Pierwsze mieszkanie bez PCC. Przypomnijmy zasady
Od 31 sierpnia 2023 r. osoby kupujące swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną na rynku wtórnym mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC zwolniona z podatku jest sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Warunek jest jeden, ale zasadniczy: kupującym musi być osoba fizyczna (lub osoby fizyczne), której w dniu sprzedaży ani wcześniej nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w nich. Wyjątkiem jest udział nieprzekraczający 50 proc. nabyty w drodze dziedziczenia – jego posiadanie nie odbiera prawa do zwolnienia. Korzyść jest wymierna, bo stawka PCC przy sprzedaży nieruchomości to 2 proc. wartości rynkowej. Przy domu wartym 800 tys. zł w kieszeni kupującego zostaje więc 16 tys. zł.
Domek letniskowy w planie, dom mieszkalny w rzeczywistości
Sprawa, którą zajął się dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, dotyczyła nieruchomości kupionej w kwietniu 2025 r. przez dwie osoby fizyczne. Żadna z nich nie posiadała wcześniej mieszkania, domu ani udziału w takich prawach – warunki osobowe zwolnienia były więc spełnione. Mimo to notariusz, który przy czynnościach dokonywanych w formie aktu notarialnego działa jako płatnik PCC, pobrał przy transakcji podatek.
Powodem był zapewne miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który oznaczał teren symbolem ML, czyli zabudowa letniskowa. Tyle że pozostała dokumentacja mówiła co innego:
- w ewidencji gruntów część działki oznaczono jako tereny mieszkalne (symbol B),
- według Klasyfikacji Środków Trwałych budynek figuruje jako mieszkalny,
- budynek jest przystosowany do całorocznego użytkowania,
- kupujący nabyli go w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Kupujący uznali, że podatek pobrano niesłusznie, i zapytali fiskusa, czy w ich sytuacji przysługiwało zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
KIS: liczy się funkcja budynku, nie symbol w planie
Dyrektor KIS przyznał podatnikowi rację. Organ zwrócił uwagę, że ustawa o PCC nie definiuje budynku mieszkalnego jednorodzinnego, dlatego trzeba sięgnąć do Prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 2a tej ustawy budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący (albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej), służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość.
Skoro nabyty budynek został oznaczony w ewidencji jako mieszkalny i jest przeznaczony do całorocznego zamieszkania, to – jak stwierdził organ – stanowi budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu przepisów. Oznaczenie terenu w planie miejscowym symbolem zabudowy letniskowej nie zmienia faktycznego i ewidencyjnego charakteru budynku. Wniosek fiskusa jest jednoznaczny: podatek został pobrany przez notariusza nienależnie.
Ważne
Przy zakupie nieruchomości na współwłasność warunki zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC musi spełniać każdy z kupujących – dotyczy to małżonków, rodziców kupujących z dzieckiem czy osób obcych. Wystarczy, że jedna z tych osób miała wcześniej mieszkanie lub dom, a zwolnienie nie obejmie całej umowy sprzedaży.
Co zrobić, gdy notariusz pobrał podatek
Notariusz jako płatnik często działa asekuracyjnie – w razie wątpliwości co do prawa do zwolnienia pobiera podatek. Kupujący nie jest jednak bezradny. Jeśli uważasz, że zwolnienie ci przysługiwało, możesz złożyć do naczelnika urzędu skarbowego wniosek o stwierdzenie nadpłaty. Warto dołączyć do niego dokumenty potwierdzające mieszkalny charakter budynku: wypis z ewidencji gruntów i budynków, dokumentację techniczną czy zaświadczenia potwierdzające możliwość całorocznego zamieszkania.
Trzeba przy tym pamiętać o granicach rozstrzygnięcia. Interpretacja indywidualna chroni tylko wnioskodawcę i odnosi się do konkretnego stanu faktycznego opisanego we wniosku. W innych sprawach fiskus może ocenić okoliczności odmiennie – zwłaszcza gdy budynek rzeczywiście ma charakter wyłącznie sezonowy i nie nadaje się do całorocznego zamieszkania. Osoby w podobnej sytuacji mogą jednak wystąpić o własną interpretację. Koszt wniosku to 40 zł, a uzyskana odpowiedź daje ochronę na wypadek sporu ze skarbówką.
Podstawa prawa
art. 9 pkt 17 oraz art. 10 ust. 2 i 3 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2026 r. poz. 191 ze zm.)
art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)
Powołane interpretacje:
– interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 lipca 2026 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.257.2026.1.JKU
prawnik, autor licznych publikacji z prawa podatkowego