Polacy stracą na swoich działkach, a państwo nie wypłaci odszkodowania. Trudna sytuacja setek tysięcy osób

W myśl nowelizacji ustawy dokładnie od 1 lipca 2026 roku plany zagospodarowania przestrzennego gmin zostaną zastąpione przez tzw. plany ogólne. Uchwalenie ich leży w gestii samorządów, które muszą dokonać zmian przed wejściem przepisów w życie, co sprawia, że urzędy gminne mają teraz ręce pełne pracy.

W myśl nowych przepisów suma chłonności niezabudowanych terenów w gminie powinna mieścić się w przedziale od 70 do 130 procent zapotrzebowania. Przekroczenie tego wskaźnika może doprowadzić do tego, że stawianie kolejnych budowli na terenie samorządu będzie niemożliwa.

Zmiana ta dotyczy zarówno inwestycji publicznych, jak i prywatnych, co oznacza, że zmiany obejmą swoimi także tych, którzy przymierzają się do sprzedaży swojej działki lub postawienia na niej nieruchomości. Oznacza to, że takie osoby mogą stracić całkiem sporo pieniędzy, ponieważ wartość posiadanych przez nich gruntów spadnie i to pomimo posiadania przez nich wszystkich innych niezbędnych elementów (np. dostęp do drogi).

Odszkodowania za wprowadzenie planów ogólnych. Czy to w ogóle możliwe?

W związku z Portal Samorządowy postanowił zapytać radczynię prawną dr Agnieszkę Grabowską-Toś o ewentualne możliwości uzyskania odszkodowania z tego tytułu. W końcu mowa o sytuacji, w której w wyniku decyzji gruntów, które są w posiadaniu Polaków, tracą na wartości, często naprawdę sporo.

Odpowiedź na pytanie, czy rzeczywiście można uzyskać od państwa rekompensatę w związku z uchwaleniem planu ogólnego, jest dość skomplikowana. Możliwości oczywiście są, ale też mocno ograniczone i wymagają spełnienia konkretnych warunków.

Kiedy Polakom nie przysługuje odszkodowanie w przypadku uchwalenia planu ogólnego?

Dr Grabowska-Toś zwraca uwagę, że nowelizacja ustawy nie przewiduje podstawy prawnej dla odszkodowań w przypadku spadku wartości nieruchomości w związku z uchwałą planu ogólnego. Jedyna sytuacja, gdy właścicielom nieruchomości przysługuje takie prawo, jest odniesienie do skutków uchwalenia planu miejscowego.

Przy wprowadzaniu reformy nie zmieniono przepisów, a to oznacza, że nie ma podstaw, aby ubiegać się odszkodowań w związku z uchwałą planu ogólnego. Dodatkowo owe plany nie będą brane pod uwagę przy wycenie nieruchomości w postępowaniach o ustalenie opłaty planistycznej.

- "Ustawodawca wyszedł z założenia, że plan ogólny nie stanowi bezpośredniej podstawy dla realizacji zagospodarowania terenu zgodnie z jego ustaleniami, co potwierdzają wprowadzone reformą planowania przestrzennego przepisy regulujące treść i zasady uchwalania planów ogólnych" - stwierdza dr Agnieszkę Grabowską-Toś w rozmowie z Portalem Samorządowym.

Jest to jednak pewna nieścisłość, bo plan ogólny będzie miał realny wpływ na to, jak korzysta się z danych gruntów. W końcu, aby uzyskać pozwolenie na budowę, wymagane jest, aby projekt budowlany był zgodny z planami ogólnymi. Ostatecznie więc może dojść do sytuacji, w której właściciele nieruchomości, którzy dziś mogliby dostać na zabudowę, po wejściu planów ogólnych, zostaną tego prawa pozbawieni. Nawet jeśli można w tym upatrywać przesłanek do odszkodowania, to w rozumieniu przepisów tak nie jest i odszkodowanie się nie należy.

Kiedy Polacy mogą liczyć na odszkodowania w związku ze spadkiem wartości swojej nieruchomości

Sytuacja, w której odszkodowanie z tytułu spadku wartości nieruchomości może przysługiwać, jest moment uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie nowe regulacje w tym zakresie, które pojawią się już po wejściu w życie planu ogólnego, będą musiały być z nim zgodne i jest to jedyny moment, kiedy plan ogólny faktycznie wpłynie na to, co będzie można zrobić na własnej działce.

Sytuacje, w których właściciele działek rzeczywiście będą mogli uzyskać odszkodowanie, jest sytuacja, w której w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, niemożliwe staje się korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub staje się ono istotnie ograniczone. Możliwe jest to także w sytuacji, kiedy zmiany w MPZP prowadzą do spadku wartości nieruchomości, a właściciel sprzedaje ją w ciągu 5 lat od wejścia planu w życie.

Trzeba jednak pamiętać, że jest to jednak inne postępowanie i nie dotyczy bezpośrednio planów ogólnych. Jedyna sytuacja, gdy właściciel nieruchomości może dochodzić swoich praw w związku z wprowadzeniem planu ogólnego, jest sytuacja, gdy ten został przyjęty z naruszeniem prawa. To generuje sporo trudności, bo przede wszystkim konieczne będzie przeprowadzenie postępowania o unieważnienie planu ogólnego.

Tutaj właściciel nieruchomości musi wykazać, że plan ogólny narusza jego interes prawny i że przy jego uchwalaniu naruszone zostały zasady sporządzania planu lub tryb, w jakim to przyjęto. Sam ten fakt jest wyjątkowo trudny i dlatego właśnie Dr Grabowska-Toś zwraca uwagę, że uzyskanie odszkodowania w związku z wprowadzeniem planu ogólnego są mocno ograniczone.

Na konkretne orzeczenia sądu ws. planów ogólnych trzeba poczekać

Nawet jeśli już teraz plany ogólne spędzają sen z powiek gmin i osób prywatnych i wzbudzają spore kontrowersje, to na orzecznictwo w tej sprawie trzeba będzie jeszcze poczekać. Dopóki plany nie zostaną uchwalone, to nie będzie też żadnych postępowań, ale z dużą dozą prawdopodobieństwa można zakładać, że prędzej czy później ludzie takie skargi zaczną zgłaszać.

Dr Grabowska-Toś zwraca jednak uwagę, że biorąc pod uwagę czas trwania postępowań przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, dopiero za kilka lat wyroki w tych sprawach staną się prawomocne. Dodatkowo kwestia odszkodowań związanych z uchwalaniem planów ogólnych, których ubiegać się trzeba przed sądami powszechnymi, to kwestia kolejnych kilku lat, jeszcze bardziej może pogłębiać chaos prawny i niepewność wielu Polaków.