Z punktu widzenia prawa 1 września nie oznacza jednak całkowitego „zamknięcia” możliwości realizowania inwestycji mieszkaniowych. Kończy się jeden ze szczególnych trybów ich przygotowania, ale deweloperzy nadal będą mogli korzystać z klasycznych instrumentów planistycznych, przede wszystkim obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, a w określonych przypadkach także z nowych Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych. Różnica polega na tym, że proces inwestycyjny będzie w większym stopniu zależny od stanu planowania przestrzennego w konkretnej gminie.
Czy gminy są gotowe na funkcjonowanie bez specustawy?
Jednym z największych wyzwań będzie tempo przygotowywania nowych dokumentów planistycznych. Reforma przewiduje zastąpienie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Planami Ogólnymi Gmin, które mają być aktami prawa miejscowego. Termin obowiązywania studiów został przesunięty do 31 sierpnia 2026 r., co daje samorządom dodatkowy czas na przeprowadzenie reformy.
Problemem nie jest samo odejście od Lex Deweloper, ale tempo, w jakim gminy będą w stanie zbudować sprawnie działający system planistyczny. Jeżeli Plan Ogólny będzie dobrze przygotowany, może zwiększyć przewidywalność procesu inwestycyjnego. Jeżeli jednak będzie zbyt restrykcyjny i nie zabezpieczy odpowiedniej liczby terenów pod zabudowę mieszkaniową, w połączeniu z ograniczoną dostępnością obowiązujących MPZP może stać się jednym z czynników ograniczających podaż nowych mieszkań.
Plan ogólny ma obejmować całą gminę i określać, m.in. strefy planistyczne oraz podstawowe parametry zagospodarowania. Docelowo ma więc pełnić znacznie ważniejszą funkcję niż dotychczasowe studium.
Jednym z nowych instrumentów są Zintegrowane Plany Inwestycyjne. Nie należy jednak traktować ich jako prostego odpowiednika Lex Deweloper.
ZPI mogą być atrakcyjnym narzędziem w przypadku większych, dobrze przygotowanych projektów, ponieważ pozwalają połączyć zmianę przeznaczenia terenu z konkretną inwestycją i zobowiązaniami inwestora wobec gminy. Nie będą jednak rozwiązaniem masowym. To procedura bardziej wymagająca, oparta na współpracy z samorządem i zawarciu umowy urbanistycznej. W praktyce znaczenie ZPI będzie zależało od tego, czy gminy będą chciały aktywnie wykorzystywać to narzędzie.
Reforma przewiduje również zmiany mające usprawnić procedurę ZPI, m.in. w zakresie umowy urbanistycznej i przebiegu postępowania planistycznego.
Co z inwestycjami już rozpoczętymi?
Istotne znaczenie mają przepisy przejściowe. Nie wszystkie postępowania rozpoczęte przed zmianą zasad zostają automatycznie zakończone lub tracą podstawę prawną. W przypadku konkretnych inwestycji trzeba więc analizować przede wszystkim datę wszczęcia postępowania, jego przedmiot oraz etap, na którym znajduje się procedura.
Nie można powiedzieć, że 1 września wszystkie projekty przygotowywane dotychczas w oparciu o Lex Deweloper zostaną zablokowane. Przepisy przejściowe mają zabezpieczać część postępowań już rozpoczętych, ale zakres tej ochrony zależy od konkretnego przypadku. Dlatego dla inwestora kluczowe jest ustalenie, czy przed końcem obowiązywania specustawy zostały skutecznie wykonane wszystkie czynności wymagane do skorzystania z przepisów przejściowych.
Czy wygaśnięcie Lex Deweloper może podnieść ceny mieszkań?
Nie należy oczekiwać automatycznego wzrostu cen mieszkań od 1 września. Ewentualne konsekwencje cenowe będą raczej odroczone w czasie. Jeżeli nowe procedury będą powodowały, że przygotowanie inwestycji będzie trwało dłużej, a liczba terenów faktycznie dostępnych pod zabudowę mieszkaniową się zmniejszy, w perspektywie kilku lat może pojawić się presja na ceny. Rynek nieruchomości reaguje bowiem nie na samą zmianę przepisu, ale na jej wpływ na podaż. Dlatego kluczowe będzie to, ile nowych projektów deweloperzy będą w stanie przygotować i wprowadzić do sprzedaży w latach 2027 i 2028.
Autorka: Katarzyna Gabrysiak, adwokat z 26-letnim doświadczeniem. Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Wrocławskiego. Od lat skutecznie wspiera klientów indywidualnych i przedsiębiorców, prowadząc własną kancelarię adwokacką we Wrocławiu. Specjalizuje się w prawie nieruchomości, prawie bankowym oraz kompleksowej obsłudze podmiotów gospodarczych. Łączy wiedzę prawniczą z praktycznym podejściem do biznesu, pomagając klientom podejmować bezpieczne i świadome decyzje.
Doktor nauk społecznych w dyscyplinie nauk o bezpieczeństwie, absolwentka Wojskowej Akademii Technicznej. Stopień doktora uzyskała na podstawie rozprawy pt. "Koncepcja systemu bezpieczeństwa socjalnego Polski z uwzględnieniem zjawiska prekariatu", poświęconej wyzwaniom współczesnej polityki społecznej i rynku pracy. Specjalizuje się w zagadnieniach dotyczących polityki rodzinnej, rynku pracy oraz systemu zabezpieczenia społecznego.