rozwiń >

Podatek od sprzedaży nieruchomości – aktualnie obowiązujące przepisy

Przepisy dotyczące podatku od sprzedaży nieruchomości są przejrzyste. Każdy, kto sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabył lub wybudował, i nie robi tego w ramach działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu PIT.

Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości i zasady jego naliczania

Podatek PIT od sprzedaży nieruchomości oblicza się od osiągniętego dochodu, czyli różnicy pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu, powiększonej o dokonane odpisy amortyzacyjne. Stawka podatku wynosi 19%.

Przychodem jest cena sprzedaży pomniejszona o koszty uzyskania przychodów, takie jak koszty notarialne czy pośrednictwa.

Ważne

Jeśli organ podatkowy uzna, że cena została zaniżona, może sam określić przychód, biorąc pod uwagę wartość rynkową. W takim przypadku to właśnie ta wartość będzie podstawą opodatkowania.

Sprzedaż mieszkania nabytego w drodze spadku a podatek PIT

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku, kosztem uzyskania przychodów jest m.in. zapłacony podatek od spadków i darowizn oraz tzw. ciężary spadkowe – np. spłacone długi spadkowe czy roszczenia o zachowek, jednak tylko w tej części, która odpowiada wartości sprzedawanej nieruchomości.

Przykład

Jeżeli wartość wszystkich rzeczy i praw majątkowych przyjętych do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wynosi 1 000 000 zł, a wartość zbywanej nieruchomości wynosi 500 000 zł to udział wartości zbywanej nieruchomości wyniesie 50%. W przypadku poniesienia kosztu podatku od spadków i darowizn w wysokości 197 603,10 zł – kosztem uzyskania przychodów będzie 50% tej wartości – czyli 98 801,55 zł.

PIT przy sprzedaży mieszkania a zwolnienie z podatku od spadków i darowizn oraz innych ciężarów

Jeśli osoba sprzedająca nieruchomość nabyła ją w drodze spadku, ale była zwolniona z podatku od spadków i darowizn, dochód oblicza się według wzoru:

Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodu) + odpisy amortyzacyjne.

Przykład

Od tej kwoty płaci się 19% podatku. Jeśli więc dojdzie do zbycia nieruchomości o wartości 500 000 zł, przy poniesieniu kosztów notarialnych w wysokości 11 903,55, dochód wyniesie 488 096,45 zł. Wysokość podatku wyniesie zatem 92 738,33 zł. Należy również pamiętać o odpisie amortyzacyjnym.

Zwolnienie z podatku PIT przy sprzedaży nieruchomości

Podatku można uniknąć, jeśli przychód ze sprzedaży przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe, np. zakup nowej nieruchomości, spłatę kredytu hipotecznego, a nawet zakup mebli czy sprzętu AGD.

Kwotę zwolnienia można obliczyć stosując następujący wzór:

(dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony

Przykład

Jeżeli więc doszło do zbycia nieruchomości w kwocie 500 000 złotych, koszty uzyskania przychodu wyniosły 100 000 zł, a wydatki na własne cele mieszkaniowe wyniosły 200 000 zł - to dochód zwolniony z podatku PIT wyniesie 160 000 zł.

Ważne

Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków w terminie trzech lat od końca roku podatkowego w którym nieruchomość została zbyta. Jako dowody należy przedstawić rachunki, faktury, potwierdzenia przelewów.

Spłata kredytu hipotecznego jako wydatek zwalniający z PIT

Minister finansów, w interpretacji ogólnej z 1 kwietnia 2022 r. (nr DD2.8202.5.2020), potwierdził, że spłata kredytu – również konsolidacyjnego czy refinansowego – wraz z odsetkami, zaciągniętego na nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, jest wydatkiem na cele mieszkaniowe. Z wymienionej interpretacji wynika, że wydatek na spłatę kredytu (pożyczki), w tym kredytu konsolidacyjnego i refinansowego oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego na sfinansowanie wydatków związanych z nieruchomością będącą przedmiotem odpłatnego zbycia, mieści się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe.

Całkowite zwolnienie z PIT – tzw. ulga mieszkaniowa

Jeśli całość przychodu zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe,podatku nie płaci się w ogóle. Ulga nie przysługuje jednak osobom, które mają już inną nieruchomość niespełniającą warunków zwolnienia. W takiej sytuacji, jeśli sprzedają kolejną nieruchomość nabytą np. w spadku, muszą zapłacić 19-procentowy podatek.

Skoro przepisy są jasne – dlaczego fiskus wysyła wezwania do zapłaty?

Problemem jest tzw. ulga meldunkowa, która w latach 2007–2008 zastąpiła obowiązującą przez dekady ulgę mieszkaniową. Jej ofiary – jak ustaliła „Gazeta Wyborcza” –to tysiące osób. Przed 2007 r. podatku nie płacono, jeśli kupowało się mieszkanie droższe od sprzedawanego – ponieważ nie uzyskiwano realnego dochodu. Po wprowadzeniu ulgi meldunkowej można było uniknąć podatku, jeśli:

  • było się zameldowanym w nieruchomości przez co najmniej 12 miesięcy,
  • złożyło się oświadczenie o chęci skorzystania ze zwolnienia.

Problem polegał na tym, że wymóg złożenia oświadczenia ukryto w przepisach przejściowych. Nie informowali o nim ani notariusze, ani urzędnicy.

Prawie 19 tysięcy ofiar ulgi meldunkowej

Skutki źle napisanych przepisów są dziś bardzo dotkliwe, a kwoty żądane przez fiskusa naprawdę mogą przerazić:

  • małżeństwo z Białegostoku: wezwanie na 38 tys. zł,
  • para z Mazur: 100 tys. zł,
  • mieszkaniec Warszawy: aż 190 tys. zł,
  • w niektórych przypadkach zobowiązanie sięgało prawie 250 tys. zł.

To jednak tylko nieliczne przykłady wezwań, które otrzymały osoby sprzedające swoje nieruchomości. Według wyliczeń „Gazety Wyborczej” pułapka objęła niemal 19 tys. osób.

Wyrok TK: żeby skorzystać z ulgi podatkowej, oświadczenie nie było konieczne

Sprawę zbadał Trybunał Konstytucyjny. W wyroku z 9 lipca 2025 r. uznał, że zameldowanie na pobyt stały przez co najmniej rok było jedynym warunkiem skorzystania z ulgi. Oświadczenie – zdaniem TK – nie powinno być wymagane.

Trybunał podkreślił, że:

  • urzędy posiadają narzędzia, by samodzielnie sprawdzić zameldowanie,
  • przepisy były niejasne, często zmieniane i wprowadzały chaos,
  • zwolnienia podatkowe nie mogą działać jak pułapka na obywateli.

Wyrok TK nie wywołuje skutków prawnych. Obywatele zostali sami

Mimo treści wyroku – z powodu trwającego kryzysu konstytucyjnego – orzeczenie nie zostało opublikowane, a więc formalnie nie obowiązuje. Rząd, na mocy uchwały z 18 grudnia 2024 r., uznał, że Trybunał w obecnym składzie jest „niezdolny do wykonywania swoich zadań”. W efekcie odmawia publikacji jego orzeczeń.

Ważne

Konsekwencją takiego stanu rzeczy jest sytuacja, w której obywatele w praktyce nie mogą korzystać ze swojej konstytucyjnej ochrony.

Sprawę mogłaby rozwiązać interpretacja ogólna Ministerstwa Finansów – jak wskazuje Marek Isański z fundacji praw człowieka. Na razie jednak takiej interpretacji nie wydano.

wyborcza.biz

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 163 z późn. zm.)

Interpretacja ogólna Ministra Finansów nr DD2.8202.5.2020 z 1 kwietnia 2022 r.

Wyrok TK z 9 lipca 2025 r. (sygn. SK 64/20)