Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Plany ogólne zastępują studia uwarunkowań
Od 1 lipca 2026 roku aktualnie obowiązujące uwarunkowania dotyczące kierunki zagospodarowania przestrzennego przestaną obowiązywać i zostaną zastąpione przez plany ogólne. Te mają zostać uchwalone przez gminy przed wejściem przepisów w życie, czyli dokładnie do końca czerwca przyszłego roku.
Na ich podstawie i w pełni zgodnie z nimi będą musiały być zgodne nowe plany miejscowe, ale także wszystkie decyzje gmin dotyczące warunków zabudowy. W przypadku nieuchwalenia przez gminę planu ogólnego niemożliwe będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i lokalizacji inwestycji. Co bardzo ważne, tyczy się to zarówno podmiotów prywatnych, jak i tych, które budowane miałyby być dla celów publicznych.
Niektóre gminy już teraz śpieszą się z uchwalaniem tych kwestii, aby do 30 czerwca 2026 roku planów miejscowych było jak najwięcej. W obliczu tych zmian także mieszkańcy zaczęli masowo składać wnioski o przekształcenia swoich działek, aby wyrobić się z formalnościami przez wspominaną wyżej datą. Wszelka opieszałość w tej materii może nas sporo kosztować, w tym całkowite zablokowanie możliwości postawienia domu na swojej działce.
W obliczu tak krótkiego terminu na uchwały i zgłoszenia, wiele gmin obawia się, że termin ten jest niewystarczający i konieczne będzie wydłużenie obowiązującego terminu. Byłoby to pomocne dla wielu instytucji i osób prywatnych, lecz na razie nie jest jasne, czy rząd w jakiś sposób się do tego ustosunkuje.
Wskaźnik chłonności przeszkodą do budowy nowych domów. Wielki chaos w gminach
Tym, co najbardziej interesować powinno wszystkich planujących budowę własnego domu, jest wskaźnik chłonności. Określa on dopuszczalny zakres terenów, które mogą zostać przeznaczone pod zabudowę mieszkalną. Nowa ustawa nakazuje, aby suma chłonności niezabudowanych terenów w gminie mieściła się w przedziale od 70 do 130 procent zapotrzebowania. Wydaje się to całkiem rozsądna wartość, ale może być ona dla wielu gmin kłopotliwa.
W przypadku samorządów, które już teraz przekroczyły ten wskaźnik, pojawia się problem, bo w myśl nowych przepisów nie będą one mogły wyznaczać nowych terenów do inwestycji. Oznacza to, że nawet jeśli dana działka jest gotowa pod zabudowę, jest uzbrojona i ma dostęp do drogi publicznej, to nadal budowa na niej będzie zablokowana.
Bardzo transparentnym przykładem problemów, które spowodują nowe przepisy, jest gmina Olsztyn. Według burmistrza miasta, Tomasza Kucharskiego, wskaźnik chłonności został tam przekroczony o 300%. W związku z tym wiele działek, które faktycznie są gotowe pod inwestycje, nie zostanie zabudowana i pozostaną wyłącznie polami. Zdaniem samorządowca jest to odbieranie gminom decyzyjności w kwestii rozwoju i prowadzi do powstawania poważnych absurdów.
- "Prowadzi do takich absurdów, że znajdujący się przy drodze publicznej teren nie może zostać dopuszczony do zabudowy mieszkaniowej. A nie generuje to praktycznie żadnych kosztów związanych z infrastrukturą.” „Współczynnik chłonności nie pozwoli nam określić takiego terenu w planie ogólnym jako terenu umożliwiającego zabudowę, ale i w planie miejscowym nie możemy ich przeznaczyć pod zabudowę, jeśli nie określiliśmy tego wcześniej w studium. Działki z infrastrukturą pozostaną zatem jedynie polem.” - stwierdza Tomasz Kucharski.
Przypadek gminy Olsztyn wcale nie musi być odosobniony. Z całą pewnością samorządów, których wskaźnik chłonności został przekroczony, jest więcej. To może doprowadzić do blokady nowych inwestycji i sprawić, że poszczególne jednostki samorządowe stracą potencjalnych mieszkańców, którzy chcieliby się tam osiedlić.
Problem samorządowców i zwykłych Polaków
Nowe prawo wymusza na gminach walkę z czasem, którego nie poprawia także niezadowolenie i opór mieszkańców. W obliczu zmian wiele osób, które posiada swoje działki, składa odpowiednie wnioski, aby mieć możliwość budowy na swoich działkach. To zaś sprawia, że gminy muszą pracować często nad kilkunastoma planami miejscowymi jednocześnie. Ostatecznie jednak nie jest możliwe uchwalenie wszystkich.
Powodem takiego stanu rzeczy są kwestie organizacyjne, finansowe i przede wszystkim brak odpowiedniej liczby urbanistów na rynku. Przytaczany wcześniej burmistrz Olsztyna wskazuje, że mimo ogłoszenia przetargu, do urzędu wpłynęła jedna oferta, która dodatkowo była wyjątkowo wysoka i konieczne było rozpoczęcie nowego postępowania przetargowego.
"Gmina jest zalewana nie tylko wnioskami o uchwalenie planów miejscowych, które będą przewidywały tak jak w studium, że ich działka będzie umożliwiała zbudowanie domu. Otrzymujemy również szereg wniosków do planu ogólnego, czyli do nowego dokumentu planistycznego, który zastąpi studium. Mieszkańcy chcą, aby także w projekcie planu ogólnego ich działkę objąć strefą umożliwiającą zabudowę." - zdradził Tomasz Kucharski.
Taka sytuacja wydłuża cały proces transformacji działki i zwiększa obawy mieszkańców, którzy mogą nie wyrobić się z całą procedurą. W przypadku opóźnień i przekroczenia terminu 30 czerwca 2026 roku, działki takich osób będą mogły służyć np. do celów rolnych i to nawet jeśli posiadają odpowiednie przyłącza i zgody pod budowę domu.
Prezydent Rzeszowa - Konrad Fijołek - przyznaje w rozmowie z Portalem Samorządowym, że plany ogólne "rodzą się w bólach", a sam dialog z mieszkańcami jest trudny. Chodzi przede wszystkim o wyjaśnienie ludziom, że plany ogólne nie będą godzić w ich interesy, a jeśli już to, samorządy zrobią wszystko, aby je zabezpieczyć.
W trakcie tej samej prezydent Rzeszowa stwierdził, że przed samorządowcami bardzo trudny okres, który wymagać będzie sporo cierpliwości. Zakłada on również, że z 2,5 tysiąca gmin ponad połowa może nie zdążyć z uchwałą planów ogólnych do końca czerwca 2026 roku, co jest wyjątkowo złym prognostykiem. Pokazuje to tylko skalę problemów, jakie pojawiają się w ich kontekście.
Samorządy domagają się pilnych zmian w planach ogólnych
Problem związany z wprowadzaniem planów ogólnych staje się coraz dotkliwszy dla wielu samorządów i głos w sprawie zabrała także Unia Metropolii Polskich. Przedstawiciele organizacji wskazują przede wszystkim, że aktualne problemy z planami ogólnymi są efektem zbyt restrykcyjnego podejścia do interpretacji przepisów.
W ramach tego przygotowana została nawet konkretna propozycja zmian w legislacji, które mają uprosić procedury wdrażania planów ogólnych. Dzięki temu zmniejszone zostanie także ryzyko unieważnienia ich z powodów formalnych. UMP tłumaczy także, że w obecnym stanie prawnym jakiekolwiek uchybienie w drodze uchwalania planu ogólnego może doprowadzić do jego całkowitego zakwestionowania.
Sytuacja, w której taki plan zostałby całościowo zakwestionowany, może doprowadzić do wstrzymania wszelkich inwestycji. Przepisy proponowane przez UMP mają cały proces ustabilizować.
