Już ponad 20 000 zł za mkw. gruntu w centrum stolicy?

Niedawno spore zainteresowanie wzbudziły dane portalu RynekPierwotny.pl o cenach nowych mieszkań ze stołecznego Śródmieścia. Trudno się dziwić, bo te informacje wskazują, że od IV kw. 2016 r. do III kw. 2024 r. nowe „M” ze ścisłego centrum Warszawy podrożały aż o 324% (z 9 717 zł/mkw. do 41 187 zł/mkw.). To wynik znacznie większy od średniej obliczonej dla całego miasta (+134%). Jednym z wyjaśnień tak dużego wzrostu jest deficyt śródmiejskich gruntów wpływający na ich rekordowe ceny. Eksperci RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na to zjawisko i jednocześnie akcentują problem związany z niedostatkiem danych o cenach działek.

Od dawna potrzebujemy lepszych danych o gruntach

Jeszcze przed sprawdzeniem statystyk na temat cen stołecznych gruntów, warto podkreślić, że instytucje państwowe niestety zapewniają dane o słabej jakości i aktualności. Chodzi nie tylko o fakt, że najnowsza mapa z cenami transakcyjnymi warszawskich działek obejmuje I kw. - III kw. 2023 r. (zobacz poniżej). Warszawa i tak wyróżnia się pozytywnie wśród krajowych miast, ponieważ wiele z nich wcale nie podaje gruntowych danych z rejestrów cen nieruchomości w przystępnej i ogólnodostępnej formie.

Zawód może nas spotkać również po sprawdzeniu rocznych gruntowych statystyk GUS-u. Są one bowiem publikowane dopiero jesienią kolejnego roku. Co więcej, obejmują jedynie średnie ceny gruntów w skali województw. Nie można liczyć na stawki transakcyjne dotyczące poszczególnych miast - nie wspominając już nawet o dzielnicach największych ośrodków miejskich. Właśnie dlatego rodzi się pytanie, czy zapowiadany już kilkakrotnie rządowy portal z cenami mieszkań nie mógłby prezentować też cen działek (nawet w skali gmin). To stanowiłoby ułatwienie np. dla osób szukających gruntów pod zabudowę jednorodzinną.

Duże zmiany w centrum stolicy nastąpiły po 2017 roku

Teraz wróćmy natomiast do tematu cen warszawskich gruntów i najnowszych danych jakimi dysponujemy. Wspomniana już mapa prezentuje średnie transakcyjne ceny 1 mkw. gruntów niezabudowanych w Warszawie za okres od I kw. do III kw. 2023 r. Chodzi tutaj o wszystkie działki niezabudowane, a więc nie tylko te pod przyszłą zabudowę mieszkaniową. Analizowane warszawskie grunty cechują się bardzo dużym zróżnicowaniem cenowym. W zeszłym roku notowane były bowiem stawki wynoszące do 50 zł/mkw., choć obszarów z takimi cenami nie widzimy zbyt wiele na mapie stolicy.

Drugie ekstremum to z kolei stawki notowane na terenie stołecznego Śródmieścia oraz przylegających do niego części Woli. Mowa o kosztach zakupu działek niezabudowanych wyższych niż 20 000 zł/mkw., a więc takich, które nawet z punktu widzenia typowych warszawskich cen gruntów (1000 zł/mkw. - 2000 zł/mkw.) wydają się ekstremalnie wysokie. Jeżeli przyjrzymy się podobnym mapom cenowym z poprzednich lat, które prezentuje stołeczny magistrat, to można dojść do wniosku, że duże cenowe zmiany w centrum stolicy nastąpiły po 2017 roku.

Centra innych dużych miast tak nie odstają cenowo

Deficyt gruntów w ścisłym centrum Warszawy sugerują też dane BIG DATA RynekPierwotny.pl. Wskazują one, że pod koniec października br. na stołecznym Śródmieściu było dostępnych 268 nowych mieszkań. Bezpośrednio przed pandemią COVID-19, rzadkości nie stanowiły dwukrotnie wyższe wyniki. Warto dodać, że obecna wielkość podaży i tak nie jest najgorsza, bo stosunkowo niedawno zdarzały się miesiące z zerową ofertą deweloperów na warszawskim Śródmieściu. Przykładem niech będzie sytuacja z II kw. 2022 r. W tym okresie zerowa była też oferta deweloperska z Żoliborza, czyli drugiej dzielnicy, gdzie nowych lokali buduje się znacznie mniej niż np. 5 lat temu.

O specyfice sytuacji widocznej w centrum Warszawy świadczy też np. porównanie z Krakowem i Wrocławiem. W obydwu tych ośrodkach miejskich, centralne dzielnice aż tak mocno nie odstają cenowo na rynku pierwotnym, jak stołeczne Śródmieście. Krakowskie Stare Miasto mimo prestiżowego charakteru cechuje się cenami nowych lokali wynoszącymi 121% średniej z całego Krakowa. Analogiczny wynik dla wrocławskich byłych dzielnic Śródmieście i Stare Miasto to odpowiednio 134% oraz 128%. Jeżeli sprawdzimy relację cenową warszawskiego Śródmieścia oraz całego miasta dla rynku pierwotnego mieszkań (235%), to różnica staje się bardzo dobrze widoczna.