Wybudowałeś ogrodzenie lub wybetonowałeś podjazd i zalałeś działkę sąsiada? Zmiana stanu wody skutkuje odszkodowaniem

Zalanie działki sąsiada jako efekt zmiany stanu wody

Wiele prac podejmowanych na działce może spowodować zmianę kierunku spływu wody deszczowej, powstanie nowego źródła wód podziemnych, czy zablokowanie przepływu np. w rowach. Jeśli ich skutkiem będzie zalanie nieruchomości gruntowej sąsiada lub pozbawienie go dopływu wody, właściciel działki musi liczyć się z konsekwencjami prawnymi.

Zgodnie z art. 234 prawa wodnego właściciel gruntu nie może bowiem:

• zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

• odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie.

Czym są wody opadowe i roztopowe? Chodzi o wody, które są skutkiem opadów atmosferycznych (deszczu lub śniegu), potocznie nazywane deszczówką.

Zmiana stanu wody a obowiązki właściciela gruntu

Wszelkie przeszkody oraz zmiany w odpływie wody, które powstały na gruncie powinny zostać przez właściciela tego gruntu usunięte. Obowiązek ten nakładają na niego wprost przepisy prawa wodnego, które rozszerzają go nie tylko na zmiany powstałe na skutek przypadku, ale także na te, które są wynikiem działania osób trzecich.

Zatem właściciel działki odpowiada za celowe kierowanie wody na grunt sąsiada oraz za niewłaściwie przeprowadzone roboty budowlane np. wybetonowanie podjazdu. Warto także podkreślić, że obowiązek usunięcia przeszkód lub zmian w odpływie wody nie jest uzależniony od tego, czy zmiana nastąpiła w wyniku działania legalnego, czy nielegalnego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1104/22).

Konsekwencje powstania szkody na działce sąsiada. Z czym musi liczyć się właściciel?

Powstanie szkody na działce ze względu na zmiany stanu wody u sąsiada nie pozostają bez konsekwencji prawnych. W pierwszej kolejności warto spróbować załatwić sprawę polubownie, ale trzeba pamiętać, że można też skorzystać z oficjalnej drogi.

Jeśli spowodowane przez właściciela działki zmiany stanu wody na gruncie wpływają szkodliwie na grunt sąsiada, wówczas wójt, burmistrz lub prezydent miasta mogą w drodze decyzji administracyjnej nakazać właścicielowi gruntu w określonym terminie:

• przywrócenie stanu poprzedniego lub

• wykonanie urządzeń, które zapobiegną szkodom.

Co istotne, postępowanie w sprawie zmiany stosunków wodnych może zostać wszczęte z urzędu, ale też na wniosek. Termin do jego zainicjowania wynosi zaś pięć lat od dnia, którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu na jego grunt.

Zmiana stosunków wodnych musi zostać udowodniona

W toku postępowania prowadzonego przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta musi zostać udowodnione, że faktycznie doszło do zmiany stosunków wodnych. Organ powinien zatem ustalić:

• kto, kiedy i w jaki sposób dokonał zmiany,

• czy na działce sąsiada powstała szkoda lub szkodliwe oddziaływanie;

• związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy zmianą a szkodą.

Oceny poszczególnych zdarzeń i ich skutków powinna dokonać osoba, posiadająca kwalifikacje i specjalistyczną wiedzę.

Odszkodowanie za zmianę stosunków wodnych

Postępowanie przed wójtem, burmistrzem lub prezydentem miasta ma na celu usunięcie skutków zmiany stosunków wodnych. Chodzi zatem o przywrócenie stanu sprzed zmian lub wykonanie prac np. podniesienia terenu lub zmianę spadków na działce, które zapobiegną szkodom w przyszłości. A co, gdy sąsiad poniósł wymierne szkody?

W takim wypadku ma on prawo do dochodzenia odszkodowania, występując z roszczeniem przed sądem powszechnym np. na podstawie art. 415 k.c.