Problemy z mieszkaniem nie zawsze wychodzą na jaw podczas oględzin czy odbioru. Czasem dopiero po kilku dniach okazuje się, że nie działa lodówka, okna się nie domykają albo na ścianie pojawił się grzyb. W takich przypadkach najważniejsze jest ustalenie, czy mamy do czynienia z wadą ukrytą, czy usterka istniała już wcześniej i czy przy zachowaniu należytej staranności można było ją zauważyć. Od tego zależy, jakie uprawnienia przysługują najemcy albo kupującemu.
Czym są ukryte wady mieszkania?
Ukryte wady to takie, których nie dało się zauważyć podczas oględzin lub odbioru lokalu i które ujawniły się dopiero później. Do tej kategorii należą także wady istniejące już wcześniej, ale trudne albo niemożliwe do wykrycia mimo zachowania należytej staranności.
Samo wystąpienie awarii nie jest jeszcze podstawą roszczenia. Znaczenie ma to, czy lokal został wydany bez funkcjonalności, która była obiecana albo uzgodniona między stronami.
Najem mieszkania: Od czego zależy odpowiedzialność za usterki?
Co do zasady drobne naprawy obciążają najemcę. Dotyczy to również takich prac jak malowanie ścian czy wymiana przewodów hydraulicznych, które przepisy także zaliczają do drobnych napraw.
Sytuacja wygląda inaczej, jeśli strony umówiły się, że określony element jest sprawny, ma działać albo jest w dobrym stanie, a w krótkim czasie od wydania lokalu przestaje spełniać tę funkcję. Wtedy najemca może dochodzić od wynajmującego naprawy, zwrotu kosztów naprawy albo obniżenia czynszu. W skrajnych przypadkach, gdy wada uniemożliwia korzystanie z lokalu lub zagraża życiu czy zdrowiu, możliwe jest również rozwiązanie umowy.
Najpierw warto jednak rozmawiać i próbować polubownie rozwiązać problem. Jeżeli wada albo naprawa nie ma charakteru drobnego, można oczekiwać, że sprawę załatwi wynajmujący, o ile jest to konieczne do umówionego korzystania z mieszkania.
Co w sytuacji, gdy wyposażenie jest dodatkiem, a nie częścią podstawowego standardu?
Jeśli mieszkanie zostało wynajęte z sauną, jacuzzi albo klimatyzacją, ale czynsz odpowiada podstawowemu standardowi lokalu, a właściciel podkreślił jedynie obecność tych urządzeń i możliwość korzystania z nich, jednocześnie nie biorąc odpowiedzialności za ich stan ani konserwację, to ich awaria nie oznacza braku przydatności lokalu do umówionego użytku.
Co zrobić, gdy po wprowadzeniu ujawnią się problemy?
Przykładowo, w przypadku niedziałającej lodówki znaczenie ma to, czy była niesprawna już przy odbiorze. Jeżeli tak, najemca nie ma prawa do roszczeń. Jeżeli jednak zepsuła się nagle i w krótkim czasie po wydaniu mieszkania, a z umowy albo okoliczności wyraźnie wynikało, że lokal ma być wyposażony w sprawną lodówkę, należy wezwać wynajmującego do naprawy albo zapewnienia nowej lodówki, wyznaczając termin. Jeśli termin minie bezskutecznie, najemca może zorganizować naprawę na warunkach rynkowych i domagać się zwrotu kosztów. Gdy lodówki nie da się naprawić, może kupić własną i jednocześnie złożyć oświadczenie o odpowiednim obniżeniu czynszu.
Podobnie należy ocenić sytuację z grzybem na ścianie. Jeżeli był widoczny już przy odbiorze, najemca nie może dochodzić roszczeń. Jeśli pojawił się później, trzeba ustalić jego rodzaj i przyczynę. Niewielki grzyb, który powstał wskutek zbiegu temperatury, wilgotności i materii organicznej, a jego usunięcie nie wymaga dużego wysiłku i nie wiąże się z dużym ryzykiem powrotu, powinien zostać usunięty przez najemcę. Jeżeli jednak przyczyną jest niewłaściwe używanie lokalu przed wynajmem, a usunięcie problemu wymaga większych nakładów, najemca może wezwać wynajmującego do usunięcia grzyba, a po bezskutecznym upływie terminu zająć się tym samodzielnie na własny koszt. Jeśli źródło problemu znajduje się w częściach wspólnych nieruchomości albo po stronie sąsiadów, najemca może starać się o obniżenie czynszu. Gdy grzyb jest niebezpieczny dla życia lub zdrowia, najemca może wypowiedzieć najem, nawet jeśli problem istniał wcześniej albo pochodzi z części wspólnych lub od sąsiadów.
W przypadku niedomykających się okien również trzeba ustalić, czy problem istniał już przy odbiorze. Jeśli tak, najemca nie może mieć roszczeń. Jeżeli usterka pojawiła się później, należy ocenić, czy chodzi o drobną naprawę. Jeśli tak, koszt obciąża najemcę. Gdy wada jest poważna, należy zwrócić się do właściciela o naprawę. Można też zorganizować ją samodzielnie i wystąpić o zwrot kosztów. Jeżeli nieszczelne lub niedomykające się okna uniemożliwiają korzystanie z mieszkania, na przykład z powodu chłodu, opadów lub ryzyka włamania, możliwe jest rozwiązanie umowy najmu.
Kupno mieszkania z rynku wtórnego: Kiedy można dochodzić roszczeń?
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego podstawowe znaczenie ma to, czy wada istniała wcześniej, czy można ją było wykryć przy zachowaniu należytej staranności oraz czy sprzedający o niej informował. Kupując lokal, trzeba liczyć się z naturalnym zużyciem i amortyzacją, dlatego samo pojawienie się problemu kilka dni po transakcji nie oznacza automatycznie odpowiedzialności sprzedającego.
Jeżeli jednak sprzedający ponosi odpowiedzialność za wadę w okresie rękojmi z powodu stanu niezgodnego z umową albo przeznaczeniem lokalu, kupujący może żądać obniżenia ceny. Obniżka powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny z umowy, w jakiej wartość mieszkania z wadą pozostaje do wartości mieszkania bez wady.
Mieszkanie od dewelopera: Co, jeśli usterka wystąpiła po odbiorze lokalu?
W przypadku mieszkania kupionego od dewelopera, po odbiorze i przekazaniu kluczy nadal można zgłaszać zauważone wady i usterki. Jest to możliwe w okresie gwarancji i rękojmi.
Najważniejsze zasady postępowania przy wykryciu wady
W każdej z opisanych sytuacji trzeba najpierw ustalić, czy wada istniała już wcześniej, czy była możliwa do wykrycia przy odbiorze oraz czy dotyczy funkcjonalności, która była objęta umową. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy odpowiedzialność spoczywa na najemcy, wynajmującym, sprzedającym czy deweloperze. Znaczenie ma również to, czy chodzi o drobną naprawę, poważną usterkę, czy wadę uniemożliwiającą bezpieczne i zgodne z umową korzystanie z lokalu.
Ukryte wady w wynajętym lub kupionym mieszkaniu [PODSUMOWANIE]
Ukryte wady mieszkania nie zawsze dają podstawę do roszczeń, ponieważ kluczowe jest to, czy można było je wcześniej zauważyć oraz czego dokładnie dotyczyła umowa. W najmie istotne jest rozróżnienie między drobną naprawą a wadą wpływającą na umówiony sposób korzystania z lokalu. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego liczy się przede wszystkim odpowiedzialność sprzedającego w ramach rękojmi, a przy lokalu od dewelopera wady i usterki można zgłaszać także po odbiorze, w okresie gwarancji i rękojmi.
Redaktorka i wydawczyni Gazetaprawna.pl. Zajmuje się aktualnymi zmianami na rynku pracy, śledzi nowe przepisy i objaśnia je w poradnikach.
Wcześniej od 2019 roku pracowała w „Gazecie Wyborczej”. Absolwentka Uniwersytetu Wrocławskiego i Polskiej Szkoły Reportażu. Miłośniczka musicali i tworzenia treści pomocnych ludziom.