Najpierw pisemne wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu, potem skierowanie sprawy do sądu, wydanie wyroku i wyegzekwowanie go. Tak teoretycznie powinien wyglądać proces eksmisji nieuczciwych lokatorów. W rzeczywistości sprawy bywają znacznie bardziej skomplikowane.

CZYTAJ WIĘCEJ: Dzicy lokatorzy w Polsce. Jak się ich pozbyć? Oto, co mówi prawo

Katarzyna Burchacka-Klimczuk wraz z mężem wynajmuje kilka mieszkań w Polsce, głównie na Pomorzu, oraz dwie nieruchomości w Hiszpanii. Problemów z nielegalnymi lokatorami doświadczyła w naszym kraju raz. - Oczywiście na początku byli to legalni najemcy, który podpisali z nami umowę. Zamieszkującym był przedstawiciel handlowy znanej w okolicy firmy, więc na pierwszy rzut oka wydawał się bezpiecznym kontrahentem. Po pewnym czasie pan zaczął płacić w kratkę. Na ten moment za rok zwlekania z opłatami jest nam dłużny kwotę rzędu dwudziestu kilku tysięcy - opisuje.

Reklama

Systematyczne odwiedziny skuteczniejsze od kroków prawnych

Jak mówi właścicielka, z początku próbowała podjąć kroki prawne, by pozbyć się lokatora "na gapę". - Wraz z prawnikiem skierowaliśmy do niego odpowiednie pisma i zapowiedzieliśmy drogę sądową. Mój mąż systematycznie zaglądał do mieszkania i informował zamieszkującego o tym, że chcemy zerwać zawartą umowę. W trakcie tych wizyt mąż zorientował się, że w mieszkaniu lokator przebywa z kobietą i małym dzieckiem. Myślę, że sytuacja, w której mój małżonek cyklicznie odwiedzał ich w mieszkaniu była dla tej rodziny bardzo stresująca. Ta presja emocjonalna sprawiła, że problematyczni lokatorzy w końcu sami się wyprowadzili - opowiada Katarzyna Burchacka-Klimczuk.

Ta sytuacja nauczyła rozmówczynię i jej męża większej ostrożności przy zawieraniu nowych umów najmu. - Teraz bardzo pilnujemy, by zawsze był to najem okazjonalny albo instytucjonalny. Zawierając tego typu umowy, można o wiele skuteczniej pozbyć się lokatorów, którzy nie płacą czynszu. Umowa zawierana jest w obecności notariusza, a wynajmujący podaje w niej adres, pod który w wypadku zaległości w płatnościach można go przenieść. Jeżeli nie ma takiego zapisu w umowie, osoba może mieszkać w lokalu ile chce, bez żadnych konsekwencji. Trudno jest bowiem zawrzeć paragraf o ewentualnym przeniesieniu lokatora, jeśli umowa nie jest podpisywana przed notariuszem. Więc w świetle polskiego prawa najem okazjonalny to jedyna w pełni bezpieczna dla nas opcja - podkreśla pani Katarzyna i dodaje, że coraz uważniej przygląda się potencjalnym najemcom. - Patrzymy, czy to ktoś, komu można zaufać, a nie taki, który może narazić nas na dodatkowe koszty. Jednak pozory mogą mylić.

Katarzyna Burchacka-Klimczuk podkreśla, że droga eksmisji nieuczciwego lokatora jest w obowiązującym stanie prawnym zupełnie nieskuteczna. - Nawet jeśli mamy już w ręku prawomocny wyrok orzekający eksmisję, to jeśli lokator nie ma dokąd się wyprowadzić, jesteśmy bezsilni. Nasz nieuczciwy najemca nadal jest nam winny ogromną kwotę. Będziemy kierować tę sprawę do komornika, ale nie liczę na jej pozytywny finał. Wynajmujący jest na tyle sprytny, że cały jego majątek jest niewidoczny i nie mamy z czego odzyskać długu za czynsz. Podejrzewam więc, że nasze wszelkie działania będą bezskuteczne - mówi właścicielka.

Dobry sąsiad jest w cenie

Jak podsumowuje, dobrze, że w Polsce istnieje jednak, chociaż w teorii, procedura eksmisji, bo w Hiszpanii właściciele w ogóle nie dysponują takimi środkami prawnymi. - Tam osoba wejdzie do cudzego mieszkania i może w nim przebywać bez żadnego tytułu prawnego. Przezorni właściciele boją się wtargnięcia niechcianych osób, stąd w Hiszpanii mnóstwo lokali posiada kraty w oknach. My w wynajmowanych tam nieruchomościach mamy kamery przed wejściem, które uruchamiają się w wypadku czucia ruchu. Domy znajdują się w takich miejscach, gdzie społeczność lokalna jest mocno zaangażowana, by dzielnica była spokojna i bezpieczna. A dobry sąsiad to najlepsza ochrona - uśmiecha się rozmówczyni.

Karolina Pawłowska prowadzi firmę Estatica oraz Fundację Wolności Mieszkaniowej i zawodowo zajmuje się nieruchomościami z problemami prawnymi. Jak mówi, przychodzi do niej wielu właścicieli, którzy są już reprezentowani przez profesjonalnych pełnomocników. - Adwokaci i radcy najczęściej nie specjalizują się w dziedzinie nieruchomości, przez co proponowane przez nich rozwiązania nie zawsze są korzystne dla właściciela, kto chce osiągnąć rezultat w postaci pozbycia się lokatora. Ja jestem praktykiem i zależy mi właśnie na wywołaniu oczekiwanych skutków. Jeśli ktoś mierzy się z problemem nieuczciwego lokatora, to celem nie jest wysyłanie tej osobie dziesiątek pism, tylko usunięcie go z mieszkania. Staram się więc rozwiązywać sprawy w taki sposób, by pójście do sądu było ostatecznością - tłumaczy.

Tytuł wykonawczy to nie koniec problemu

Zdaniem Karoliny Pawłowskiej, obecnie największą bolączką właścicieli jest to, że po wieloletnich bataliach sądowych, skutkiem jest jedynie uzyskanie tytułu wykonawczego. W praktyce taki tytuł niewiele daje. - Z takim wyrokiem dopiero udajemy się po jego wyegzekwowanie do komornika. A to dwa zupełnie odrębne postępowania i sprawa może się dalej miesiącami ciągnąć.

Założycielka fundacji wspierającej właścicieli mówi, że zawsze stara się znaleźć jakiś kruczek prawny, który będzie kluczem do pomyślnego rozwiązania sprawy. - Przykładowo zgłosiła się do mnie klientka mająca problem z lokatorką, która przez wiele lat mieszkała z jej babcią. Babcia zmarła, a mieszkanie zajmowane jest dalej. Okazało się, że lokatorka jest emerytką, polskie prawo chroni ją więc przed postępowaniem eksmisyjnym i nie da się jej w żaden sposób usunąć z mieszkania. W trakcie czynności sądowych ustalono, że ta emerytka ma swoje mieszkanie, w którym mieszka jej wnuk. Moja klientka wygrała spór z emerytką w sądzie, który zasądził wobec klientki 40 tysięcy złotych odszkodowania. Pozostało pytanie, jak uzyskać te pieniądze. Poradziłam wówczas zabezpieczyć ten dług w księdze wieczystej nieruchomości, której emerytka jest właścicielką. To skutkuje tym, że kiedy ta kobieta będzie chciała upłynnić swoje mieszkanie, to najpierw będzie zmuszona spłacić moją klientkę - opowiada Karolina Pawłowska.

Mediacja zamiast sądu

Często skuteczniejszą niż kroki prawne drogą do rozwiązania konfliktu okazuje się rozmowa i mediacja między zwaśnionymi stronami. - Najczęściej osoby nie potrafią się już ze sobą porozumieć i dlatego potrzebny jest ktoś trzeci. Pomagamy im więc w drodze mediacji. Grunt to dobre zrozumienie drugiej strony i jej motywacji, dlaczego ta osoba zajmuje nasze mieszkanie i powoduje problemy. W wielu przypadkach okazuje się, że tak naprawdę nie chodzi o nieruchomość czy pieniądze, tylko jest jakieś drugie dno. Trzeba rozwiązać prywatny problem nieuczciwego lokatora - podkreśla Karolina Pawłowska.

Czy zatem polskie prawo, w wielu przypadkach nieskuteczne w zakresie eksmisji lokatorów, powinno ulec zmianie? Pawłowska nie ma co do tego wątpliwości. Podkreśla, że przepisy chronią lokatorów, którzy z założenia są osobami w słabszej pozycji m.in. emerytów czy kobiety z dziećmi lub w ciąży. - Kiedy przychodzi do rozprawy cywilnej w sądzie, takim osobom bardzo łatwo jest udowodnić, że nie mają gdzie pójść - mówi.

Jak twierdzi rozmówczyni, obecny stan prawny skutkuje tym, że "jeśli kogoś w naszym kraju jest stać na drugie mieszkanie, to ten człowiek ma obowiązek utrzymywać osobę w gorszej sytuacji materialnej lub życiowej." - Polskie przepisy to jeszcze relikt PRL-u, kiedy nie było gospodarki wolnorynkowej, niedostosowane do dzisiejszych realiów. Prawo zawiera wiele błędnych sformułowań, które są krzywdzące dla właścicieli, a chronią lokatorów. Jeśli coś miałoby się zmienić na lepsze, to tylko w drodze wieloletnich zmian.

Podstawą zmian byłaby też lepsza edukacja Polaków w zakresie wynajmu. - Nieświadomość ludzi sprawia, że nie korzystają oni z opcji najmu okazjonalnego, który mógłby uchronić ich przed większością problemów. A w prawie są wdrażane coraz nowsze rozwiązania, o których ludzie po prostu nie wiedzą.

Najem okazjonalny też ma wady

Jednak nawet w pozornie idealnej dla właścicieli umowie najmu okazjonalnego zawieranej przed notariuszem znalazł się prawny kruczek na korzyść lokatorów. - Tzw. wskazanie lokalowe, czyli wzmianka o lokalu, do którego można przenieść nieuczciwego najemcę, może zostać odwołane ustnie. Wtedy konstrukcja najmu okazjonalnego zupełnie upada - wskazuje Pawłowska. - To samo w przypadku zgłaszania umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Jeśli taka umowa w ciągu 14 dni od podpisania nie zostanie zgłoszona do fiskusa, to staje się zwykłą umową najmu. Nasza klauzula wskazania lokalowego uzyskana u notariusza traci wówczas swoją moc i staje się wydmuszką - dodaje.

Zdaniem rozmówczyni konieczne jest też rozwiązanie sytuacji z lokalami socjalnymi, których wciąż jest zbyt mało i oczekuje się na nie miesiącami. - Przypuśćmy, że mamy najemcę, którym jest na przykład matka z dzieckiem z prawem do lokalu socjalnego. Kiedy wytoczymy powództwo cywilne, sąd przyzna nam, że ta osoba jest nam winna odszkodowanie za bezprawne użytkowanie lokalu. Dodatkowo sąd potwierdza, że ta osoba ma tytuł prawny do lokalu socjalnego. Co wtedy można zrobić? Kiedy gmina przyzna, że lokator powinien się tam przenieść, możemy zaskarżyć gminę i przenieść roszczenie o odszkodowanie na nią. Gmina jest płatnikiem i z założenia nie może się zadłużać, a my jeżeli mamy tytuł sądowy, to nasze roszczenie jest niezaprzeczalne. Można więc odzyskać pieniądze w kwocie podobnej do tej, jaką byśmy uzyskali z najmu.

Pawłowska wierzy, że niemalże w każdej, pozornie beznadziejnej sytuacji znajdzie się kruczek prawny, który może pomóc właścicielowi mieszkania w sporze z nielegalnym lokatorem. - Osoba, która nie jest prawnikiem zawsze popełnia błędy w swoich działaniach. Kiedy korzystamy z pomocy specjalistów, oni w oparciu o swoją wiedzę są nam w stanie pomóc. A Kowalski o wielu rzeczach po prostu nie ma prawa wiedzieć. Nie bójmy się więc prosić o pomoc - kończy.