Deweloperzy mają powody do zmartwień? Tak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce

Sprzedaż w siedmiu największych miastach

Eksperci z JLL podkreślili w publikacji, że na rynku mieszkaniowym w Polsce zakończyła się fala wzrostów, a zaczął okres bardziej zrównoważonego poziomu sprzedaży. Deweloperzy na siedmiu największych aglomeracjach sprzedali nieco ponad 11,8 tys. lokali - o 8,4 proc. mniej kwartał do kwartału i o 12,7 proc. więcej rok do roku.

Spadek sprzedaży w ujęciu kwartalnym widoczny był w większości analizowanych aglomeracji, ale najmocniej sprzedaż spadła w Łodzi (o 26,2 proc.) i Warszawie (o 16,5 proc.). Słabsze wyniki odnotowano również we Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach, a w Trójmieście spadek był nieznaczny. Odmienne dane dotyczą Krakowa, gdzie sprzedaż kwartał do kwartału wzrosła o 13,6 proc.

Przyczyny spowolnienia

Główne przyczyny spowolnienia to efekt wysokiego wyniku sprzedaży w pierwszym kwartale oraz większa ostrożność nabywców, a nie zmian w oprocentowaniu kredytów hipotecznych lub cen, bo te pozostały stabilne - zaznaczyli autorzy raportu. Aleksandra Gawrońska z JLL Living zwróciła uwagę, że nastroje nabywców pogorszyły się głównie z powodu wydarzeń geopolitycznych, ale też wolniejszego tempa wzrostu płac (jest najniższe od pięciu lat) oraz pojawiającej się w niektórych branżach niepewności stabilności zatrudnienia.

Jednocześnie w drugim kwartale br. na rynek wprowadzono ponad 13 tys. nowych mieszkań, co stanowi wzrost o 26,7 proc. w stosunku do poprzedniego kwartału. Liczba mieszkań pozostających w ofercie na koniec czerwca przekraczała 70 tys. (wliczając lokale zarezerwowane), czyli ponownie zbliżyła się do rekordowych poziomów.

Rośnie liczba niesprzedanych mieszkań

Wzrosła również liczba gotowych, a niesprzedanych mieszkań - o 19,1 proc., przekraczając 16,6 tys. lokali. Największy skok w tym segmencie odnotowano w Poznaniu i Katowicach, gdzie prawie co trzecie mieszkanie w ofercie jest gotowe do odbioru. Odwrotna sytuacja jest w Katowicach, gdzie w drugim kwartale wprowadzono jedynie kilkadziesiąt nowych lokali.

Ceny ofertowe stabilne

Jak wynika również z raportu JLL, średnie ceny ofertowe w większości miast pozostały na niezmienionym poziomie. Warszawa pozostała najdroższym rynkiem w Polsce ze średnią ceną bliską 20 tys. zł za mkw., podczas gdy Łódź pozostała najtańszą aglomeracją - tam mieszkania kosztują średnio 11,3 tys. zł za mkw. W ujęciu rocznym wzrost cen ofertowych przewyższający inflację miał miejsce tylko w Warszawie (o 5,3 proc.) i Poznaniu (o 6,2 proc.).

„Ciekawym zjawiskiem były duże wahania cen mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w minionym kwartale. We Wrocławiu średnia cena nowej podaży wzrosła aż o 25,7 proc. kwartał do kwartału z powodu wprowadzenia dużej, drogiej inwestycji w centrum. W Poznaniu natomiast nowe projekty były tańsze średnio o 12,2 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Kluczową informacją dla kupujących jest jednak fakt, że wciąż mogą oni liczyć na znaczące upusty w porównaniu z wyjściowymi cenami ofertowymi” - wskazano w publikacji.

Analitycy JLL zaznaczyli, że taka sytuacja utrzyma się prawdopodobnie do końca 2026 r.

Popyt i podaż w największych miastach

Zgodnie z raportem niewielki niedobór mieszkań w ofercie jest w Warszawie i Trójmieście, podczas gdy we Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu podaż wciąż przewyższa bieżący popyt. Z kolei w Łodzi i Katowicach teoretyczny czas potrzebny na wyprzedanie całej obecnej oferty - przy założeniu utrzymania obecnego tempa sprzedaży i zerowych nowych wprowadzeń - szacowany jest odpowiednio na 2,5 i 3 lata.

Eksperci ocenili też, że jeśli w otoczeniu rynkowym nie pojawią się nowe, destabilizujące czynniki, kolejne kwartały powinny przynieść kontynuację obecnej sytuacji.