Pełzający krach na rynku nieruchomości w Niemczech stanowi coraz większe ryzyko dla banków

„(Ryzyko na rynku nieruchomości) z pewnością nie jest problemem tylko Stanów Zjednoczonych” – stwierdziła Valeriya Dinger, profesor ekonomii na niemieckim uniwersytecie w Osnabrueck. „Nie zdziwiłabym się, gdybyśmy zobaczyli falę rezerw na straty kredytowe tworzonych w niemieckich bankach w związku z ich ekspozycją na krajowe nieruchomości komercyjne” – stwierdziła.

Niemieckie banki mają w Unii Europejskiej najwięcej kredytów na nieruchomości komercyjne, a do tego jeszcze do niedawna klasyfikowały stosunkowo niewielką ich część jako wierzytelności zagrożone. Jednak problemy gospodarcze w Niemczech powodują, że odsetek zagrożonych pożyczek rośnie, podczas gdy w kilku innych krajach zaczął spadać

Problematyczna wycena nieruchomości

Niski poziom kredytów oznaczonych jako zagrożone wynikał częściowo z tego, że rzeczoznawcy majątkowi w największej gospodarce Europy stosują „podejście długoterminowe” do wyceny kredytowanej nieruchomości. Dzięki temu łagodzą skutki zmian cen, wychodząc z założenia, że większość inwestorów nie pozbywa się majątku w czasie spadków. Niemieckie banki również aktualizują wyceny sfinansowanych budynków rzadziej niż ich odpowiedniki w USA czy Wielkiej Brytanii, więc problemy finansowe pożyczkobiorcy mogą być dłużej ukrywane, nawet w przypadku naruszenia umowy kredytowej.

„W USA nie ma miejsca, w którym można by ukryć naruszenie umowy” – powiedział Keith Breslauer, założyciel firmy private equity Patron Capital Advisers. „W Niemczech jest inaczej”.

"Wolna amerykanka" w sektorze bankowym

Transparentność sytuacji finansowej pożyczkodawców dodatkowo ograniczają zasady, które dają mniejszym bankom swobodę w ustalaniu wartości niektórych papierów wartościowych wobec ich wartości rynkowej. To może znacząco utrudnić inwestorom uzyskanie aktualnego obrazu ich sytuacji finansowej. Praktyka ta jednak ogranicza również zapisywanie dochodu z niezrealizowanych zysków, co oznacza, że ​​niektórzy pożyczkodawcy mogą w rzeczywistości być w lepszej kondycji, niż na to wyglądają.

Organy regulacyjne apelują do pożyczkodawców, aby przygotowali się na potencjalne straty, a EBC nalega, aby wykorzystali część rekordowych zysków z zeszłego roku na utworzenie rezerw. Jednak wykorzystanie zasad rachunkowości, mające na celu uniemożliwienie bankom uchylania się od płacenia podatków, oznacza, że pożyczkodawcy mają w rzeczywistości ograniczone zasoby finansowe na pokrycie rosnącego zadłużenia.

Będzie dobrze

Niemiecki organ nadzoru finansowego BaFin twierdzi, że póki co problem uderza w zyski pożyczkodawców, ale nie zagraża ich wypłacalności. Dzieje się tak po części dlatego, że problemy koncentrują się w mniejszej części rynku niż podczas kryzysu finansowego. I chociaż wyższe stopy procentowe są odpowiedzialne za spadek wartości CRE, zapewniły one także bankom zyski, które powinny pomóc w absorpcji potencjalnych wstrząsów, powiedziała Birgit Rodolphe, dyrektor wykonawcza ds. restrukturyzacji i uporządkowanej likwidacji banków w BaFin.

„Nieruchomości komercyjne są znacznie mniejsze niż nieruchomości mieszkalne, a część tortu, która jest zagrożona, jest jeszcze mniejsza” – powiedziała Rodolphe w wywiadzie przeprowadzonym w jej biurze we Frankfurcie. „Ponadto to nie jest tak, że (banki) trzymają bezwartościowe papiery jak w 2008 roku, za tymi pożyczkami stoją budynki”.

Ceny nieruchomość komercyjnych spadają

Wartość rynkowa kredytowanych nieruchomości pozostaje jednak przedmiotem wielu dyskusji, ponieważ powiększa się rozbieżność między cenami, jakie są skłonni zapłacić kupujący, a cenami, których potrzebują sprzedający, aby móc spłacić pożyczki. Stanowi to szczególne wyzwanie w Niemczech, które przy wycenie nieruchomości zwykle opierają się na rzeczywistych transakcjach.

Indeks opublikowany przez niemiecką grupę bankową VDP pokazał, że wartość biur w ubiegłym roku spadła o 10 proc., najwięcej od rozpoczęcia gromadzenia danych w 2003 roku. Indeks ten opiera się w całości na zrealizowanych transakcjach, których wartość uległa pomniejszeniu w wyniku niedawnego ochłodzenia na rynku. Analityk Green Street, który opiera swój indeks na aktualnie negocjowanych umowach, szacuje, że wartość nieruchomości spadła o 36 proc. od pierwszego kwartału 2022 r., a niektóre miasta, takie jak Monachium, odnotowały jeszcze gwałtowniejsze obniżki cen.

Straty liczone przez lata

„Jeśli wewnętrzne wyceny banków okażą się nadmiernie optymistyczne lub po prostu pozostaną w tyle za nastrojami rynkowymi, odpisy z tytułu utraty wartości kredytów mogą znacząco wzrosnąć” – wynika z poniedziałkowego raportu Fitch Ratings. Agencja ratingowa spodziewa się, że straty z tytułu ekspozycji pożyczkodawców na CRE pozostaną wysokie do 2025 roku.

Zakup niemieckich nieruchomości komercyjnych jest ostatnio szczególnie narażony na wyższe koszty finansowania zewnętrznego, ponieważ stopy kapitalizacji – czyli potencjalny zwrot z inwestycji w nieruchomości – w epoce taniego pieniądza były tam niższe niż na innych rynkach. Wynikało to częściowo z faktu, że rentowności niemieckich obligacji rządowych, stanowiących punkt odniesienia dla inwestorów, były wówczas ujemne.

Wraz ze wzrostem rentowności obligacji rządowych w ciągu ostatnich dwóch lat wzrosły także stopy zwrotu wymagane przez inwestorów z branży nieruchomości w ramach zawieranych transakcji. Jak wynika z danych zebranych przez Savills, w Berlinie rentowność wzrosła do 4,4 proc. z 2,4 proc. na początku 2022 roku. Oznacza to, że budynek biurowy generujący roczny czynsz w wysokości 10 mln euro byłby obecnie wyceniany na nieco ponad 227 mln euro, gdyby został sprzedany dzisiaj, co oznacza spadek wartości o prawie 200 mln euro w ciągu dwóch lat.

BaFin trzyma rękę na pulsie

Według Rodolphe, urzędnicy w BaFin uważnie śledzą rozwój sytuacji na rynku finansowania nieruchomości komercyjnych. Zwróciła jednak uwagę na potrzebę przeprowadzenia audytów w bankach, podczas których zbadane zostaną założone rezerwy.

Mimo to różnice w sposobie stosowania i interpretacji zasad wyceny nie chronią przed spadkami rynkowej wartości kredytowanych nieruchomości. Zwlekanie z określeniem realnej wartości majątku trwałego może doprowadzić do sytuacji, gdy część zadłużenia z tytułu nieruchomości komercyjnych będzie bliska naruszenia warunków udzielania kredytów. A to zmusi pożyczkodawców do zabezpieczenia się przed dodatkowymi stratami, a także do zatrzymania na ich rzecz większego kapitału.