Rynek mieszkań skręca w nowym kierunku. Regiony zyskują, dopłaty tracą znaczenie

Rynek mieszkań zmienia zasady gry

Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w etap, w którym o dynamice sprzedaży i kierunkach rozwoju coraz mniej decydują stwarzane przez państwo bodźce popytowe, rośnie natomiast wpływ suburbanizacji, na znaczeniu zyskują rynki regionalne, a także automatyzacja sprzedaży - ocenili eksperci JLL.

Eksperci wskazali, że wysokie ceny mieszkań w centrach miast doprowadziły do rozkwitu rynków w gminach satelickich wokół największych aglomeracji. W zamian za większy metraż i dostęp do terenów zielonych klienci są gotowi zaakceptować dłuższe dojazdy, które są częściowo rekompensowane przez pracę hybrydową.

Czynniki wpływające na decyzje zakupowe

„Możliwość pracy z domu przez kilka dni w tygodniu spowodowała, że część osób planujących zakup mieszkania zaczęła przychylniej patrzeć na lokalizacje z dala od centrum. Poprawa infrastruktury komunikacyjnej była również jednym z kluczowych czynników wpływających na decyzje zakupowe. Beneficjentami tych zmian w dużym stopniu stały się właśnie miejscowości satelitarne” – zauważyła Aleksandra Gawrońska, dyrektorka Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL Living.

Na znaczeniu zyskują również mniejsze rynki regionalne, takie jak Szczecin, Bydgoszcz, Rzeszów czy Lublin. Jak zauważyli eksperci, w ciągu ostatnich dziesięciu lat rosła też liczba oddawanych mieszkań w miastach powiatowych - z wyłączeniem siedmiu największych rynków - wzrosła z 15 tys. do ponad 25 tys. rocznie - wynika z danych JLL.

Rynki regionalne

Na rynkach regionalnych - jak zauważyli analitycy JLL - dominują nabywcy kupujący na własne potrzeby, a nie w celach inwestycyjnych. Większe znaczenie mają tam więc takie czynniki, jak możliwość personalizacji lokalu, zmiany lokatorskie czy bardziej bezpośrednia komunikacja z klientem. Dla deweloperów oznacza to konieczność projektowania i procesu sprzedaży w sposób bardziej dostosowany do lokalnej specyfiki.

Autorzy raportu zwrócili uwagę, że jedną z najistotniejszych zmian dla sektora mieszkaniowego było w ostatnim czasie wygaszenie programów stymulujących popyt, w szczególności brak kontynuacji dopłat do kredytów hipotecznych.

Programy dopłat odchodzą na dobre?

„Obecnie ani deweloperzy, ani banki nie oczekują powrotu programów dopłat. Główne obawy dotyczą ryzyka zaburzenia mechanizmów rynkowych, wykluczenia z rynku osób nie będących beneficjentami programu, potencjalnego »zamrażania« kredytobiorców w zbyt małych mieszkaniach oraz zagrożeń dla bezpieczeństwa finansowego samych beneficjentów w kontekście potencjalnego wzrostu stóp procentowych” – wskazał Jan Dziekoński, główny ekonomista serwisu RynekPierwotny.pl.

W ocenie ekspertów, mimo wygaszenia wsparcia popytowego zarówno akcja kredytowa, jak i sprzedaż mieszkań utrzymują się na relatywnie zdrowym poziomie. Od blisko dwóch lat sprzedaż deweloperów wykazuje trend wzrostowy, czemu sprzyjały zwłaszcza obniżki stóp procentowych.

Bezpieczniejsze formy wsparcia popytu

Propozycje długofalowego wsparcia popytowego, takie jak rozłożone w czasie ulgi podatkowe, systemy oszczędnościowe, np. wprowadzony przy okazji Bezpieczny Kredyt 2 proc. i nadal działający system kont mieszkaniowych, a także instrumenty wspierające systematyczne budowanie wkładu własnego, są zdaniem ekspertów bezpieczniejsze z punktu widzenia stabilności rynku od dopłat do kredytów.

Jak poprawić dostępność mieszkań?

Coraz wyraźniej widać też, że największy potencjał poprawy dostępności mieszkań leży po stronie podaży. Kluczowe znaczenie mają tu stabilność regulacyjna, przewidywalność procedur administracyjnych i transparentne warunki uzyskiwania pozwoleń na budowę. „Z perspektywy rynku to właśnie te czynniki przesądzają o zdolności do długoterminowego planowania inwestycji. W praktyce oznacza to, że polityka mieszkaniowa nastawiona na zwiększanie podaży może mieć bardziej trwały wpływ na dostępność mieszkań niż okresowe impulsy popytowe” - ocenili eksperci.

Autorzy raportu zauważyli również, że rozwój społecznego budownictwa czynszowego nie jest postrzegany przez sektor deweloperski jako zagrożenie systemowe. „Przeciwnie, coraz częściej wskazuje się na możliwość współpracy między samorządami a prywatnymi inwestorami, w tym w formule PPP czy rozwiązań opartych na szerszym wykorzystaniu instrumentów planistycznych, takich jak np. Zintegrowane Plany Inwestycyjne” - wskazali.

Inne czynniki kształtujące rynek mieszkań

Kolejnym czynnikiem kształtującym rynek są zmiany w procesie zakupu mieszkania. „Klient dysponuje dziś większą ilością informacji, lepiej porównuje oferty i podejmuje decyzje w sposób bardziej świadomy. Jednocześnie rośnie znaczenie analityki danych i narzędzi opartych na sztucznej inteligencji, które pozwalają trafniej identyfikować potrzeby nabywców i skuteczniej zarządzać ścieżką sprzedażową.

„Dodatkowym impulsem do zmian jest wzrost transparentności rynku, w tym nowe regulacje dotyczące jawności cen. W efekcie sprzedaż mieszkań staje się jednocześnie bardziej cyfrowa i bardziej relacyjna: technologia wspiera proces, ale nie eliminuje znaczenia kontaktu z doradcą” - zaznaczyli eksperci.