Rządowy projekt ustawy o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom trafił już do Sejmu. Warto przypomnieć, że ten projekt poza gwarancją darmowych wakacji kredytowych (trwających do 8 miesięcy) zakłada również wprowadzenie kredytowego zamiennika dla stopy WIBOR. Na razie nie wiemy jeszcze do końca, jaki wskaźnik będzie podstawą oprocentowania kredytów mieszkaniowych w PLN. Można jednak przypuszczać, że los WIBOR-u jako stopy referencyjnej dla „hipotek” został już przesądzony. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jakie korzyści finansowe dla kredytobiorców zapewniłaby dużo wcześniejsza zamiana WIBOR-u 3M na jedną z krótkoterminowych stóp rynku międzybankowego.
Wiele osób przecenia skutki proponowanych zmian
Projekt ustawy, który został niedawno przekazany do Sejmu potwierdza, że w razie problemów z wyborem nowego indeksu, rolę WIBOR-u jako podstawy oprocentowania kredytów mieszkaniowych przejmie stawka POLONIA. Obecnie jest ona znacznie niższa od WIBOR-u 3M i 6M, co wynika z jej krótkoterminowej specyfiki. W dniu 26 maja 2022 r. popularny WIBOR 3M oscylował na poziomie 6,53%, a stawka POLONIA wynosiła 5,24%. Trzeba jednak pamiętać, że powszechna zmiana WIBOR-u w umowach kredytowych na stawkę POLONIA lub inną będzie wymagała zastosowania wyrównawczego spreadu, o którym mówi Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/1011 z dnia 8 czerwca 2016 r. Korekta poprzez historyczny, pięcioletni spread sprawi, że nowa stopa referencyjna w ujęciu długoterminowym nie będzie o wiele niższa od WIBOR-u 3M i 6M.
Korzyści finansowe byłyby mniejsze od oczekiwań
Po udzieleniu krótkich wyjaśnień na temat planowanej zmiany stopy referencyjnej kredytów mieszkaniowych warto sprawdzić, jakie byłyby potencjalne skutki jej znacznie wcześniejszego wprowadzenia. W ramach swojej analizy eksperci RynekPierwotny.pl postanowili uwzględnić położenie przykładowego kredytobiorcy, który na samym początku 2011 roku pożyczył 300 000 zł na 25 lat z marżą 1,80% i płatną na samym początku prowizją przygotowawczą (2,00%). Sytuację wspomnianego kredytobiorcy z początku maja 2022 r. można przeanalizować w ramach następujących wariantów:
- Rzeczywisty wariant 1 (WIBOR 3M jako stopa referencyjna): suma rat ze 136 miesięcy wynosząca 219 095 zł i saldo zadłużenia na poziomie 202 252 zł
- Hipotetyczny wariant 2 (stawka POLONIA jako stopa referencyjna): suma rat ze 136 miesięcy wynosząca 210 546 zł i saldo zadłużenia na poziomie 199 474 zł
- Hipotetyczny wariant 3 (stawka POLONIA powiększona o spread wynoszący 0,30 punktu procentowego jako stopa referencyjna): suma rat ze 136 miesięcy wynosząca 217 243 zł i saldo zadłużenia na poziomie 201 840 zł
Powyższe przykłady potwierdzają, że dużo wcześniejsze zastąpienie WIBOR-u 3M przez stawkę POLONIA lub inną krótkoterminową stopę rynku międzybankowego nie przyniosłoby kredytobiorcy spektakularnych oszczędności przez ponad 11 lat (nawet w razie nieuwzględnienia spreadu). Przez większość badanego okresu WIBOR 3M oscylował bowiem na poziomie zbliżonym chociażby do stawki POLONIA. Dopiero na początku trwającego cyklu podnoszenia stóp procentowych NBP różnica pomiędzy WIBOR-em 3M/6M i krótkoterminowymi stopami zaczęła rosnąć. Warto pamiętać, że w sytuacji łagodzenia polityki pieniężnej i spadku stóp NBP to WIBOR 3M/6M będzie bardziej korzystny dla kredytobiorców niż krótkoterminowe stopy międzybankowe. Taka zależność była już widoczna w drugiej połowie 2012 r.
Inflacja większym ratalnym problemem niż WIBOR?
Analiza wypowiedzi i komentarzy niektórych kredytobiorców sugeruje, że zbyt dużą wagę przywiązują oni do WIBOR-u, a zbyt małą do inflacji. Presja inflacyjna działa bowiem dwojako na konsumentów. Z jednej strony wymusza ona podwyżki stóp procentowych NBP i oprocentowania kredytów. Drugim skutkiem inflacji jest obniżka realnej wartości tej części dochodu, która pozostała gospodarstwu domowemu po zapłaceniu rat. Niestety, niektóre pomysły przedstawione przez rząd w projekcie ustawy o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom prawdopodobnie będą miały inflacyjny skutek. W tym kontekście zastrzeżenia NBP wobec zbyt dużej dostępności bezpłatnych wakacji kredytowych wydają się zasadne.
