkowo utrudniają to zadanie, a niektórzy określają je obecnie mianem oszukańczej wojny między kupującymi i sprzedającymi" - wskazano.
Jak dodano, sektor magazynowy zaliczył najprawdopodobniej korektę cenową na głównych rynkach, a handlowy liczy na to, że długotrwałe zmiany strukturalne są uwzględniane w cenach. W segmencie biurowym panuje z kolei niepewność.
Zdaniem autorów raportu na rynku brakuje kapitału zarówno na nowe, jak i odnawiane nieruchomości. "Wysokie koszty budowy, problemy z dostępnością siły roboczej i niepewne przyszłe zapotrzebowanie ze strony najemców stanowią obecnie zbyt duże ryzyko dla większości banków. Istniejące kredyty są wszakże refinansowane, co może wpływać uspokajająco na obawiających się powtórki globalnego kryzysu finansowego. Jednak wielu inwestorów i tak boleśnie odczuje braki finansowe" - wskazano.
Jak dodano, rynek nieruchomości znajduje się w niełatwej sytuacji, gdyż "rosną potrzeby i naciski na przyspieszanie realizacji celów ESG firm, zmiany funkcjonalności nieruchomości, utrzymanie budynków i dochodowości najmów, a wielu modernizacji i inwestycji nie można już odkładać."
Jeśli chodzi o segment mieszkaniowy, to nadal jest on nieosiągalny dla rosnącej liczby nabywców, mimo że rosnące stopy procentowe wpłynęły na osłabienie popytu i wyhamowały wzrost cen lokali na niektórych rynkach. "Powszechna nierównowaga między podażą a popytem w tym segmencie spowodowała realokację kapitału – nieruchomości mieszkaniowe stały się największym sektorem rynku pod względem wolumenu transakcji od czasu pandemii. Obecne warunki rynkowe sprzyjają koncentracji inwestorów mieszkaniowych na najbardziej odpornych na zawirowania rynkowe typach nieruchomości, z mocnym profilem dochodowym, w tym wielorodzinnych, senioralnych i studenckich" - wyjaśniono w opracowaniu.
W raporcie "Emerging Trends in Real Estate Global Outlook 2023" Urban Land Institute (ULI) i PwC przedstawione są kluczowe czynniki wpływające na sentyment na globalnym rynku nieruchomości oraz trendy inwestycyjne i deweloperskie. Publikacja powstała na podstawie badań oczekiwań światowych liderów rynku nieruchomości na bieżący rok.
autor: Aneta Oksiuta