rozwiń >

Podatek katastralny a podatek od nieruchomości – czym się od siebie różnią?

W Polsce funkcjonuje dziś podatek od nieruchomości, którego wysokość zależy przede wszystkim od powierzchni nieruchomości oraz stawek ustalanych przez gminę – w granicach określonych ustawowo. Podatnik nie musi samodzielnie wyliczać należności, ponieważ co roku otrzymuje decyzję z jej wysokością.

Podatek katastralny opiera się na innej zasadzie -uwzględnia wartość rynkową nieruchomości, a nie jej metraż. W praktyce oznacza to, że im droższe mieszkanie lub dom, tym wyższy podatek. Takie rozwiązania funkcjonują już w wielu krajach europejskich, m.in. w Niemczech, Francji czy Hiszpanii.

Podatek od nieruchomości jako jeden z podstawowych podatków lokalnych

Obowiązek jego zapłaty spoczywa co roku na właścicielach, posiadaczach samoistnych oraz użytkownikach wieczystych. Obejmuje on grunty (z wyłączeniem rolnych i leśnych), budynki, mieszkania oraz lokale użytkowe posiadające księgę wieczystą.

Wysokość podatku zależy od powierzchni oraz stawek ustalanych przez rady gmin. To gmina określa ich poziom na dany rok i przekazuje podatnikom decyzję z wyliczoną kwotą do zapłaty.

Rok 2026 ostatnim okresem relatywnie niskiego podatku?

Zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów i Gospodarki z 1 sierpnia 2025 r., w 2026 roku obowiązują maksymalne stawki podatku, których gminy nie mogą przekroczyć. Dla budynków mieszkalnych wynoszą one 1,25 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, natomiast dla nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą – do 35,53 zł za metr kwadratowy. Niższe stawki przewidziano dla niektórych szczególnych kategorii budynków, m.in. związanych ze świadczeniami zdrowotnymi. W przypadku budowli podatek liczony jest inaczej– wynosi 2 proc. ich wartości.

Czy od 1 stycznia 2027 trzeba będzie zapłacić wyższy podatek od nieruchomości?

20 marca 2026 r. grupa posłów Lewicy wniosła do Sejmu projekt nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zakłada on odejście od modelu opartego wyłącznie na powierzchni nieruchomości i uwzględnienie również jej wartości.

Autorzy projektu wskazują, że zmiany mają być odpowiedzią na problemy mieszkaniowe, takie jak niedobór dostępnych cenowo lokali, wysokie koszty najmu czy nieefektywne wykorzystywanie mieszkań. W ich ocenie istotnym zjawiskiem jest także gromadzenie nieruchomości w celach inwestycyjnych, co wpływa na wzrost cen.

Jak podkreślają projektodawcy, część mieszkań pozostaje niewykorzystana albo jest wynajmowana po wysokich stawkach. Proponowane rozwiązania mają ograniczyć takie zjawiska, zwiększyć dostępność mieszkań oraz poprawić wykorzystanie istniejących zasobów.

Wyższy podatek od nieruchomości ma uderzyć w tzw. „flipperów”

Zdaniem autorów projektu jednolite opodatkowanie wszystkich nieruchomości jest uzasadnione głównie wtedy, gdy służą one zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych właściciela lub jego najbliższej rodziny. W przypadku nieruchomości traktowanych jako inwestycja, źródło dochodu z najmu lub przedmiot szybkiego obrotu (tzw. „flipowania”), podatek (w ich ocenie) powinien być wyższy i lepiej odzwierciedlać faktyczne wykorzystanie lokali.

Jak miałby wyglądać nowy podatek od nieruchomości?

Projekt przewiduje zmianę sposobu ustalania podstawy opodatkowania dla domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych poprzez powiązanie jej z wartością nieruchomości. Oznacza to odejście od wyłącznego kryterium powierzchni.

Podstawę opodatkowania stanowić miałaby wartość ustalana na podstawie powierzchni oraz średnich cen rynkowych w danej gminie albo wskaźnika kosztu odtworzenia metra kwadratowego ogłaszanego przez wojewodę. Docelowo, od 2028 roku, możliwe będzie korzystanie z danych z Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami.

Wysokość podatku zależałaby także od liczby posiadanych nieruchomości. W przypadku jednego lub dwóch lokali stawka wynosiłaby 0,02 proc. ich wartości. Dla trzeciej i kolejnych nieruchomości przewidziano wyższe opodatkowanie – 0,5 proc. w pierwszym roku obowiązywania przepisów, z możliwością wzrostu do 1,5 proc. w kolejnych latach.

Ważne

Przykładowe wyliczenia pokazują skalę zmian. Dla mieszkania o powierzchni 56 m² obecny podatek wynosi kilkadziesiąt złotych rocznie, natomiast dla trzeciego lokalu po zmianach mógłby sięgnąć kilku tysięcy złotych, co oznacza wzrost nawet ponad dwudziestokrotny.

Które nieruchomości nie zostaną objęte wyższym podatkiem?

Podwyższone stawki dotyczyć będą przede wszystkim trzeciego i kolejnych lokali należących do jednego podatnika. Pierwsza nieruchomość również zostanie objęta nowymi zasadami, ale wzrost obciążeń ma być znacznie łagodniejszy.

Z opodatkowania wyłączone mają zostać m.in. lokale związane z budownictwem społecznym i komunalnym, mieszkania wykorzystywane w ramach pomocy społecznej oraz nieruchomości znajdujące się w budynkach wyposażonych w schrony uznane za budowle ochronne. Preferencje przewidziano również dla budynków spełniających określone normy efektywności energetycznej.

Projekt zakłada także możliwość różnicowania podstawy opodatkowania przez gminy poprzez wprowadzenie współczynników korygujących, uwzględniających m.in. lokalizację, rok budowy czy powierzchnię. Ma to pozwolić lepiej dostosować podatek do lokalnych warunków.

Ważne

Zmiany nie obejmą natomiast powierzchni mieszkalnych wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej – w tym zakresie nadal obowiązywać będzie podatek liczony od metra kwadratowego.

Nowy sposób naliczania podatku od nieruchomości. Trwają prace w Sejmie

Projekt znajduje się obecnie na etapie konsultacji społecznych, które potrwają do 22 kwietnia 2026 r. Zakłada się, że nowe przepisy mogłyby wejść w życie od 1 stycznia 2027 r. Uwagi można zgłaszać za pośrednictwem rządowego portalu legislacyjnego, klikając poniższy link:

Konsultacje społeczne poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 707)

Obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026 (M.P. z 2025 r., poz. 726)

Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektórych innych ustaw (nr w wykazie projektów ustawy, którym nie został jeszcze nadany nr druku: RPW/9790/2026)