Ulga – pułapka. Fiskus wzywa do zapłaty tysiące Polaków, którzy byli przekonani, że korzystają z całkowitego zwolnienia z zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości

Każda osoba, która dokonuje nieruchomości jest zobowiązana do zapłaty podatku PIT [obowiązek podatkowy oraz stawka podatku]

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, każdy, kto sprzedaje nieruchomość przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabył lub wybudował, i nie robi tego w ramach działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu PIT.

Podatek PIT od sprzedaży nieruchomości oblicza się od osiągniętego dochodu, czyli różnicy pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu, powiększonej o dokonane odpisy amortyzacyjne. Obecnie, stawka podatku wynosi 19%.

Ustawodawca przewidział jednak możliwość zwolnienia z obowiązku zapłaty podatku pod pewnymi względami

Podatku można uniknąć, jeśli przychód ze sprzedaży przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe, np. zakup nowej nieruchomości, spłatę kredytu hipotecznego, a nawet zakup mebli czy sprzętu AGD. Kwotę zwolnienia można obliczyć stosując następujący wzór:

(dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony

Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków w terminie trzech lat od końca roku podatkowego w którym nieruchomość została zbyta. Jako dowody należy przedstawić rachunki, faktury, potwierdzenia przelewów. Pod powyższe zwolnienie kwalifikuje się również spłata kredytu (np. hipotecznego).

Minister finansów, w interpretacji ogólnej z 1 kwietnia 2022 r. (nr DD2.8202.5.2020), potwierdził, że spłata kredytu – również konsolidacyjnego czy refinansowego – wraz z odsetkami, zaciągniętego na nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, jest wydatkiem na cele mieszkaniowe. Z wymienionej interpretacji wynika, że wydatek na spłatę kredytu (pożyczki), w tym kredytu konsolidacyjnego i refinansowego oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego na sfinansowanie wydatków związanych z nieruchomością będącą przedmiotem odpłatnego zbycia, mieści się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe.

Jeśli całość przychodu zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, podatku nie płaci się w ogóle. Ulga nie przysługuje jednak osobom, które mają już inną nieruchomość niespełniającą warunków zwolnienia. W takiej sytuacji, jeśli sprzedają kolejną nieruchomość nabytą np. w spadku, muszą zapłacić 19-procentowy podatek.

Pułapka tzw. ulgi meldunkowej. Fiskus wzywa do zapłaty tysiące Polaków, którzy byli przekonani, że korzystają z całkowitego zwolnienia z zapłaty podatku

Takie wezwania otrzymały osoby, które nabyły nieruchomość w latach 2007–2008, a następnie sprzedały ją przed upływem 5 lat od daty nabycia i nie dopełniły warunku formalnego w postaci złożenia oświadczenia o zameldowaniu w lokalu przez co najmniej 12 miesięcy. Osoby te chciały skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej – która zastąpiła wcześniej obowiązującą przez dekady ulgę mieszkaniową.

Przed 2007 r. podatku nie płacono, jeśli kupowało się mieszkanie droższe od sprzedawanego – ponieważ nie uzyskiwano realnego dochodu. Po wprowadzeniu ulgi meldunkowej można było uniknąć podatku, jeśli:

• było się zameldowanym w nieruchomości przez co najmniej 12 miesięcy,
• złożyło się oświadczenie o chęci skorzystania ze zwolnienia.

Problem polegał na tym, że wymóg złożenia oświadczenia ukryto w przepisach przejściowych. Nie informowali o nim ani notariusze, ani urzędnicy.

Tysiące Polaków złapanych w pułapkę fiskusa. Muszą zapłacić nawet setki tysięcy złotych zaległego podatku

Skutki źle skonstruowanego prawa są dziśbardzo dotkliwe. Jak donosi Gazeta Wyborcza, mowa jest nawet o 19 tysiącach poszkodowanych, a kwoty żądane przez fiskusa dosłownie mrożą krew w żyłach.

- Małżeństwo z Białegostoku otrzymało wezwanie na 38 tys. zł, para z Mazur: 100 tys. zł, mieszkaniec Warszawy: aż 190 tys. zł. W niektórych przypadkach zobowiązanie sięgało prawie 250 tys. zł – informuje dziennik.

W obronie obywateli stanął TK. Problem w tym, że jego wyroki nie są obecnie respektowane

W wyroku z 9 lipca 2025 r. TK uznał, że zameldowanie na pobyt stały przez co najmniej rok było jedynym warunkiem skorzystania z ulgi. Zdaniem TK, przepisy ustawy o PIT, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., w jakim uzależniały skorzystanie przez podatnika ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych od złożenia oświadczenia o zameldowaniu – są niezgodne z Konstytucją.¹Trybunał podkreślił, że urzędy posiadały narzędzia, by samodzielnie sprawdzić zameldowanie, przepisy były niejasne, często zmieniane i wprowadzały chaos. Trybunał wyraźnie podkreślił, że zwolnienia podatkowe nie mogą działać jak pułapka na obywateli.

Mimo treści wyroku, orzeczenie nie zostało opublikowane, a więc formalnie nie obowiązuje. Ma to związek z trwającym obecnie z kryzysem konstytucyjnym. Rząd, na mocy uchwały z 18 grudnia 2024 r., uznał, że Trybunał w obecnym składzie jest „niezdolny do wykonywania swoich zadań”. W efekcie odmawia publikacji jego orzeczeń.

Konsekwencją takiego stanu rzeczy jest sytuacja, w której obywatele w praktyce nie mogą korzystać ze swojej konstytucyjnej ochrony. Sprawę mogłaby rozwiązać interpretacja ogólna Ministerstwa Finansów – jak wskazuje Marek Isański z Fundacji Praw Człowieka. Na razie jednak takiej interpretacji nie wydano.

RPO: „od strony merytorycznej wyrok i jego uzasadnienie zasługują na aprobatę. Słusznie wskazano, że ustawodawca naruszył Konstytucję, nie zapewniając podatnikom realnej możliwości skorzystania z ulgi meldunkowej”

Ze względu na zgłoszenia naruszeń konstytucyjnych praw obywateli, sprawą zajął się Rzecznik Praw Obywateli. W swojej opinii stwierdził, że "od strony merytorycznej wyrok i jego uzasadnienie zasługują na aprobatę. Słusznie wskazano, że ustawodawca naruszył Konstytucję, nie zapewniając podatnikom realnej możliwości skorzystania z ulgi meldunkowej". Wyrok zapadł jednak w nieprawidłowo obsadzonym składzie, dlatego RPO zmuszony był wycofać się z postępowania.

W jednej ze spraw zgłoszonych do Biura RPO wskazano, że do czasu ogłoszenia orzeczenia w trybie przewidzianym przepisami konstytucyjnymi wniosek podatnika o wznowienie postępowania należy traktować jako przedwczesny. W tej sprawie, dotyczącej osób starszych, fiskus przez 4 lata prowadził egzekucję z emerytury małżonków, co pogłębiło ich trudną sytuację materialną i przyczyniło się do pogorszenia zdrowia. Po niekorzystnych wyrokach sądów administracyjnych fiskus nasilił działania egzekucyjne. Emeryci uznali to za zagrożeni utratą mieszkania i zaciągnęli pożyczkę. Ponieśli ciężar w kwocie ok. 112 tys. zł (podatek, koszty egzekucyjne oraz odsetki od zaległości) i do dziś regulują zobowiązanie z tytułu pożyczki.

Obrazuje to rozmiar niesłusznie pobranego podatku, jak i skalę niesprawiedliwości wynikającej z przepisów. Jest również dowodem, że błędy obciążyły w największym stopniu obywateli, którzy nie powinni ponosić konsekwencji wadliwego prawa

Istotnym problemem jest też kwestia ograniczonej możliwości weryfikowania w postępowaniu wznowieniowym decyzji ostatecznych po wydaniu orzeczenia TK, jeżeli dojdzie do upływu terminu przedawnienia zobowiązania. Problem może pojawić się albo gdyby doszło do opublikowania wyroku TK, albo gdyby orzecznictwo sądowe ukształtowało się taki sposób, że dopuszczono by wznowienie postępowania podatkowego mimo jego nieopublikowania.

Nawet jeżeli doszłoby do wznowienia postępowania z uwagi na wyrok TK, organ może wydać decyzję odmawiającą uchylenia dotychczasowego rozstrzygnięcia z uwagi na przedawnienie. Możliwość wzruszenia ostatecznej decyzji podatkowej jest więc uwarunkowana okolicznościami niezależnymi od podatnika.

Obywatele, którzy byli adresatami niekonstytucyjnych regulacji prawnych, nie mogą ponosić negatywnych skutków kryzysu konstytucyjnego i sporów o moc prawną orzeczeń TK

Niezależnie zatem od kwestii znaczenia prawnego wyroków TK obowiązkiem władzy publicznej jest naprawienie skutków niekonstytucyjności, która miała miejsce. Obywatele, którzy byli adresatami niekonstytucyjnych regulacji prawnych, nie mogą ponosić negatywnych skutków kryzysu konstytucyjnego i sporów o moc prawną orzeczeń TK.

Marcin Wiącek prosi ministra finansów Andrzeja Domańskiego o stanowisko, zwłaszcza o informację, czy rozważa podjęcie kroków prawnych mających na celu ochronę praw ofiar ulgi meldunkowej.

¹Wyrok TK z 9 lipca 2025 r. (sygn. SK 64/20)

wyborcza.biz

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 163 z późn. zm.)

Interpretacja ogólna Ministra Finansów nr DD2.8202.5.2020 z 1 kwietnia 2022 r.