Nie każda nieprawidłowość oznacza nieważność decyzji
Pozwolenie na budowę wydał starosta. Teren był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewidywał również przebieg drogi dojazdowej.
Jeden z uczestników postępowania zakwestionował lokalizację domu. Twierdził, że budynek znalazł się zbyt blisko planowanej drogi i że narusza to wymagania wynikające z art. 43 ustawy o drogach publicznych. Wojewoda mazowiecki odmówił stwierdzenia nieważności pozwolenia, a jego stanowisko utrzymał Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Skarga na decyzję GINB została następnie oddalona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 20 kwietnia 2023 r.
NSA również uznał, że nie ma podstaw do stwierdzenia nieważności pozwolenia. Sąd dostrzegł problem z usytuowaniem budynku, ale nie uznał go za rażące naruszenie prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.
Odległość budynku od drogi, a nie odwrotnie
Jednym z najważniejszych elementów wyroku jest sposób, w jaki NSA odczytał art. 43 ustawy o drogach publicznych. Przepis określa minimalną odległość, w jakiej obiekty budowlane powinny być sytuowane od zewnętrznej krawędzi jezdni. Punktem odniesienia jest zatem lokalizacja obiektu przy drodze.
Ważne
Zdaniem NSA z przepisu nie wynika jednak obowiązek zachowania takiej samej odległości w odwrotnej sytuacji, czyli przy późniejszej realizacji drogi w sąsiedztwie istniejącego już budynku.
W tej sprawie droga nadal może powstać
Powyższe znaczenie dla oceny pozwolenia na budowę. W sprawie ustalono, że położenie domu nie uniemożliwia realizacji drogi przewidzianej w miejscowym planie. Może ona powstać zgodnie z ustalonym przebiegiem, choć znajdzie się bardzo blisko budynku mieszkalnego.
Z wyroku nie należy zatem wyciągać wniosku, że budowa domu przy terenie przeznaczonym pod drogę zawsze pozostaje bez wpływu na późniejszą inwestycję drogową. NSA oceniał bowiem konkretny stan faktyczny, w którym realizacja drogi nadal była możliwa.
Sąd wskazał przy tym, że skutki takiego położenia budynku obciążają przede wszystkim inwestora
Przed zakupem działki lub rozpoczęciem budowy warto sprawdzić nie tylko przeznaczenie własnej nieruchomości, lecz także zapisy planu dotyczące sąsiednich terenów. Wybudowanie domu w pobliżu terenu przeznaczonego pod przyszłą drogę samo w sobie nie oznacza obowiązku zmiany jej przebiegu.
Jakie odległości budynku od drogi przewidują obecnie przepisy?
Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych minimalne odległości obiektów budowlanych od zewnętrznej krawędzi jezdni wynoszą:
Rodzaj drogi | W terenie zabudowy | Poza terenem zabudowy |
|---|---|---|
Autostrada | 30 m | 50 m |
Droga ekspresowa | 20 m | 40 m |
Droga krajowa | 10 m | 25 m |
Droga wojewódzka lub powiatowa | 8 m | 20 m |
Droga gminna | 6 m | 15 m |
Tabela przedstawia aktualne wymagania i ma wyłącznie charakter informacyjny. Nie oznacza to, że pozwolenie będące przedmiotem sprawy oceniano według obecnie obowiązujących przepisów. Legalność tej decyzji badano na podstawie przepisów, które miały do niej zastosowanie.
W przypadku dróg ogólnodostępnych ustawa dopuszcza w szczególnie uzasadnionych sytuacjach usytuowanie obiektu bliżej niż wynika to z tabeli. Wymaga to zgody zarządcy drogi wydanej przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem odpowiedniego zgłoszenia.
Źródła: wyrok NSA z 16 grudnia 2025 r., sygn. akt II OSK 1567/23, oraz omówienie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego z 26 maja 2026 r.
Podstawa prawna:
Ustawa z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. 2025 poz. 889 ze zm.) – szczególności art. 43 ustawy
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.) – art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2025 poz. 1691) – art. 156 § 1 pkt 2 ustawy
Krzysztof Rybak – prawnik, redaktor Forsal.pl, absolwent Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Zajmuję się tematyką podatków, nieruchomości oraz prawa cywilnego i gospodarczego. W swoich tekstach wyjaśniam zmiany w przepisach i ich praktyczne skutki. Przez lata byłem związany z branżą naukową i rolniczą. Zostałem wyróżniony przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi za osiągnięcia w obszarze rynku konopnego.