Zaczął on spadać w drugiej połowie minionego roku. Gorsza koniunktura gospodarcza zweryfikuje wyceny nieruchomości, które w wielu krajach obecnie są zdecydowanie zawyżone. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili dokładnie sprawdzić, gdzie mieszkania stały się najbardziej przewartościowane.

Niepokojące sygnały napływają m.in. z Kanady oraz Irlandii

Niewiele instytucji podaje spójne informacje dotyczące cen mieszkań na terenie różnych krajów świata. Jedną z takich instytucji jest OECD. Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju regularnie sprawdza między innymi zmiany wskaźnika „Price to Income” (P/I) w swoich krajach członkowskich. Wspomniany wskaźnik „cena mieszkań/dochód” informuje o tym, jak zmieniają się koszty zakupu nieruchomości mieszkaniowych względem dochodów gospodarstw domowych.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w oparciu o dane OECD postanowili sprawdzić, gdzie relacja cen nieruchomości mieszkaniowych i dochodów ludności najbardziej zmieniła się od III kw. 2014 r. do III kw. 2018 r. Wybór takiego okresu analizy oczywiście nie jest przypadkowy. Chodzi o sprawdzenie, w których krajach rozwiniętych gospodarczo dobra koniunktura ekonomiczna w połączeniu z innymi czynnikami (np. niskim poziomem stóp procentowych) najbardziej wywindowała ceny mieszkań względem poziomu dochodów gospodarstw domowych.

Warto nadmienić, że wśród państw uwzględnionych na poniższym wykresie znalazła się również Polska. Nasz kraj odnotował wynik, który świadczy o stabilnych podstawach rynku nieruchomości mieszkaniowych. Po porównaniu wskaźnika Price to Income z III kw. 2014 r. oraz III kw. 2018 r. okazało się bowiem, że ten indeks spadł o 5%. Był to efekt wzrostu dochodów ludności szybszego niż dodatnia zmiana cen mieszkań.

Wiele innych krajów nie może się pochwalić wynikami, które są podobnie optymistyczne. Analiza RynekPierwotny.pl sugeruje, że najbardziej problematyczna jest sytuacja rynku nieruchomości mieszkaniowych z Irlandii oraz Kanady. Na terenie obydwu wymienionych krajów, relacja cen mieszkań do dochodów singli i rodzin wzrosła bowiem o 24% - 25% przez cztery lata. Niepokojąco przedstawiają też wyniki dotyczące Australii (+18%), Austrii (+19%), Holandii (+18%) oraz Portugalii (+18%). Zupełnie inaczej wygląda sytuacja Łotwy i Włoch. W tych dwóch krajach, wskaźnik Price to Income spadł bowiem o 12% - 13% (zobacz poniższy wykres).

U naszych sąsiadów sytuacja też nie wygląda zbyt dobrze …

Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) regularnie podaje jeszcze jeden ciekawy wskaźnik, który może służyć do analizy rynków nieruchomości. Mowa o indeksie określanym jako „Price to Rent” (P/R). Ten indeks porównuje ze sobą ceny nieruchomości mieszkaniowych oraz poziom czynszów. Wyraźny wzrost wskaźnika Price to Rent świadczy o tym, że ceny mieszkań „odrywają” się od aktualnego poziomu czynszów, który jest jednym z czynników determinujących koszt zakupu metrażu.

Analiza ekspertów portalu RynekPierwotny.pl (bazująca na danych OECD) wskazuje, że przez cztery lata (III kw. 2014 r. - III kw. 2018 r.) w kilku krajach rozwiniętych gospodarczo wyraźnie wzrosła dysproporcja pomiędzy poziomem cen mieszkań oraz czynszów. Takie zjawisko było bardzo widoczne na terenie Irlandii oraz Kanady, czyli dwóch państw wspomnianych już wcześniej. Warto jednak podkreślić, że wyraźny wzrost wskaźnika P/R (25% - 27%) odnotowano też na terenie Czech, Portugalii, Słowacji oraz Węgier. Dane z tabeli i powyższego wykresu potwierdzają, że przez ostatnie 4 lata wzrosty cen polskich mieszkań miały lepsze odzwierciedlenie w realiach gospodarczych niż analogiczne zmiany dotyczące Czech, Słowacji oraz Węgier.

>>> Czytaj również: Na czym polega wycena nieruchomości?