Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Nowe przepisy będą wprowadzać dodatkowe obowiązki dla właścicieli mieszkań oferowanych głównie za pośrednictwem takich platform jak Airbnb czy Booking, a jednocześnie dadzą samorządom realne instrumenty wpływu na skalę oraz sposób prowadzenia najmu krótkoterminowego.
Nowe prawo o najmie krótkoterminowym: znane tylko zasady
Na tym etapie nie jest jeszcze przesądzone, w jakim stopniu polski ustawodawca zdecyduje się zaostrzyć regulacje względem minimum wynikającego z prawa unijnego.
Dyrektywa wyznacza ramy, natomiast takie szczegóły jak zakres rejestracji, limity dni wynajmu, wymagania przeciwpożarowe i sanitarne czy rola wspólnot mieszkaniowych, będą zależały od krajowych decyzji legislacyjnych. To właśnie te detale przesądzą o tym, czy zmiany okażą się dla rynku kosmetyczne, czy też wymuszą istotne korekty strategii inwestycyjnych dla właścicieli mieszkań.
Skala zjawiska, którego dotyczą planowane regulacje, jest znacząca. Brakuje możliwości jej oceny na podstawie oficjalnych, gminnych rejestrów najmu krótkoterminowego, istnieją jednak dane Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego za 2024 rok, według których w Polsce w tym modelu oferowano około 65 tysięcy mieszkań.
Na samej platformie Airbnb liczba ofert mieszkań sięgała niemal 60 tysięcy, natomiast na Bookingu dostępnych było ponad 35 tysięcy takich lokali, przy czym około 85 procent ofert z Bookingu pokrywało się z ofertami obecnymi na Airbnb. Ofert innych niż mieszkania na Airbnb było 19 tysięcy, a na Bookingu 20 tysięcy. Oznacza to, że realna podaż jest silnie skoncentrowana na kilku platformach i w dużej mierze dotyczy mieszkań.
Teraz najem krótkoterminowy to zjawisko lokalne - w metropoliach
Geograficznie najem krótkoterminowy jest zjawiskiem o lokalnym charakterze. Największa liczba ofert znajduje się w Warszawie (ponad 10 tysięcy), Krakowie (ok. 8 tysięcy), Gdańsku (ponad 6,5 tysiąca) oraz Wrocławiu (niecałe 3,5 tysiąca).
To właśnie w tych miastach, a precyzyjnie w ich centralnych i turystycznych dzielnicach, ewentualne skutki regulacji mogą być najbardziej odczuwalne.
– Jeżeli pojawią się obowiązkowe rejestry, dodatkowe wymogi techniczne, ograniczenia dni wynajmu czy konieczność uzyskiwania zgód wspólnot mieszkaniowych, część właścicieli stanie przed prostym wyborem: dostosować lokal do nowych zasad albo zmienić sposób jego wykorzystania. Wiele z tych mieszkań już dziś jest w pełni przygotowanych do najmu długoterminowego, który po wejściu przepisów może okazać się znacznie mniej wymagający pod względem formalnym. W takich warunkach naturalnym kierunkiem będzie przejście właśnie do tego segmentu rynku – komentuje potencjalne zmiany rynkowych trendów Anton Bubiel, ekspert rynku nieruchomości w SonarHome.pl.
Zmiany na rynku: nowe prawo zwiększy ofertę mieszkań do najmu długoterminowego?
Potencjalny odpływ mieszkań z najmu krótkoterminowego nie musi jednak oznaczać gwałtownej zmiany sytuacji na całym rynku nieruchomości.
W łagodnym scenariuszu, zakładającym przejście około 10 procent lokali do innych segmentów, oznaczałoby to ok. 6 tysięcy mieszkań w skali kraju. Przy takim rozłożeniu wpływ na czynsze najmu długoterminowego byłby umiarkowany i ograniczony lokalnie, a rynek sprzedaży odczułby go jedynie marginalnie.
Znacznie wyraźniejsze konsekwencje mogłyby pojawić się w scenariuszu pośrednim, w którym około 25 procent mieszkań, czyli około 15 tysięcy lokali, zmieniłoby swoją funkcję.
Taki wzrost podaży najmu długoterminowego, skoncentrowany głównie w centrach miast, mógłby doprowadzić do realnych obniżek czynszów w najbardziej nasyconych lokalizacjach.
Rynek sprzedaży odczułby to przede wszystkim w segmencie mieszkań inwestycyjnych, zwłaszcza kawalerek i lokali dwupokojowych, które już w ostatnich dwóch latach doświadczały korekt cenowych.
– Natomiast silny impuls podażowy, zwłaszcza dla najmu długoterminowego w dużych miastach oznaczałoby ziszczenie się najbardziej radykalnego scenariusza, w którym połowa mieszkań z najmu krótkoterminowego trafia na inne rynki. Taka sytuacja mogłaby wywołać spadki stawek w wybranych lokalizacjach, ale nawet wtedy trudno mówić o załamaniu rynku. Efekt byłby zauważalny, lecz wciąż lokalny i segmentowy, a nie ogólnopolski – podsumowuje Anton Bubiel.
Należy zakładać, że nadchodzące zmiany nie przyniosą jednej, uniwersalnej odpowiedzi dla całego rynku. Ich rzeczywisty wpływ będzie zależał od ostatecznego kształtu przepisów oraz od lokalnych uwarunkowań popytowo-podażowych.
Dla właścicieli mieszkań oznacza to konieczność chłodnej kalkulacji opłacalności, uwzględniającej nie tylko potencjalne przychody, ale także koszty regulacyjne i ryzyko ograniczeń.
Najem krótkoterminowy wchodzi w fazę, w której decyzje coraz częściej będą podejmowane nie intuicyjnie, lecz na podstawie twardych liczb i długoterminowych scenariuszy.
