Wciąż nie wiadomo, czy ostatnia decyzja RPP to zwiastun stabilizacji, czy tylko chwilowe wytchnienie dla 47,2%[1] Polaków, którzy aktualnie kredyt spłacają. Inflacja na poziomie 17,2%[2] sprawiła, że Polacy ostrożniej planują duże wydatki. Część nabywców odkłada zakup własnego M, inni po zaostrzeniu polityki kredytowej banków, po prostu nie mogą sobie na taki zakup pozwolić. Ale co właściwie mogą zrobić ci, którzy ten kredyt już mają, a rata ich przygniata?

Sytuacja na rynku mieszkaniowym nie napawa optymizmem. Polacy, którzy wciąż mogą wesprzeć zakup nieruchomości kredytem i decydują się na takie zobowiązanie, podchodzą do zakupów z większą rezerwą. Wartość zaciąganych hipotek jest niższa niż przed rokiem. Pokazują to dane Biura Informacji Kredytowej: we wrześniu 2022 r. średnia wartość wnioskowanych kredytów wynosiła 338 tys. zł i była niższa o 3,4% niż w tym samym miesiącu w 2021 r. Spada również ilość zakupów finansowanych kredytami – w ubiegłym miesiącu do banków trafiło tylko 13,6 tys. wniosków, co jest drugim najniższym wynikiem od stycznia 2007 r.[3]. Wszystko to przy rosnących wciąż cenach mieszkań, które, jak podaje Otodom, w III kwartale były w porównaniu do tych sprzed roku wyższe o 17,6% na rynku pierwotnym i o 12,3% na rynku wtórnym.

Wrześniowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej o utrzymaniu stóp procentowych na dotychczasowym poziomie to potencjalna ulga dla kredytobiorców. Po serii 11 podwyżek stóp procentowych z rzędu w ostatnich 12 miesiącach część z nich już w tej chwili zmaga się z prawdziwymi trudnościami ze spłatą aktualnych zobowiązań. Dla wielu rata kredytu jest nawet o ponad 100% wyższa do tej z września 2021 r.[4].

– Stopy procentowe to jednak nie wszystko. Wiele wskazuje na to, że w najbliższych miesiącach nie uda się zahamować wzrostu inflacji, która znacznie podnosi koszty utrzymania. W towarzystwie rosnących kosztów energii, nawet przy utrzymaniu obecnego poziomu oprocentowania kredytów, bieżąca obsługa zobowiązań może okazać się wyzwaniem – mówi Paweł Onych, Head of Mortgages, Otodom. – Nie znaczy to jednak, że nie można nieco ulżyć domowemu budżetowi.

Reklama

Rządowe „wakacje kredytowe”

Najprostszym rozwiązaniem dla osób, które już kredyt hipoteczny posiadają jest zawieszenie jego spłaty w ramach rządowego wsparcia dla kredytobiorców dostępnego od sierpnia tego roku. Program tzw. wakacji kredytowych dał posiadaczom kredytów zaciągniętych w złotówkach możliwość zawieszenia nawet 8 rat.

– Osoby, które jeszcze nie skorzystały z tego rozwiązania, wciąż mogą zawiesić dwie miesięczne raty w czwartym kwartale 2022 r. oraz po jednej w każdym z czterech kwartałów 2023 r. Rządowe wakacje kredytowe, w odróżnieniu od tych oferowanych dotychczas standardowo przez banki, dotyczą zarówno części kapitałowej, jak i odsetkowej kredytu, a kredytobiorcy nie ponoszą z ich tytułu żadnych dodatkowych kosztów. Skorzystanie z wakacji kredytowych będzie się wiązało natomiast z wydłużeniem okresu spłaty kredytu – mówi Paweł Onych, ekspert Otodom.

Dlaczego warto skorzystać z tego rozwiązania? Nie tylko czasowo odciąża ono domowy budżet, ale również daje możliwość odłożenia części środków i zabezpieczenia w ten sposób spłaty kolejnych 3-4 rat.

Mediacje z bankiem

Osoby posiadające kredyty hipoteczne w walucie obcej, najczęściej we frankach, częściej niż ze spłatą bieżącej raty mierzą się z rosnącym saldem zadłużenia. Mogą oni wystąpić o przewalutowanie kredytu na PLN w drodze mediacji z bankiem. W przeciwieństwie do postępowania sądowego, taka ścieżka jest zdecydowanie prostsza pod kątem formalności i szybsza. Coraz więcej banków jest też skłonnych zmienić warunki kredytu na taki, jakby od początku był kredytem złotówkowym lub negocjować kurs przewalutowania, z jednoczesnym przejściem na oprocentowanie stałe.

Bankowe wakacje kredytowe

Rozwiązanie to znane jest już części kredytobiorców. Zazwyczaj banki oferujące kredyty hipoteczne umożliwiają swoim klientom zawieszenie jednej raty kapitałowej lub kapitałowo-odsetkowej raz w roku kalendarzowym. W przypadku tego typu rozwiązania kredytobiorca musi ponieść jednak dodatkowy koszt związany z kapitalizacją niezapłaconych w ramach zawieszonej raty odsetek.

Obniżenie wysokości marży banku

Sposobem na obniżenie comiesięcznego zobowiązania, szczególnie dla osób, które do tej pory regularnie opłacały raty, jest negocjowanie marży z bankiem. Dodatkowym argumentem w takich negocjacjach jest np. wzrost wartości nieruchomości. Warto przy tej okazji rozważyć zmianę parametrów umowy kredytowej, np. poprzez wydłużenie okresu kredytowania lub przejście z rat malejących na raty równe (to drugie tylko w sytuacji, gdy jesteśmy na początku spłaty kredytu). Za każdym razem taką operację powinniśmy jednak przeanalizować z ekspertem finansowym.

– Należy pamiętać, że zarówno jedno, jak i drugie rozwiązanie może obniżyć miesięczne obciążenie, ale jednocześnie zwiększy całkowity koszt kredytu. Jeżeli negocjacje z bankiem w zakresie marży się nie powiodą, dobrą alternatywą może okazać się przeniesienie kredytu do innego banku. Przy tej okazji, jeśli wartość nieruchomości na to pozwala, można też dokonać konsolidacji czyli spłaty nowym kredytem innych zobowiązań – mówi Paweł Komar, Prezes Notus Finanse. - Warto też przeanalizować możliwość uwolnienia dodatkowej gotówki, która odłożona np. na lokatę lub obligacje skarbowe będzie stanowiła dodatkowe zabezpieczenie. W rezultacie możemy otrzymać jeden kredyt ze zdecydowanie niższą ratą niż dotychczasowe łączne zobowiązania oraz zbudować zabezpieczenie na wypadek utraty płynności.

Takie rozwiązanie może być bardzo korzystne, ale jednocześnie wymaga dyscypliny ze strony kredytobiorcy, tak by uwolnione środki nie zostały przeznaczone na bieżącą konsumpcję.

Zmiana standardu zamieszkania

Dla osób, które mogą pozwolić sobie na zmianę standardu zamieszkania poprzez wybór mniejszego lub bardziej oddalonego od centralnych części miasta lokalu, zbawienny może okazać się najem. Wynajem własnego mieszkania, który pozwoli na pokrycie zobowiązań wobec banku i przeprowadzka do mieszkania, którego czynsz najmu jest istotnie niższy od obecnej raty kredytu, może znacząco odciążyć budżet domowy. Wprawdzie czynsze najmu w największych miastach wciąż rosną, ale decyzja o przeniesieniu do mniej prestiżowej dzielnicy miasta lub mniejszej miejscowości może pozwolić nie tylko na systematyczną obsługę kredytu, ale też w wielu przypadkach na obniżenie codziennych kosztów życia.

Sprzedaż nieruchomości i spłata zobowiązania

Najbardziej drastycznym, ale również posiadającym wiele zalet rozwiązaniem, jest decyzja o sprzedaży dotychczasowego mieszkania i znalezienie nowego, tańszego w „obsłudze” miejsca do życia. Fakt, że dotychczasowa nieruchomość jest obciążona hipoteką z tytułu zaciągniętego kredytu nie stanowi w takim przypadku problemu. W momencie dokonywania transakcji strona kupująca przelewa część kwoty na rachunek kredytowy wskazany przez bank sprzedającego. Ewentualną nadwyżkę pozostałą po spłacie kredytu można przeznaczyć na zakup nowej nieruchomości lub zainwestować, zwłaszcza jeżeli wartość mieszkania wzrosła.

– Wybierając opcję sprzedaży należy jednak pamiętać, że działanie pod presją czasu rodzi pewne ryzyka. W obecnej sytuacji na rynku nieruchomości szybka sprzedaż z dużym prawdopodobieństwem wymusi obniżkę ceny ofertowej. Warto również sprawdzić czy od zakupu minęło 5 lat, by uchronić się przed koniecznością uiszczenia podatku – przestrzega Paweł Onych, kierujący zespołem ds. kredytów w Otodom.

Diabeł tkwi w szczegółach

Zarówno w przypadku już zaciągniętych zobowiązań, jak i konieczności podpisania nowej umowy o kredyt hipoteczny, analizę dostępnych rozwiązań pozwalających na poradzenie sobie z problemami ze spłatą należy rozpocząć od sprawdzenia zapisów umowy kredytowej.

– W przypadku nowo zaciąganych kredytów szczególnie ważne jest sprawdzenie, jak potencjalne zobowiązanie będzie wpisywało się w resztę finansów osobistych kredytobiorcy, jakie ryzyka mogą wystąpić podczas spłaty kredytu i jak można się przed nimi zabezpieczyć. W myśl zasady, że lepiej zapobiegać niż leczyć, właśnie na tym etapie rola profesjonalisty, który przeprowadzi klienta przez cały proces kredytowy jest nie do przecenienia – komentuje Paweł Komar, ekspert Notus Finanse.