Jak uniknąć podatku przy sprzedaży mieszkania? Ulga w rozliczaniu PIT

Sezon rozliczeń podatkowych właśnie ruszył. Dzięki usłudze Twój e-PIT podatnicy mogą szybko i wygodnie zaakceptować lub zmodyfikować swoje zeznanie online. W natłoku ulg i odliczeń łatwo jednak przeoczyć tę, która w praktyce może oznaczać oszczędności liczone w dziesiątkach tysięcy złotych. Chodzi o tzw. ulgę mieszkaniową – rozwiązanie szczególnie istotne dla osób, które sprzedały nieruchomość przed upływem 5 lat od jej zakupu.

Sprzedaż mieszkania przed 5 latami? Uważaj na 19-proc. podatek

Zgodnie z ustawą o PIT, jeśli podatnik sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabył, musi zapłacić 19-proc. podatek od dochodu ze sprzedaży.

Dla wielu osób oznacza to konieczność oddania fiskusowi znacznej części zysku ze sprzedaży mieszkania czy domu. Istnieje jednak „koło ratunkowe” – tzw. ulga mieszkaniowa.

Ulga mieszkaniowa – na czym polega?

Ulga polega na zwolnieniu z podatku dochodu ze sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem że uzyskane środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Podatnik ma na to 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

W praktyce oznacza to, że jeśli pieniądze ze sprzedaży mieszkania przeznaczymy na:

• zakup innej nieruchomości,
• budowę domu,
• rozbudowę, nadbudowę lub przebudowę budynku,
• remont własnego mieszkania lub domu,

– możemy znacząco obniżyć podatek, a w wielu przypadkach całkowicie go uniknąć.

Problem z interpretacją przepisów

Przez lata wątpliwości budziło to, co dokładnie można uznać za „własne cele mieszkaniowe”. Ustawa o PIT nie zawiera bowiem precyzyjnej definicji takich pojęć jak „remont” czy „budowa”.

Czy zakup kuchenki to remont?
Czy meble na wymiar to element budowlany czy tylko wyposażenie?
Czy oświetlenie LED można odliczyć?

Te pytania często prowadziły do sporów z organami skarbowymi.

Interpretacja ogólna Ministerstwa Finansów rozwiewa wątpliwości

Interpretacja ogólna nr DD2.8202.4.2020 wydana przez Ministerstwo Finansów doprecyzowała katalog wydatków, które można uznać za realizację własnych celów mieszkaniowych. Jak wskazano w tym ważnym dla podatników dokumencie, podatnik może bezpiecznie uwzględnić w rozliczeniu m.in. wydatki na zakup i instalację:

• kuchenki gazowej lub gazowo-elektrycznej,
• płyty indukcyjnej,
• piekarnika,
• okapu lub pochłaniacza,
• szafki stanowiącej element mocowania umywalki,
• oświetlenia (w tym taśm LED i oczek halogenowych),
• mebli trwale połączonych z elementami budowlanymi (np. mebli na wymiar).

To istotna zmiana praktyczna – wiele osób dotąd obawiało się uwzględniać takie wydatki w obawie przed zakwestionowaniem przez fiskusa.

Meble na wymiar i zabudowa kuchni – można odliczyć

Szczególnie ważna informacja dotyczy mebli wykonywanych na zamówienie. Jeśli są one trwale połączone z elementami budynku (np. zabudowa kuchenna, szafy wnękowe), mogą zostać uznane za element realizacji celu mieszkaniowego. Oznacza to, że wydatek na ich zakup i montaż może pomniejszyć podatek do zapłaty.

Nie chodzi jednak o wolnostojące meble czy elementy łatwe do przeniesienia – kluczowe jest ich trwałe powiązanie z konstrukcją lokalu.

Kto może skorzystać z ulgi?

Z ulgi mieszkaniowej może skorzystać każdy podatnik, który:

1. Sprzedał nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia.
2. Uzyskał z tego tytułu dochód.
3. W ciągu 3 lat przeznaczył środki na własne, niekomercyjne cele mieszkaniowe.
4. Jest w stanie udokumentować poniesione wydatki (faktury, umowy).

Co ważne – chodzi wyłącznie o cele własne. Zakup nieruchomości pod wynajem co do zasady nie spełnia warunku realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jak wykazać ulgę w zeznaniu PIT?

Podatnik musi wykazać dochód ze sprzedaży nieruchomości w zeznaniu PIT-39. W tym samym formularzu wskazuje kwotę przeznaczoną na cele mieszkaniowe.

Jeśli w momencie składania zeznania nie wszystkie środki zostały jeszcze wydane (bo 3-letni termin jeszcze nie minął), podatnik deklaruje zamiar ich wydatkowania. Jeżeli później nie spełni warunków – będzie musiał skorygować zeznanie i dopłacić podatek wraz z odsetkami.

Ile można zyskać?

Oszczędności mogą być znaczące. Przykładowo:

• sprzedaż mieszkania z zyskiem 200 tys. zł oznaczałaby 38 tys. zł podatku,
• jeśli jednak całość środków zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe – podatek może wynieść 0 zł.

W dobie rosnących cen nieruchomości i kosztów wykończenia mieszkań ulga ta nabiera szczególnego znaczenia.

Dlaczego wielu podatników o niej zapomina?

Powody są proste:

• skomplikowane przepisy,
• brak jasnych definicji w ustawie,
• obawa przed kontrolą skarbową,
• przekonanie, że wyposażenie mieszkania nie podlega odliczeniu.

Przy czym interpretacja ogólna MF znacząco ogranicza ryzyko sporów i daje podatnikom większe poczucie bezpieczeństwa.

To może być jedna z ważniejszych ulg w 2026 roku

Wraz z rozpoczęciem rozliczeń w systemie Twój e-PIT warto dokładnie przeanalizować swoją sytuację – szczególnie jeśli w ostatnich latach sprzedaliśmy mieszkanie i inwestowaliśmy w nowe lokum.

Ulga mieszkaniowa nie jest nowym rozwiązaniem, ale dopiero teraz – po doprecyzowaniu przepisów – może być szeroko i bezpiecznie wykorzystywana przez podatników.

Dla wielu osób może oznaczać nie tylko obniżenie podatku, ale całkowite zwolnienie z jego zapłaty. A to w praktyce nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych pozostających w domowym budżecie.