Z perspektywy deweloperów wygaśnięcie Lex Deweloper nie oznacza końca możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowych, ale zmianę sposobu planowania i większą wagę lokalizacji, dla których proces planistyczny jest już zaawansowany lub zakończony. Od 1 września rynek nie zatrzyma się, ale wyraźnie zmieni się sposób przygotowywania nowych projektów. Deweloperzy będą musieli jeszcze dokładniej analizować stan planistyczny gruntów, potencjał lokalizacji oraz ryzyko związane z uzyskaniem wymaganych decyzji. W praktyce większą wartość będą miały działki z obowiązującym MPZP dopuszczającym zabudowę mieszkaniową oraz lokalizacje, w których sytuacja planistyczna jest jasno określona.
Mniej nowych inwestycji? Skutki mogą być odłożone w czasie
Wygaśnięcie specustawy nie przełoży się automatycznie na spadek podaży mieszkań już we wrześniu. Proces przygotowania inwestycji trwa jednak na tyle długo, że decyzje podejmowane obecnie będą wpływać na rynek za kilkanaście czy kilkadziesiąt miesięcy.
Największym ryzykiem nie jest gwałtowny spadek liczby mieszkań dostępnych we wrześniu, ale ograniczenie liczby projektów, które będą mogły wejść na rynek w perspektywie dwóch–trzech lat. Jeżeli proces pozyskiwania gruntów, uchwalania planów i uzyskiwania decyzji będzie się wydłużał, luka podażowa może pojawić się z opóźnieniem, kiedy rynek będzie potrzebował już nowych mieszkań.
Czy Polsce grozi luka podażowa?
Kluczowe będzie zachowanie równowagi pomiędzy ochroną ładu przestrzennego a zapewnieniem odpowiedniej podaży terenów pod budownictwo mieszkaniowe.
Dobrze zaprojektowana reforma planistyczna powinna przede wszystkim zwiększać przewidywalność. Z perspektywy dewelopera równie ważne jak jasne reguły jest jednak to, aby w ramach tych reguł dostępna była odpowiednia liczba terenów pod nowe mieszkania. Jeżeli planowanie będzie nadmiernie ograniczało możliwość rozwoju miast, konsekwencją może być nie tylko mniejsza liczba inwestycji, ale również wzrost cen gruntów i mieszkań.
- Studenci kalkulują koszty najmu i zostaje im nawet 1300 złotych miesięcznie w kieszeni. Dla zetek wynajmowane mieszkanie przez lata staje się normą
- Firmy budowlane podnoszą ceny materiałów i usług poniżej poziomu inflacji. Stagnacja w inwestycjach powoduje, że upadłości i restrukturyzacji w branży przybywa
Nowe zasady mogą zwiększyć znaczenie dobrze przygotowanych lokalizacji
Zmiana systemu planowania może również wpłynąć na strategie zakupowe deweloperów. Firmy będą bardziej selektywnie podchodzić do zakupu gruntów, dokładniej analizując ryzyko planistyczne.
W najbliższych latach przewagę będą miały firmy, które posiadają bank ziemi w dobrze przygotowanych lokalizacjach i potrafią sprawnie przeprowadzić proces inwestycyjny. Dla nas oznacza to jeszcze większy nacisk na analizę lokalizacji już na etapie zakupu gruntu. Nie chodzi wyłącznie o to, czy można na nim budować dzisiaj, ale również o to, jak będzie wyglądało jego otoczenie planistyczne za kilka lat.
Co to oznacza dla kupujących?
Dla osób planujących zakup mieszkania zmiany nie powinny oznaczać konieczności podejmowania decyzji "na ostatnią chwilę". Mogą jednak w dłuższej perspektywie ograniczyć wybór w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.
Nabywcy powinni patrzeć nie tylko na cenę mieszkania, ale również na lokalizację, dostępność infrastruktury i to, co może powstać w sąsiedztwie. Dobrze przygotowana inwestycja, realizowana na gruncie o stabilnej sytuacji planistycznej, daje większą przewidywalność zarówno deweloperowi, jak i przyszłemu mieszkańcowi.
Rynek nie potrzebuje kolejnej bariery dla podaży
Najważniejszym zadaniem na kolejne miesiące będzie sprawne przejście od starego systemu do nowego. Nie jesteśmy zwolennikami powrotu do rozwiązań, które omijały system planowania przestrzennego. Potrzebujemy jednak systemu, który z jednej strony zagwarantuje ład przestrzenny, a z drugiej pozwoli szybko i przewidywalnie przygotowywać nowe mieszkania. Jeżeli uda się połączyć te dwa cele, wygaśnięcie Lex Deweloper może być początkiem bardziej stabilnego rynku. Jeżeli natomiast reforma doprowadzi do wieloletniego ograniczenia podaży gruntów i wydłużenia procesów inwestycyjnych, jej skutki odczują przede wszystkim nabywcy.
Autor: Grzegorz Kawecki, Prezesa Pekabex Development
Doktor nauk społecznych w dyscyplinie nauk o bezpieczeństwie, absolwentka Wojskowej Akademii Technicznej. Stopień doktora uzyskała na podstawie rozprawy pt. "Koncepcja systemu bezpieczeństwa socjalnego Polski z uwzględnieniem zjawiska prekariatu", poświęconej wyzwaniom współczesnej polityki społecznej i rynku pracy. Specjalizuje się w zagadnieniach dotyczących polityki rodzinnej, rynku pracy oraz systemu zabezpieczenia społecznego.