Do 2014 roku, kiedy obowiązywał w Polsce system licencjonowania, byliśmy wzorem uporządkowanego rynku nieruchomości. Korzystaliśmy z doświadczeń kolegów z krajów europejskich i tych zza oceanu. Niestety, jakość usług drastycznie spadła w momencie, gdy licencje przestały być obligatoryjne. Jak obecnie wypadamy na tle innych krajów?
Wielka Brytania
Podobnie jak w Polsce, agent nieruchomości w Wielkiej Brytanii, nie musi przynależeć do organizacji zawodowej, nie jest też wymagana licencja. Nie jest jednak tak, że usługi pośrednictwa może świadczyć każdy.
Agent musi założyć spółkę LTD (w Polsce to spółka komandytowa) i spełniać szereg wymagań. Co ciekawe, agenci mają obowiązek sprawdzać pochodzenie kapitału osoby kupującej. Weryfikacja ma ocenić, czy na pewno, pieniądze pochodzą z legalnego źródła.
W UK, prawie każdy sprzedaje lub kupuje nieruchomości na zasadach wyłączności. Szacuje się, że jest to ponad 90 procent wszystkich transakcji. Trzeba jednak uważać. W Anglii pośrednicy często współpracują z instytucjami finansowymi, przez co nie można mieć do nich pełnego zaufania, w kwestii doboru produktów finansowych, takich jak na przykład ubezpieczenia czy kredyty hipoteczne. Lepiej sprawa ma się na północy – w Szkocji. Tam można liczyć na sprawdzone i rzetelne informacje, ze względu na brak powiązań pośredników z instytucjami finansowymi.
Niemcy
W Niemczech najważniejszym wymogiem umożliwiającym świadczenie usług agenta jest posiadanie licencji. Niezbędna jest również duża wiedza specjalistyczna, którą zdobywa się podczas kursów. Równie ważne i cenione są umiejętności społeczne, wysoki poziom zaangażowania i chęć ciągłego doskonalenia się. Pośrednik w obrocie nieruchomościami, nie może być karany.
Spore doświadczenie we współpracy zarówno z pośrednikami w Polsce, jak i w Niemczech ma Magdalena Żuchowska, która w Berlinie zajmuje się głównie podnajmem adresów wirtualnych i rzeczywistych dla polskich przedsiębiorców. Inwestorka dostrzega ogromne różnice w poziomie oferowanych usług.
- Współpracując z pośrednikiem nieruchomości w Niemczech, możesz mieć pewność, że posiada on dużą wiedzę, więc możesz czuć się bezpiecznie. Z przykrością stwierdzam, że w Polsce ciężko o pośrednika, który posiada wiedzę, a co gorsze takiego, który działa w imię naszego dobra. Oczywiście i takich można spotkać, ale samemu trzeba mieć chociaż podstawową wiedzę, która pomoże stwierdzić, czy jest on kompetentny, czy nie. W Niemczech taka wiedza jest dodatkowym atutem, ale nie koniecznością, ponieważ obowiązek wspomnianej licencji daje nam gwarancję o kwalifikacjach agenta.
Transakcje mogą odbywać się bez pośrednika, choć statystyki pokazują jak rzadko jest to spotykane - Udział mieszkań własnościowych, reklamowanych przez pośredników w obrocie nieruchomościami jest bardzo wysoki i wynosi około 80 procent, zwłaszcza w Berlinie. Ale także w Düsseldorfie około 75 procent i Hamburgu około 65 procent – wyjaśnia Magdalena Żuchowska.
Jedną z największych różnic pomiędzy Polską a Niemcami jest kwestia prowizji. Do tej pory przy sprzedaży nieruchomości w miastach związkowych Berlina, Brandenburgii, Bremy, Hesji i Hamburgu prowizję maklera płacił zazwyczaj kupujący, podczas gdy w pozostałych miastach sprzedający i kupujący dzielili się prowizją. Od 23 grudnia 2020 roku w Niemczech obowiązuje nowe prawo. Stanowi ono, że sprzedający i kupujący powinni co do zasady dzielić się prowizją maklera. W Polsce prowizję najczęściej płaci strona sprzedająca, ale nie jest to regułą.
Stany Zjednoczone
Wyraźnie należy oddzielić styl pracy w pośrednictwie w USA i w Polsce. Elementem, który różni te dwa rynki, jest regulacja zawodu, czyli licencjonowanie. W USA licencje są obowiązkowe – tam uważa się, że osoba, która zajmuje się pieniędzmi drugiego człowieka, musi być do tego przygotowana.
Pośrednik w Stanach Zjednoczonych zaczyna od licencji podstawowej, która jest bardzo prosta do uzyskania, a potem kształci się w celu podwyższenia swoich kompetencji w ramach specjalistycznych szkoleń określających możliwość działania w poszczególnych segmentach rynku. - Pośrednicy w USA cieszą się szacunkiem, traktowani są jak specjaliści w swojej dziedzinie. Na pewno przyczynia się do tego ich sposób pracy - nie tylko wiedza, ale też umiejętność podtrzymywania relacji z klientem – informuje Agnieszka Herman, rzecznik prasowy Polskiej Federacji Pośredników Nieruchomości.
Amerykańscy pośrednicy mają do dyspozycji narzędzia, które ułatwiają im codzienną pracę. Przykładem jest MLS, czyli system wielokrotnego oferowania (ang. Multiple Listing System). To system współpracy i wymiany ofert pomiędzy pośrednikami, który bazuje na ofertach typu wyłącznego.
W USA normą jest obsługiwanie tylko jednej strony transakcji, chyba że klienci wyrażą zgodę na reprezentowanie dwóch stron. Obrót nieruchomościami z udziałem pośrednika wynosi 99 proc. - Wynika to z pewnością z poziomu zamożności obywateli, ale też i z filozofii, jaką kierują się poszczególne narody. Amerykanie nie chcą tracić czasu na zajmowanie się, tym, na czym się nie znają – wyjaśnia Agnieszka Herman.
W Polsce nie ma na ten temat szczegółowych badań, ale agenci sugerują, że z udziałem pośrednika przeprowadzanych jest około 50 procent transakcji. Wciąż najbardziej są powszechne umowy typu otwartego, co oznacza dla pośredników niepotrzebny stres, związany z ryzykiem braku zapłaty za poczynione starania.
Co musiałoby zmienić się w Polsce, aby dogonić kraje Zachodu?
Aby Polska dogoniła kraje Zachodu, należałoby przede wszystkim wprowadzić odgórne prawne warunki ramowe do wykonywania tego zawodu. Pośrednicy powinni również stale podnosić swoje kwalifikacje. - Myślę, że samo przywrócenie obowiązku licencji niewiele pomoże w tym aspekcie, ponieważ można zaobserwować na polskim rynku wielu nowoczesnych pośredników, którzy są praktykami i wnoszą o wiele więcej w poziom oferowanych usług niż niejeden licencjonowany pośrednik – wyjaśnia Magdalena Żuchowska.
Wyznacznikiem w tym obszarze powinny być, tak jak w Niemczech, egzaminy z wiedzy specjalistycznej czy umiejętności społecznych, odbyta praktyka w tym zawodzie, ale również wykazanie się wysokim poziomem zaangażowania i chęci ciągłego doskonalenia się.
Agnieszka Herman na pytanie, co sprawiłoby, że klienci biur pośrednictwa w Polsce mogliby poczuć się na rynku nieruchomości bezpieczniej, odpowiada - Można wymienić wspomnianą wcześniej wyłączność (czytelniejsza forma współpracy, zarówno z klientem, jak i innym pośrednikiem), profesjonalizm – potwierdzony jeśli niepaństwowymi licencjami, to przynajmniej wymogiem ukończenia kursu rekomendowanego przez wskazane przez państwo organizacje oraz konieczność kształcenia ustawicznego.
