Pęknięcie na suficie? Deweloper będzie musiał je naprawić albo będzie musiał oddać pieniądze

Rękojmia – co to oznacza dla nabywcy nieruchomości?

Deweloper ponosi odpowiedzialność wobec kupującego za wady fizyczne mieszkania stwierdzone w ciągu 5 lat od dnia jego wydania. Kwestie związane z rękojmią reguluje szczegółowo kodeks cywilny. Zgodnie z jego przepisami, wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, w szczególności, gdy:

• nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć, ze względu na cel określony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia,
• nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym poprzez przedstawienie próbki lub wzoru,
• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżeń co do takiego przeznaczenia,
• została wydana kupującemu w stanie niezupełnym.

Jeżeli wada została stwierdzona w ciągu roku od dnia wydania nieruchomości, domniemywa się, że istniała już w chwili przejścia własności na kupującego.

W przypadku nieruchomości, które mają zostać dopiero wybudowane, sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w momencie wydania nieruchomości, czyli podczas odbioru.

Jakie prawa przysługują kupującemu przy stwierdzeniu wady?

Czego można żądać w przypadku stwierdzenia wady?

Kupujący, w zależności od rodzaju wady, może:

• żądać jej usunięcia,
• złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny, albo
• odstąpić od umowy.

Naprawa, czyli usunięcie wady, powinna nastąpić w „rozsądnym” czasie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Za „rozsądny” termin zazwyczaj uznaje się 30 dni.

W przypadku żądania obniżenia ceny, należy zachować proporcję między wartością nieruchomości z wadą, a wartością nieruchomości bez wady.

Odstąpienie od umowy jest możliwe, jeżeli wada jest istotna, tzn. uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości – np. ze względu na wady konstrukcyjne stwarzające zagrożenie dla bezpieczeństwa kupującego. Według kodeksu cywilnego, nie można odstąpić od umowy w przypadku wad nieistotnych. W praktyce ocena istotności wady należeć może do sądu, który będzie się opierać m.in. na opinii biegłych.

Deweloper może uniknąć skutków odstąpienia od umowy, jeżeli niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności usunie wadę. To ograniczenie nie ma jednak zastosowania, jeśli naprawa okaże się bezskuteczna.

Dodatkowo, sprzedawca może odmówić spełnienia żądania kupującego, jeżeli doprowadzenie rzeczy do stanu zgodnego z umową w sposób wybrany przez kupującego:

• jest niemożliwe lub
• wymagałoby nadmiernych kosztów.

Trochę inne zasady dotyczą przedsiębiorców. Kodeks cywilny traktuje kupującego będącego przedsiębiorcą jako podmiot profesjonalny i ogranicza jego uprawnienia w porównaniu do konsumenta. Przykładowo, przy sprzedaży między przedsiębiorcami, kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli:

• nie zbadał rzeczy w czasie i sposób przyjęty przy rzeczach danego rodzaju oraz
• nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a jeżeli wada ujawniła się później – jeśli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu, chyba że wada została podstępnie zatajona.

Przykład pęknięcia na suficie – czy to wada, za którą odpowiada deweloper?

Czy deweloper odpowiada za pęknięcie na suficie? To, czy deweloper ponosi odpowiedzialność za pęknięcia ścian, zależy od ich charakteru oraz momentu, w którym się pojawiły.

Jeżeli pęknięcie jest powierzchowne, zwykle stanowi naturalny efekt osiadania nowego budynku. Tego typu defekt może zostać usunięty przez dewelopera, pod warunkiem że został zgłoszony w protokole odbioru mieszkania. W takiej sytuacji deweloper ma 30 dni na dokonanie naprawy, licząc od dnia podpisania protokołu. Jeśli tego nie zrobi, kupujący ma prawo samodzielnie usunąć wadę na koszt dewelopera.

Jeżeli pęknięcie nie zostało zgłoszone przy odbiorze lub pojawiło się dopiero później, skorzystanie z rękojmi nie zawsze będzie możliwe. Warto pamiętać, że pojęcie wady zostało precyzyjnie uregulowane w kodeksie cywilnym i oznacza niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. Powierzchowne pęknięcia na suficie czy ścianach często są naturalnym efektem osadzania budynku i jeżeli nie zostały wyraźnie określone jako wady w umowie deweloperskiej lub protokole odbioru – nie będą uznane za podstawę do roszczeń z tytułu rękojmi.

Inaczej sytuacja wygląda, gdy pęknięcie jest głębokie lub rozległe. Takie pęknięcie może już świadczyć o poważnych wadach konstrukcyjnych. W takim przypadku kupującemu przysługują pełne uprawnienia z tytułu rękojmi, w tym prawo do żądania naprawy, obniżenia ceny, a w skrajnych przypadkach – odstąpienia od umowy.

Odpowiedzialność dewelopera za podwykonawców – kto naprawi błędy?

Deweloperzy często próbują przerzucić odpowiedzialność za nieprawidłowe wykonanie prac na swoich podwykonawców, twierdząc, ze skoro to oni wykonali pracę w sposób wadliwy, to oni powinni ponosić za to odpowiedzialność. W efekcie kupujący bywa kierowany do kontaktu z osobą trzecią, która nierzadko uchyla się od jakiejkolwiek odpowiedzialności.

Tymczasem kupującego chroni w takiej sytuacji prawo. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, rzecz sprzedana ma wadę także wtedy, gdy została nieprawidłowo zamontowana lub uruchomiona – jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę albo osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność.

Przepis ten jasno wskazuje, że to deweloper odpowiada wobec kupującego za działania i zaniechania swoich podwykonawców, niezależnie od tego, kto fizycznie wykonał daną pracę.

Kiedy następuje wydanie nieruchomości i dlaczego to ważne?

Momentem wydania nieruchomości jest jej odbiór. Zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a także zasady odpowiedzialności dewelopera, reguluje tzw. ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej na nabywcę jest poprzedzone odbiorem lokalu lub domu. Ten moment jest szczególnie istotny dla kupującego, ponieważ to właśnie wtedy możliwe jest zgłaszanie wszelkich wad, a deweloper ma obowiązek ich usunięcia. Ustawa przewiduje także możliwość odstąpienia od umowy w przypadku stwierdzenia wady istotnej.

Odbiór odbywa się:

• po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo
• po zgłoszeniu zakończenia budowy organowi nadzoru budowlanego – pod warunkiem braku sprzeciwu tego organu.

Odbiór następuje w obecności nabywcy, a z przebiegu sporządza się protokół, w którym kupujący może zgłosić zauważone wady lokalu lub domu.

W ciągu 14 dni od podpisania protokołu, deweloper ma obowiązek przekazać nabywcy (na papierze lub innym trwałym nośniku), informację o:

• uznaniu zgłoszonych wad albo
• odmowie ich uznania wraz z uzasadnieniem.

Zgłoszone i uznane wady powinny zostać usunięte w terminie 30 dni. Jeśli deweloper tego nie zrobi i jednocześnie nie wskaże innego terminu z uzasadnieniem opóźnienia, kupujący ma prawo usunąć wady na jego koszt.

Odmowa odbioru lokalu – kiedy i jak skutecznie przeprowadzić?

Nabywca może odmówić dokonania odbioru w sytuacji, gdy stwierdzi istnienie wady istotnej. W takim przypadku strony ustalają nowy termin odbioru, aby umożliwić usunięcie wady przed kolejnym odbiorem.

Jeśli podczas kolejnego odbioru, kupujący również odmawia odbioru ze względu na wadę istotną, musi przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego, potwierdzającą jej istnienie. Wniosek o wydanie opinii należy złożyć w ciągu miesiąca od dnia odmowy odbioru.

Jeżeli wada istotna nie zostanie stwierdzona, koszt sporządzenia opinii ponosi w całości nabywca. W przypadku potwierdzenia wady – koszty ponosi deweloper.

Odbiór techniczny mieszkania - lista kontrolna krok po kroku

Odbiór mieszkania to kluczowy moment realizacji zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej. Warto odpowiednio się do niego przygotować, ponieważ to wtedy kupujący ma możliwość zgłoszenia ewentualnych wad i usterek.

Jeśli kupujący nie posiada wiedzy technicznej, warto skorzystać z pomocy wyspecjalizowanych firm, które profesjonalnie zajmują się technicznym odbiorem mieszkań. Taka usługa może uchronić Cię przed późniejszymi kosztami, związanymi z wykrywaniem i naprawą usterek na własną rękę.

Dobrym pomysłem jest również przygotowanie listy kontrolnej, która ułatwi przeprowadzenie odbioru krok po kroku¹:

1. Tynki

• odchylenia powierzchni od płaszczyzny pionowej,
• odchylenia powierzchni od płaszczyzny poziomej,
• odchylenia krawędzi od kierunku pionowego,
• odchylenia krawędzi od kierunku poziomego,
• odchylenia płaszczyzn od kąta prostego,
• zarysowania, ubytki, wady tynków, estetyka wykonania,
• wilgotność tynków.

2. Posadzki:

• odchylenia od płaszczyzny,
• dylatacje skurczowe,
• dylatacje obwodowe,
• estetyka wykonania,
• wilgotność.

3. Stolarka okienna

jakość wykonania,

• zarysowania ościeżnic, kwater z szybami,
• zarysowania lub wady fabryczne szyb zespolonych,
• szczelność,
• pionowość, działanie mechanizmów rozwierania i uchylania,
• czystość (wewnątrz i na zewnątrz).

4. Parapety wewnętrzne

• poprawność montażu,
• spadki,
• jakość wykończenia.
• 5. Parapety zewnętrzne
• poprawność montażu,
• spadki,
• jakość wykończenia,
• uszczelnienia.

6. Drzwi wejściowe

• zarysowania, zabrudzenia, uszkodzenia ościeżnicy i skrzydła,
• kompletność wyposażenia,
• szczelność i prawidłowe działanie skrzydła,
• obecność tabliczki informacyjnej,
• próg – montaż, estetyka, szczelność.

7. Grzejniki

• poprawność montażu,
• jakość wykonania,
• zarysowania, wgniecenia, odpryski farby,
• pion i poziom,
• kompletność wyposażenia (uchwyty, głowica termostatyczna, zawory, zaślepki),
• zgodność z dokumentacją projektową.

8. Instalacja wodno-kanalizacyjna

• zgodność rozmieszczenia punktów z dokumentacją,
• poprawność i jakość wykonania.

9. Instalacja elektryczna

• zgodność rozmieszczenia punktów z dokumentacją,
• jakość montażu osprzętu (poziom, wysokość, przyleganie, zaślepki),
• napięcie w gniazdkach i punktach oświetleniowych,
• stan tablicy mieszkaniowej i teletechnicznej.

10. Wentylacja

• wyposażenie wentylacji mechanicznej w anemostaty,
• kratki w wentylacji grawitacyjnej – wykończenie i drożność,
• obecność klapy zwrotnej w wyciągu do okapu,
• pomiar przepływu powietrza anemometrem.

11. Badania termowizyjne (usługa dodatkowa)

• szczelność stolarki okiennej,
• prawidłowe wypełnienie gazem szyb zespolonych,
• wykrycie przewiewów i przedmuchów,
• rozkład instalacji pod wylewką,
• wykrycie wycieków i zawilgoceń.

12. Balkony / loggie / tarasy / ogródki

• jakość wykonania okładzin (płytki, cokoły), fugi,
• spadki,
• uszczelnienia w miejscach styku różnych materiałów,
• stan barierek (zarysowania, odpryski, stabilność, wysokość, rozstaw).
• obróbki blacharskie,
• jakość elewacji.

13. Otwory pod drzwi wewnętrzne

• zgodność wymiarów,
• węgarki – brak kolizji z łącznikami lub gniazdami,
• nadproża.

14. Pomiar powierzchni użytkowej mieszkania

15. Wysokość kondygnacji

16. Sprawdzenie zawilgoceń, miejsc rozwoju pleśni

17. Malowanie – jakość i estetyka wykonania

18. Opomiarowanie mediów w częściach wspólnych (indywidualne liczniki)

19. Komórka lokatorska – stan, wykończenie, dostępność

20. Miejsce postojowe zewnętrzne – zgodność z planem, stan nawierzchni

21. Miejsce postojowe w hali garażowej – oznaczenia, dostępność, wentylacja

22. Schowek – zgodność z umową, stan techniczny

23. Garaż indywidualny – stan bramy, wentylacja, oświetlenie

24. Dokumentacja przekazywana przez dewelopera:

• dokumentacja powykonawcza,
• instrukcje użytkowania,
• certyfikaty,
• deklaracje zgodności.

25. Klucze i dostęp:

• mieszkanie,
• szafy licznikowe,
• klatka schodowa,
• śmietnik,
• pomieszczenia wspólne (wózkownia, rowerownia),
• komórka lokatorska,
• pilot do bramy garażowej.

Dodatkowo – dla domów jednorodzinnych

1. Elewacja

• poprawność wykonania,
• uszczelnienia w newralgicznych punktach,
• estetyka,
• badanie termowizyjne (w odpowiednich warunkach: różnica temperatur 15–20°C, niskie nasłonecznienie, zamknięte pomieszczenia, brak przeciągów).

2. Elementy z drewna / stolarka drewniana

• zawilgocenia,
• stan zużycia / eksploatacji.

3. Kotłownia

• ocena stanu technicznego na podstawie oględzin i testów.

4. Dach

• ocena stanu technicznego,
• dostęp do strychu (jeśli jest),
• sprawdzenie komina – wilgotność, obróbki blacharskie, stan czapki kominowej.

Na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?

Moment wydania mieszkania powinien być jasno określony w umowie deweloperskiej. Jest to kluczowy dokument, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia tej własności na nabywcę wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu.

Umowa deweloperska stanowi również podstawę do dokonania wpisu do księgi wieczystej i musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.

Tak jak w przypadku każdej umowy cywilnoprawnej, obowiązuje tu zasada swobody umów – strony mogą indywidualnie uzgadniać warunki. Jednocześnie ustawa deweloperska określa minimalny zakres informacji, które muszą się znaleźć w umowie.

Umowa deweloperska powinna zawierać m.in.:

• oznaczenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy,
• cenę nabycia praw wynikających z umowy,
• informacje o nieruchomości (powierzchnia, stan prawny),
• opis położenia oraz istotnych cech nieruchomości,
• termin przeniesienia praw na nabywcę,
• harmonogram i sposób dokonania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy,
• wysokość odsetek i kar umownych, jeśli takie zostały przewidziane przez strony.

Na co zwrócić szczególną uwagę?

Kupujący będący konsumentem, powinien uważnie analizować postanowienia umowy, które mogą być dla niego niekorzystne. Przykładem takiego zapisu jest próba ograniczenia odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi, np. przez zawężenie zakresu jej odpowiedzialności.

Tego rodzaju zapisy są bezskuteczne – zgodnie z przepisami nie można wyłączyć ani ograniczyć rękojmi względem konsumenta w sposób mniej korzystny niż wynika z ustawy.

Umowa rezerwacyjna – co powinna zawierać i czy opłata podlega zwrotowi?

Umowa deweloperska jest zazwyczaj poprzedzona umową rezerwacyjną, której celem jest czasowe wyłączenie wybranego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z oferty sprzedaży. Umowa rezerwacyjna daje kupującemu czas na podjęcie decyzji oraz uregulowanie kwestii finansowych, np. uzyskanie kredytu.

Umowa rezerwacyjna powinna zawierać w szczególności:

• oznaczenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy,
• cenę wybranego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
• wysokość opłaty rezerwacyjnej (jeśli została przewidziana),
• okres, na jaki dana nieruchomość zostaje wyłączona z oferty,
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
• powierzchnię użytkową lokalu lub domu, wraz z układem pomieszczeń.

Umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony, przeznaczony dla nabywcy na dopełnienie formalności kredytowych. Zgodnie z ustawą deweloperską, opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, opłata ta zostaje zaliczona na poczet ceny i przekazywana jest na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Czy opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi?

Tak, ustawa przewiduje kilka przypadków, w których opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi:

• rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,
• deweloper nie wykonał zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej,
• deweloper dokonał zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, nie informując o tym rezerwującego.

Ponadto, jeśli umowa deweloperska została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper nie usunął wad zgłoszonych w protokole odbioru, w wyniku czego nabywca nie doszło do przeniesienia własności, opłata rezerwacyjna powinna zostać zwrócona w podwójnej wysokości.

¹ pewnylokal.pl

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym