Ostatnio rosnące oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest szczególnie ważnym tematem w kontekście perspektyw polskiej „mieszkaniówki”. Warto jednak pamiętać, że wysokość raty na nowe mieszkanie zależy również od tendencji cenowych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, jaki jest skumulowany wpływ wyższego oprocentowania kredytów mieszkaniowych i coraz większych stawek za 1 mkw. widocznych w cennikach deweloperów. To ważny temat również w nawiązaniu do zdolności kredytowej. Bank nie może bowiem dopuścić, aby udział pierwszej raty w dochodzie netto gospodarstwa domowego był zbyt wysoki.

Zmiany są szczególnie dotkliwe dla mieszkańców Łodzi

Reklama

Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że przeciętna powierzchnia mieszkania kupowanego od polskich deweloperów niezmiennie wynosi około 50 mkw. - 55 mkw. W ramach swojej analizy, eksperci RynekPierwotny.pl wzięli pod uwagę pierwszą ratę na nowe „M” liczące sobie właśnie 55 mkw. Założenia przedstawione dokładniej pod poniższym wykresem wskazują również, że gospodarstwo domowe posiada wkład własny na poziomie 20% i pożycza pieniądze na 30 lat z przeciętnym oprocentowaniem oraz prowizją przygotowawczą (1,50%) doliczoną do raty. Analiza nie uwzględnia mniejszego wkładu własnego niż 20% i okresu spłaty przekraczającego 30 lat, bo takie parametry „hipotek” nie są dostępne we wszystkich bankach.

Wykres 1 / Rynekpierwotny.pl

Poniższy wykres pokazuje, jak dla przyjętych założeń w okresie od grudnia 2020 r. do października 2021 r. zmieniała się średnia wysokość równej raty. W tabeli znajdziemy natomiast dokładniejsze dane (także dotyczące sześciu największych miast). Zaskoczenia raczej nie wzbudza fakt, że najwyższym poziomem pierwszej raty na przeciętne lokum od dewelopera nadal wyróżnia się Warszawa. Mowa o kwocie wynoszącej 2258 zł w październiku 2021 r. Względem grudnia 2020 r. taka przeciętna stołeczna rata wzrosła o 18,4%, czyli mniej od średniej dla sześciu największych miast (+20,1%). Dane z poniższej tabeli wskazują, że pierwsza rata płacona przez przeciętnego klienta firmy deweloperskiej najbardziej zwiększyła się w przypadku Łodzi (+28,5%), Gdańska (+25,8%) oraz Wrocławia (+23,3%). Na tym tle, niemal czternastoprocentowe wyniki z Krakowa i Poznania wyglądają umiarkowanie.

Do końca 2022 r. raty mogą wzrosnąć o kolejne 15% - 20%

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że poziom raty na przeciętne nowe lokum z dużych miast będzie wyższy, jeśli klienci firmy deweloperskiej zdecydują się na przynajmniej częściowe sfinansowanie kosztów wykończenia przy pomocy środków z banku. Zaprezentowane wyniki mimo swojego umownego charakteru dobrze jednak pokazują, dlaczego koniunktura na rynku deweloperskim ostatnio osłabła. Dane RynekPierwotny.pl mówią, że październik br. przyniósł miesięczny spadek sprzedaży mieszkań z sześciu analizowanych dużych miast o 16%. Wrześniowe wyniki sprzedażowe były natomiast jeszcze stabilne. Wydaje się, że październikowy spadek sprzedaży deweloperów to efekt decyzji Polaków podejmowanych nieco wcześniej (pod koniec lata), a nie natychmiastowej reakcji na decyzję Rady Polityki Pieniężnej. Bardziej wyraźne skutki podwyżek stóp procentowych NBP zobaczymy prawdopodobnie po podsumowaniu danych o sprzedaży deweloperów w IV kw. 2021 r.

Tabela / Rynekpierwotny.pl

Konieczność zapłacenia pierwszej raty wyższej np. o 200 zł - 300 zł (względem końca 2020 r.) jest nieco kompensowana przez podwyżki wynagrodzeń. We wszystkich analizowanych miastach, średnia płaca z sektora przedsiębiorstw rosła jednak dużo wolniej niż poziom typowej raty kredytowej. Po uwzględnieniu inflacji, sytuacja wyglądała jeszcze gorzej. Wydaje się, że to właśnie niekorzystna relacja między poziomem pierwszych rat kredytowych i realnym poziomem wynagrodzeń będzie czynnikiem „studzącym” rynek mieszkaniowy. Jeżeli przyjmiemy, że do końca 2022 r. główna stopa procentowa NBP zostanie podwyższona o jeden punkt procentowy, to perspektywa wzrostu pierwszej raty na nowe „M” z dużych miast o kolejne 20% wydaje się całkiem realistyczna. Tej podwyżki na pewno nie zrównoważy dynamika realnych wynagrodzeń.