Kiedy ponad rok temu pojawiały się prognozy, że deweloperzy w odpowiedzi na spadek popytu ograniczą podaż, część potencjalnych nabywców mieszkań mogła je lekceważyć. Dość szybko okazało się jednak, że inwestorzy po wysypie projektów z II kw. 2022 r. (spowodowanym chęcią uniknięcia przepisów nowej ustawy deweloperskiej) mocno zakręcili kurek z wprowadzanymi ofertami. Co ciekawe, praktycznie pewny już start programu Bezpieczny Kredyt 2% na początku lipca 2023 r. nie spowodował zasadniczej zmiany podejścia deweloperów. Nowych wprowadzeń mieszkań jest wprawdzie więcej, ale kompensuje je sprzedaż wyższa niż w czasach rynkowego „dołka”. Świadczą o tym najnowsze dane z maja, które postanowił zaprezentować portal RynekPierwotny.pl.
Sprzedaż całkowicie kompensuje nowe wprowadzenia?
Dane z systemu analitycznego BIG DATA RynekPierwotny.pl potwierdzają, że deweloperom od początku marca do końca maja 2023 r. udało się utrzymać ofertę nowych lokali na praktycznie niezmienionym poziomie. W przypadku dziesięciu największych miast i aglomeracji katowickiej portal RynekPierwotny.pl odnotował wynik mniejszy o ok. 12% od liczby ofert z sierpnia 2022 r. Co ważne, taka stabilizacja oferty ma miejsce w warunkach sprzedaży dobrej jak na obecne okoliczności. Mowa o wynikach sprzedażowych zbliżonych do tych z końcówki 2021 r. i początku 2022 r. Wbrew pojawiającym się czasem opiniom, sprzedaż deweloperów wygląda obecnie dużo lepiej niż w czasach „dołka” z III kw. 2022 r. Majowy wynik sprzedażowy dla 6 największych miast był o 55% większy od tego z sierpnia 2022 r.
Najbardziej dotkliwy spadek oferty widzimy w Krakowie
Informacje z największej w Polsce bazy ofert deweloperskich wskazują, że z ubytkiem podaży mamy do czynienia przede wszystkim na największych rynkach. Po porównaniu liczby ofert deweloperów z sierpnia 2022 r. oraz maja 2023 r. widzimy następujący spadek:
- Kraków - obniżka liczby ofert o 34%
- Trójmiasto - obniżka liczby ofert o 19%
- Warszawa - obniżka liczby ofert o 19%
- Wrocław - obniżka liczby ofert o 10%
- Szczecin - obniżka liczby ofert o 10%
- Poznań - obniżka liczby ofert o 8%
Każda z powyższych zmian będzie już niemożliwa do nadrobienia przed rozpoczęciem programu Bezpieczny Kredyt 2% (BK 2%). Na szczęście dla beneficjentów BK 2%, w wymienionych miastach duża jest oferta rynku wtórnego, gdzie sprzedawcy będą bardziej skłonni do negocjacji. Pod względem podażowym, sytuacja wygląda dużo lepiej w przypadku aglomeracji katowickiej, Łodzi oraz Lublina. Z kolei w Białymstoku maj przyniósł duży spadek wielkości oferty deweloperów. Trzeba jednak pamiętać, że tamtejszy rynek deweloperski nie jest duży względem największej szóstki. Dlatego majowa sprzedaż ponad 100 lokali z Białegostoku bez nowych wprowadzeń potrafiła dość wyraźnie zachwiać ofertą.
Ruchy w kierunku zwiększenia podaży są jeszcze możliwe
Powyższe informacje nie wydają się pocieszające dla części przyszłych beneficjentów programu Bezpieczny Kredyt 2% ukierunkowanych na rynek pierwotny oraz innych osób planujących kupić mieszkanie deweloperskie w najbliższym czasie. Jeżeli chodzi o deweloperów, to widzimy, że wielu z nich przyjęło ostrożną postawę. Jest ona uzasadniona, bo wszystko wskazuje, że Bezpieczny Kredyt 2% będzie miał największy wpływ na rynek w drugiej połowie 2023 r. Natomiast przyszły rok upłynie pod znakiem wciąż wysokich stóp NBP oraz braku podobnych stymulatorów popytu jak BK 2%.
W kontekście najbliższych planów branży deweloperskiej decydująca będzie sytuacja z czerwca oraz lipca bieżącego roku. Bardzo prawdopodobny wzrost popytu skłoni zapewne inwestorów do zwiększenia liczby lokali wprowadzanych na rynek. Nie należy się jednak spodziewać wysypu inwestycji, który w perspektywie np. najbliższego roku mógłby poważnie zachwiać równowagą na rynku nowych lokali. Takie działanie byłoby sprzeczne z interesem samych deweloperów — tym bardziej, że sytuacja gospodarcza w 2024 roku nadal będzie daleka od optymalnej dla rynku nieruchomości.
/>