rozwiń >

Pustostany – niewidoczny problem polskiego rynku mieszkaniowego

Termin „pustostany” odnosi się do budynków i mieszkań niewykorzystywanych do celów mieszkaniowych. W Polsce statystyki dotyczą głównie zasobów gminnych, ale w rzeczywistości wiele pustych lokali należy do osób prywatnych lub spółdzielni mieszkaniowych.

Według danych GUS w 2022 roku w zasobach gmin znajdowało się 72 885 niezamieszkałych mieszkań. Tymczasem Narodowy Spis Powszechny z 2021 roku wykazał aż 1,8 mln niezamieszkanych domów i mieszkań.

Ekspertka Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, Hanna Milewska-Wilk, zwraca uwagę, że różnice w danych wynikają z braku bieżących pomiarów liczby niezamieszkałych domów jednorodzinnych. „Dużo więcej mieszkań i domów niezamieszkałych należy do różnych osób fizycznych, wspólnot lub spółdzielni. To one często pozostają poza statystykami” – podkreśla.

Gdzie jest najwięcej pustostanów? Małopolska, Podlasie i Lubelszczyzna na czele

Według danych z 31 marca 2021 roku, prawie 400 tys. niezamieszkałych mieszkań znajdowało się w budynkach wzniesionych w latach 1945–1970, co stanowi 22,2 proc. ogółu pustostanów.

Najwięcej niezamieszkałych lokali odnotowano w województwach:

  • małopolskim – 14,8 proc.,
  • podlaskim – 14,7 proc.,
  • lubelskim i świętokrzyskim – po 13,5 proc.

Aż 68,2 proc. pustostanów zlokalizowanych jest w miastach, najczęściej w starych kamienicach w centrach, często objętych ochroną konserwatorską.

Dlaczego pustostany stoją puste? Bariery finansowe i prawne

Przywrócenie pustostanów do użytkowania wiąże się z szeregiem wyzwań:

  • wysokie koszty remontów – stare budynki wymagają specjalistycznych prac, które często generują nieprzewidywalne wydatki.
  • zawiłości prawne i własnościowe – część nieruchomości ma nieuregulowany status, brak właściciela lub toczące się spory spadkowe.
  • ograniczenia konserwatorskie – w przypadku obiektów zabytkowych konieczne są dodatkowe uzgodnienia i kosztowne prace zgodne z wymogami ochrony zabytków.

- Remontowanie starych budynków często wiąże się z nieprzewidywalnymi kosztami. Domy jednorodzinne wciąż nie są atrakcyjnym segmentem inwestycyjnym, dlatego mało osób decyduje się na ich renowację – mówi Hanna Milewska-Wilk z IRMiR.

Potencjał pustostanów w polityce mieszkaniowej

Eksperci z IRMiR i Habitat for Humanity Poland przeanalizowali potencjał pustostanów w ramach raportu „Pustostany w gminach i możliwości ich przekształcenia w mieszkania dostępne cenowo”.

W badaniu zidentyfikowano m.in.:

  • 154 budynki i 67 lokali zgłoszonych przez mieszkańców,
  • 817 budynków i 6,2 tys. lokali w gminnych wykazach nieruchomości,
  • 4,8 tys. mieszkań w studiach przypadków.

Z analizy wynika, że ponad 100 nieruchomości może zostać zaadaptowanych na mieszkania dostępne cenowo. W większości przypadków są to budynki podłączone do miejskiej infrastruktury, zlokalizowane w atrakcyjnych częściach miast – co stanowi ogromny potencjał dla lokalnej polityki mieszkaniowej.

Pustostany a potrzeby mieszkaniowe Polaków

Według raportu Habitat for Humanity Poland:

  • co trzecia osoba w Polsce nie może pozwolić sobie na zakup mieszkania,
  • 34 proc. mieszkańców żyje w przeludnionych lokalach,
  • co piąty Polak nie ma dostępu do mieszkania spełniającego podstawowe standardy.

W tym kontekście niewykorzystane budynki w centrach miast mogą być jednym z rozwiązań problemu deficytu mieszkań – pod warunkiem stworzenia odpowiednich instrumentów finansowych i prawnych wspierających ich rewitalizację.

Rewitalizacja zamiast nowego budownictwa?

Eksperci podkreślają, że przywracanie pustostanów do użytku może być alternatywą dla kosztownej rozbudowy przedmieść. - W centrach miast są już podłączenia do mediów, infrastruktura i usługi – to ogromna przewaga nad nowymi osiedlami – mówi Milewska-Wilk.

Jednak intensywność działań rewitalizacyjnych gmin w ostatnich latach spadła. Deweloperzy częściej stawiają na przebudowę i komercjalizację dawnych budynków niż na tworzenie tanich mieszkań.

Pustostany mogą stać się szansą

Polska ma setki tysięcy pustych lokali i domów, które mogłyby pomóc w rozwiązaniu kryzysu mieszkaniowego. Ich adaptacja wymaga jednak:

  • uproszczenia procedur prawnych,
  • wsparcia finansowego samorządów,
  • skutecznej współpracy z konserwatorami zabytków.

Pustostany, dziś postrzegane jako problem, mogą stać się szansą na poprawę dostępności mieszkań – o ile znajdzie się polityczna i finansowa wola, by je przywrócić do życia.