Eksperci portalu RynekPierwotny.pl niedawno zwracali uwagę czytelników Forsal.pl na fakt, że Polska cechuje się wysokim w skali Unii Europejskiej średnim oprocentowaniem kredytów mieszkaniowych (zarówno nowych, jak i wcześniej zaciągniętych). Jeżeli przyjrzymy się temu tematowi w perspektywie wieloletniej, to można dojść do ciekawych wniosków. Analitycy RynekPierwotny.pl postanowili je zaprezentować i przypomnieć, że wysokie względem reszty krajów UE oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wcale nie jest w Polsce nowością.
W ciągu 12 lat drożej było jedynie na Węgrzech
Historyczne spojrzenie na temat oprocentowania polskich i unijnych „hipotek” zapewniają dane Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego (European Mortgage Federation - EMF). Wspomniana instytucja w najnowszej edycji swojego corocznego raportu Hypostat prezentuje między innymi średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w wielu krajach z lat 2012 - 2023. Na tej podstawie analitycy RynekPierwotny.pl przygotowali poniższą tabelę, która pokazuje średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych z trzydziestu krajów Europy (lata 2012 - 2023).
Obliczenia bazujące na danych EMF potwierdzają, że przez 12 lat tylko Węgry cechowały się wyższym niż Polska średnim oprocentowaniem nowych kredytów mieszkaniowych (6,7%). Wynik naszego kraju (5,1%) mocno odstaje jednak nie tylko od takich państw jak na przykład Dania (1,3%), Szwajcaria (1,6%), Finlandia (1,7%) lub Austria i Francja (po 2,1%). Warto też zwrócić uwagę na średnie oprocentowanie z Czech (3,0%) oraz Słowacji (2,5%). Oprócz Polski i Węgier, negatywnie na tle analizowanych trzydziestu krajów wyróżnia się też Rumunia (4,9%) i Bułgaria (4,8%).
Wysokie stopy to jednak nie jedyna przyczyna
Oczywiście, można argumentować, że wiele krajów analizowanych w tabeli należy do Strefy Euro, która w latach 2012 - 2023 cechowała się wyraźnie mniejszym niż Polska poziomem głównej stopy procentowej. Wydaje się jednak, że takie wytłumaczenie jest niepełne. Eksperci RynekPierwotny.pl zwracają w tym kontekście uwagę na ciekawy wykres z najnowszej edycji raportu ESRB, czyli Europejskiej Rady do spraw Ryzyka Systemowego (European Systemic Risk Board).
Wspomniany wykres jest interesujący, ponieważ prezentuje on marżę nowych kredytów mieszkaniowych. Jest to jednak marża liczona nie względem stopy referencyjnej kredytów (np. WIBOR w Polsce), lecz z uwzględnieniem średniego oprocentowania nowych lokat dla gospodarstw domowych i przedsiębiorstw pozafinansowych. Innymi słowy, poniższy wykres przedstawia lukę pomiędzy średnim oprocentowaniem nowych kredytów mieszkaniowych i lokat. Pamiętajmy o tym rozróżnieniu, bo marże nowych polskich kredytów mieszkaniowych liczone względem WIBOR-u są obecnie znacznie niższe (np. 2,0% - 2,2%) od lipcowej wartości na wykresie (3,8%).
Nowe polskie „hipoteki” drogie względem lokat
Jak nietrudno zauważyć na wykresie, opisywana różnica oprocentowania nowych „hipotek” i lokat z połowy 2024 roku w przypadku Polski była najwyższa wśród 26 badanych krajów. Polska cechowała się także największą średnią różnicą oprocentowania nowych kredytów mieszkaniowych i lokat obliczoną w okresie trzyletnim (od połowy 2021 r. do połowy 2024 r.). Co ciekawe, analizowany raport ESRB (ESRB Risk Dashboard, Production date: 13 September 2024) pokazuje, że stosunkowo drogie względem oprocentowania depozytów są również nowe kredyty dla polskich przedsiębiorstw niefinansowych.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
