Trudno zaprzeczyć, że boom na rynku kredytów mieszkaniowych już się zakończył. Wyniki sprzedaży „hipotek” z IV kw. minionego roku prawdopodobnie będą już znacznie gorsze od tych notowanych w II kw. oraz III kw. 2021 r. Bardzo dobrą koniunkturę na rynku kredytów mieszkaniowych zakończył przede wszystkim cykl podwyżek stóp procentowych NBP. Perspektywy wzrostu głównej polskiej stopy procentowej do 4,00%, a nawet 5,00% słabo wróżą na bieżący rok. Skoro o kolejnym boomie hipotecznym można już mówić w czasie przeszłym, warto przyjrzeć się jego skali. To ważna kwestia, ponieważ krajowe media jeszcze niedawno informowały o rekordach. Analiza portalu RynekPierwotny.pl wskazuje jednak, że skala ostatniego kredytowego ożywienia była nieco wyolbrzymiana.
Hipoteczny rekord z 2008 r. jest niepobity
O rekordach dotyczących sprzedaży kredytów mieszkaniowych krajowe media informowały m.in. w kontekście łącznej wartości „nowych” hipotek. Trudno się dziwić, że była ona wysoka, skoro w połowie 2021 r. przeciętna wartość zawieranej umowy kredytowej wynosiła już około 330 000 zł. Pięć lat wcześniej analogiczny wynik oscylował na poziomie 215 000 zł. Tak duża zmiana wynikała ze skumulowanego wzrostu cen metrażu. Jego skala jeszcze przed jesiennymi podwyżkami stóp procentowych NBP zaczęła ograniczać zdolność kredytową Polaków. W danych z 2020 r. i pierwszej połowy 2021 r. widzimy wzrost średnich cen lokali szybszy od dynamiki wynagrodzeń.
Jeżeli odniesiemy wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych do polskiego PKB, to okazuje się, że ostatnie kwartały wcale nie były takie rekordowe, jak można by sądzić. Wynik z pierwszej połowy 2021 r. wynosił bowiem 3,3% PKB. Porównywalne wyniki dla lat 2018 - 2020 oscylowały na poziomie 2,6% - 2,8%. Tymczasem w całym 2008 r. nowe „hipoteki” wynosiły średnio 4,5% PKB. Wynik z dwóch kwartałów (II kw. oraz III kw. 2008 r.) przekroczył nawet 5,0% PKB, co prawdopodobnie będzie jeszcze długo niepobitym rekordem. Niewykluczone, że relacja nowych „hipotek” do PKB z końca 2008 r. i początku 2009 r. byłaby jeszcze większa, gdyby upadek banku Lehman Brothers nie przerwał kredytowej gorączki.
Sytuacja wygląda podobnie, jeśli porównamy liczbę kredytów mieszkaniowych udzielonych w rekordowym 2008 r. (aż 286 762) do ostatnich wyników, które prezentują się następująco:
- 2018 r. - 212 596 nowych kredytów mieszkaniowych
- 2019 r. - 225 073
- 2020 r. - 204 170
- I - II kw. 2021 r. - 124 185
Powyższe porównanie potwierdza, że pierwszy boom na rynku kredytów mieszkaniowych z lat 2006 - 2008 może jeszcze przez długie lata być postrzegany jako rekordowy. Zresztą, z punktu widzenia stabilności sektora bankowego i całej gospodarki najlepiej jest unikać takich okresów hipotecznego szaleństwa.
Wyniki z 2022 roku będą już dużo gorsze
O hipotecznych rekordach na pewno trudno będzie mówić w 2022 roku. Nawet jeśli ostatecznie główna stopa procentowa NBP wraz z WIBOR-em zatrzyma się na poziomie bliższym 3,00% niż 4,00% lub 5,00%, to ratalny szok będzie ogromny. Symptomy ochłodzenia są bardzo dobrze widoczne na największym w Polsce, warszawskim rynku nowych lokali. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że w III kw. 2021 r. sprzedaż nowych stołecznych mieszkań spadła o 15% względem bardzo dobrego poprzedniego kwartału. Ostatni kwartał minionego roku przyniósł kolejną ujemną zmianę (tym razem o 9% wobec III kw. 2021 r.). Działalność deweloperów zmierzająca w kierunku budowy tańszych i nieco mniejszych mieszkań może tylko częściowo skompensować drastyczny spadek zdolności kredytowej Polaków.
Niepewność co do wysokości stóp procentowych NBP i wpływu inflacji na zachowania klientów sektora bankowego sprawia, że trudno jest dokładnie przewidzieć tegoroczną sprzedaż kredytów mieszkaniowych. Wynik dość podobny, jak ten z 2014 r. (ok. 175 000 nowych „hipotek”) z obecnej perspektywy wcale nie wydaje się nadmiernie pesymistyczny. Nie tylko banki muszą zweryfikować swoje plany. Podobna sytuacja dotyczy tych deweloperów, których malejąca oferta lokali zachęciła do zaplanowania dużej aktywności inwestycyjnej w 2022 r.
/>
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl