W zeszłym roku do użytku oddano 238,6 tys. lokali mieszkalnych. Choć to imponujący wynik, najwyższy od 1979 r., dane te pokazują, że spada tempo rozwoju rynku. Liczba oddanych do użytkowania mieszkań była w 2022 r. już tylko o 1,6 proc. większa niż w 2021 r. W poprzednich dwóch latach rynek rósł średnio o ponad 6 proc., a w 2019 r. nawet o ponad 12 proc. W ubiegłym roku mniej oddano mieszkań spółdzielczych, komunalnych i zakładowych. Rynek mieszkań realizowanych w budownictwie indywidualnym oraz z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem zanotował jeszcze wzrost, choć niewielki – wynika z danych GUS.
Jeśli chodzi o strukturę mieszkań, zmieniło się niewiele. Średnio miały 3,9 izby, czyli tyle samo co przed rokiem. Przeciętna powierzchnia wyniosła 92,3 mkw. wobec 92,8 mkw. w 2021 r. Spadek pod tym względem nastąpił zarówno w przypadku lokali w budownictwie indywidualnym, gdzie średnia powierzchnia wyniosła 141,5 mkw., o 1,4 mkw. mniej niż rok wcześniej, jak i w budownictwie deweloperskim – 62,4 mkw., czyli o 0,6 mkw. mniej.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, zauważa, że pod względem przeciętnej powierzchni nieruchomości oddawanej do użytkowania rekordowy był 2003 r. Wtedy, jak wynika z danych GUS, średnia wielkość nowych czterech kątów sięgała 115 mkw. Tak było dzięki budownictwu indywidualnemu, które wtedy przeżywało okres rozkwitu. Ponad 7 na 10 nowych nieruchomości stanowiły bowiem domy budowane na własne potrzeby. A co nas czeka w tym roku?
Mniej inwestycji
Jak wynika z danych GUS, skłonność do rozpoczynania nowych inwestycji spada. W 2022 r. zaczęto budowę 200,3 tys. mieszkań, o 27,8 proc. mniej niż przed rokiem. W przypadku deweloperów mowa w sumie o 115,3 tys. mieszkań (o 30,7 proc. mniej), a inwestorów indywidualnych – o 82,2 tys. (o 22,5 proc mniej). Łącznie udział tych form budownictwa wyniósł 98,6 proc. ogólnej liczby mieszkań. W pozostałych formach budownictwa rozpoczęto budowę 2,9 tys. mieszkań (wobec 5,1 tys. w roku poprzednim).
Mniej nowych projektów oznacza, że w nadchodzących miesiącach liczba tych, które zostaną sfinalizowane, również spadnie. Jak uważa Bartosz Turek, to zły prognostyk na rok 2024 czy 2025, kiedy trudno spodziewać się spektakularnych danych na temat mieszkań oddawanych do użytkowania.
Początek tego roku przyniósł kontynuację tego trendu. W styczniu i lutym rozpoczęto budowę w sumie 20,3 tys. mieszkań, o 31,7 proc. mniej niż przed rokiem. Na deweloperów przypada 12,4 tys. z nich, czyli o 33,5 proc. mniej niż w 2022 r., a na inwestorów indywidualnych – 7,5 tys., o 28,9 proc. mniej. W pozostałych formach budownictwa rozpoczęto budowę 0,4 tys. mieszkań. To liczba zbliżona do tej z roku poprzedniego.
Warto dodać, że spada również liczba pozwoleń lub zgłoszeń budowy nowych mieszkań. W styczniu i lutym wydano je dla 31,4 tys. mieszkań, o 34,3 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r. W całym 2022 r. było to 297,4 tys. mieszkań, o 12,8 proc. mniej niż w 2021 r.
To prosta droga do pogłębienia się deficytu mieszkaniowego w Polsce. W zeszłym roku był on szacowany na ok. 2 mln mieszkań. Eksperci prognozują, że w ciągu najbliższych lat może wzrosnąć nawet o 30 proc.
Nie dość, że oferta rynkowa nie rośnie już tak szybko, to na nowe mieszkania trzeba też coraz dłużej czekać. Z każdym rokiem, jak wynika z danych GUS, wydłuża się czas trwania inwestycji. W 2022 r. wynosił on 42,5 miesiąca. W 2019 r. było to 38,9 miesiąca. Coraz dłużej trwają wszystkie procedury, ale też zawieranie umów na generalne wykonawstwo, czemu winne są inflacja i wynikająca z niej trudność w skalkulowaniu ostatecznych kosztów.
Co ze sprzedażą
– Początek 2023 r. przyniósł poprawę wyników sprzedażowych, na rynek powrócił optymizm. Motywacją do zakupu mieszkania są z jednej strony horrendalne stawki najmu, poprawa zdolności kredytowej, a z drugiej strony to, że potencjalni klienci widzą kurczącą się ofertę, nie doczekali się tak atrakcyjnych promocji, na jakie liczyli. W związku z czym część osób podjęło ostateczną decyzję o zakupie – wyjaśnia Robert Chojnacki, prezes zarządu spółki REDNET 24, i przyznaje, że wyniki sprzedażowe w 2022 r. były najsłabsze od 10 lat.
– Pierwsze miesiące 2023 r. wskazują, że ten rok będzie lepszy. Cześć nabywców już powróciła na rynek, kolejna grupa odkłada decyzję o zakupie do czasu wejścia w życie nowego programu mieszkaniowego. W drugiej połowie roku sytuacja powinna ulec kolejnej poprawie – zaznacza.
Marcin Krasoń, ekspert Otodom, przyznaje, że 2022 był bardzo słabym rokiem. Udzielano mało kredytów mieszkaniowych, sprzedawało się coraz mniej mieszkań.
– Poprawienie ubiegłorocznych wyników nie będzie więc trudne, aczkolwiek 2021 r. na pewno pod względem sprzedażowym nie przebijemy – uważa.
O tym, że ten rok powinien przynieść odbicie, jest też przekonana Anna Karaś, senior consultant, residential research w JLL.
– Powinien być lepszy, jednak o ile, to zależy od tego, kiedy faktycznie ruszy program kredytów za 2 proc. – podkreśla.
Bo, jak mówią eksperci, wszelkie programy, których celem jest ułatwianie możliwości pozyskania kredytu przez kupujących nieruchomości mieszkaniowe, należy traktować jako szansę. Historycznie wiele wcześniejszych rządowych programów wywierało pozytywny wpływ na sprzedaż mieszkań.
– W niektórych naszych projektach obecnie obserwujemy wzmożone zainteresowanie z tym związane i coraz częściej klienci pytają o możliwość zarezerwowania nieruchomości na pewien czas, aby móc później podejść do ostatecznego zakupu – informuje Wojciech Smolak, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w BPI Real Estate Poland.
Dlatego deweloperzy, podobnie jak strona rządowa, liczą na sukces, czyli to, że nowy program będzie się cieszył popularnością. Według szacunków ustawodawcy do 2027 r. w ramach akcji może zostać udzielonych nawet 155 tys. kredytów na łączną kwotę 52,8 mld zł. Funkcjonowanie programu pomoże ożywić zarówno stronę popytową, jak i podażową. Dziś jednym z najważniejszych problemów dla osób planujących zakup mieszkania jest utrudniony dostęp do finansowania bankowego. Na skutek podwyżek stóp procentowych wielu potencjalnych nabywców utraciło zdolność kredytową lub uległa ona zmniejszeniu.
– Przy stałym dopływie klientów z finansowaniem bankowym deweloperzy będą mogli odmrozić inwestycje, które w ostatnich kwartałach zostały wstrzymane ze względu na ograniczenia zdolności kredytowej. Pozytywny wpływ odczuje wiele gałęzi gospodarki – od generalnych wykonawców, przez producentów materiałów budowlanych i wykończeniowych, po dostawców AGD, mebli i elektroniki użytkowej – wyjaśnia Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w firmie Develia.
Doktor Iwona Sroka, członek zarządu Grupy Murapol, zwraca jednak uwagę, że takie programy mają swoje parametry i ograniczenia, nie są zatem powszechne ani dla każdego. Jak tłumaczy, to rynek i uwarunkowania makroekonomiczne, w tym polityka pieniężna, rynek pracy i inne czynniki koniunktury gospodarczej, powinny systemowo kreować warunki do rozwoju budownictwa mieszkaniowego.
