Temat tzw. flippingu na polskim rynku mieszkaniowym bynajmniej nie jest nowy. Jednakże szybkie ubiegłoroczne wzrosty cen mieszkań zwróciły większą uwagę na działalność flipperów. Są oni obwiniani o spekulację i wątpliwe praktyki takie jak np. podszywanie się (w ulotkach wrzucanych do skrzynek pocztowych) pod rodziny poszukujące mieszkania. Ostatnio popularność zyskuje postulat ograniczenia lub nawet zakazania działalności flipperów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, czy takie rozwiązanie jest w ogóle realne. Ten artykuł można traktować jako jedną z pierwszych prób analizy tematu. Warto zwrócić uwagę, że konkretne propozycje rozwiązań dotąd nie padły ze strony np. tych aktywistów, którzy najczęściej i najgłośniej mówią o ograniczeniu, a nawet zakazie działalności flipperskiej.
Mieszkaniowy flipper - czyli właściwie kto?
Na wstępie trzeba zastanowić się, czyją działalność miałby w ogóle ograniczyć ewentualny pakiet rozwiązań „antyflipperskich”. Pojęcie flippingu mieszkaniowego nie posiada bowiem żadnej formalnej definicji. Mieści się w nim na przykład aktywność osób kupujących tanio mieszkania z problemami prawnymi lub wymagające remontu. Takie lokale później trafiają na rynek jako oferty w stanie bardziej atrakcyjnym dla typowego Kowalskiego (np. po kompleksowym remoncie).
W szerokiej definicji flippingu mieści się również handel cesjami wynikającymi z umowy deweloperskiej lub udziałami we własności lokali, a także szybka odsprzedaż lokalu bez większego wkładu finansowego i czasowego ze strony flippera. Takie formy flippingu są oceniane na ogół gorzej niż szybka odsprzedaż lokali po remoncie. Rodzi się jednak pytanie, czy można rozróżnić warianty aktywności flipperów w ramach ewentualnych zmian prawnych.
Obowiązujące prawo dotyczące flipperów
Jeszcze przed opisaniem możliwych do wprowadzenia, nowych rozwiązań prawnych, warto zwrócić uwagę na nieskuteczność przepisów opracowanych przez rząd w minionym roku. Mowa o zmianie ustawy deweloperskiej, która miała ograniczyć handel cesjami praw z umów deweloperskich. Przepisy obowiązujące od 16 lipca 2023 r. okazały się jednak dość „dziurawe”. Główna luka polega na możliwości dokonania przez flippera transakcji z deweloperem i późniejszej cesji bez ograniczeń pod warunkiem prowadzenia działalności gospodarczej. Drugi, coraz mniej istotny problem wiąże się z tym, że ograniczeniem cesji do 1 lipca 2024 r. nie są objęte inwestycje, w których przed 1 lipca 2022 r. rozpoczęto sprzedaż i zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską.
Jeżeli rząd chce „uszczelnić” wprowadzone przez poprzedników przepisy, to może on na przykład rozszerzyć zakaz cesji na zwykłe umowy przedwstępne zawierane z deweloperami przez przedsiębiorców. Możliwe jest też wprowadzenie ograniczeń ilościowych dla transakcji. Odpowiednie regulacje mogą znaleźć się np. w kodeksie cywilnym. Ich wprowadzenie jest być może prostszym zadaniem niż stworzenie podatkowych rozwiązań zniechęcających do flippingu dotyczącego ukończonych już lokali.
Do wyboru zmiany w podatku PIT lub PCC?
Jeśli chodzi o ograniczenie działalności flipperów na rynku wtórnym, to pierwsze pojawiające się pomysły zakładają podwyższenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy odsprzedaży mieszkania następującej w krótkim czasie od zakupu. Takie rozwiązanie podatkowe wydaje się mniej kontrowersyjne prawnie niż ewentualne ograniczenia dotyczące samej możliwości obrotu mieszkaniami przez flipperów. Pamiętajmy jednak, że podatek PCC jest płacony przez nabywcę „M”. Tak więc to osoba kupująca lokal od flippera, formalnie ponosiłaby ciężar podwyższonego podatku. Rodzi się pytanie, jak dużą część obciążenia podatkowego flipper pośrednio brałby na siebie, aby uniknąć sytuacji, w której jego oferta z podatkiem PCC wynoszącym np. 5% ceny zamiast 2% byłaby mniej atrakcyjna rynkowo.
Można oczywiście dyskutować o formalnym przesunięciu ciężaru podatku PCC na flippera w razie szybkiej odsprzedaży lokum. Inne możliwe rozwiązanie to wyższa stawka podatku dochodowego od przedsiębiorców dotycząca zysków z odsprzedaży mieszkań w krótkim okresie od zakupu. Tutaj ewentualne regulacje, które byłyby bardziej korzystne dla remontujących lokale flipperów (poprzez odliczenie kosztów) powinny dotyczyć zarówno podatku PIT jak i CIT. Opcją do rozważenia wydaje się również definitywne wyeliminowanie na gruncie przepisów możliwości korzystania z ulgi mieszkaniowej przez flipperów nieprowadzących działalności gospodarczej.
W przypadku ewentualnej podwyżki podatku dochodowego naliczanego od zysku flipperów, nie będziemy mieli do czynienia z bezpośrednim obciążeniem podatkiem osoby kupującej lokal od inwestora. Przy sprzyjających warunkach rynkowych, może jednak dojść do częściowego „przerzucenia” większego podatku na kolejnego nabywcę mieszkania będącego tym razem konsumentem. Sytuacja z Kanady opisywana rok temu przez ekspertów RynekPierwotny.pl potwierdza, że w warunkach boomu cenowego antyspekulacyjne rozwiązania podatkowe mogą być mało skuteczne. Dlatego ważnym elementem polityki „antyflipperskiej” jest również dbanie o stabilność rynku.