Bojkot spłat kredytów hipotecznych

Reklama

Kryzys na chińskim rynku nieruchomości zatacza coraz szersze kręgi. Wielu deweloperów z powodu problemów finansowych wstrzymało realizację rozpoczętych projektów budowlanych, co spowodowało utratę zaufania ze strony setek tysięcy nabywców mieszkań oraz bojkot spłaty kredytów hipotecznych w ponad 90 miastach Państwa Środka. Zbuntowani nabywcy mieszkań, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne zapowiadają, że zaczną je spłacać dopiero wtedy, gdy powstaną kupione przez nich nieruchomości. Sytuacja taka stwarza poważne ryzyko dla całego systemu finansowego. Pytanie brzmi, nie czy, ale w jakim stopniu ucierpi chiński system bankowy, którego wartość ocenia się na 56 bln dol.

Najgorszy scenariusz

W najgorszym scenariuszu, jak szacuje S&P Global Ratings, straty sektora bankowego mogą wynieść nawet 2,4 bln juanów (356 mld dol.), co stanowi równowartość 6,4 proc. wszystkich udzielonych kredytów hipotecznych. Z kolei Deutsche Bank ocenia, że zagrożonych jest co najmniej 7 proc. wszystkich kredytów hipotecznych.

Jak dotąd notowane na giełdzie chińskie banki wskazały, że wartość zaległych kredytów hipotecznych, która powstała bezpośrednio na skutek bojkotów spłat, wyniosła zaledwie 2,1 mld juanów.

Banki między młotem a kowadłem

„Banki znalazły się między młotem a kowadłem” – uważa Zhiwu Chen, profesor finansów z University of Hong Kong Business School. „Jeśli banki nie pomogą deweloperom dokończyć projektów, to stracą znacznie więcej. Jeśli pomogą, co oczywiście uszczęśliwiłoby rząd, to zwiększą swoją ekspozycję na ryzyko opóźnionych projektów na rynku nieruchomości” – wyjaśnia.

W obliczu spowolnienia gospodarczego, zakłóceń spowodowanych lockdownami w czasie pandemii Covid-19 oraz rekordowo wysokiego bezrobocia wśród młodych, Pekin na pierwszym miejscu stawia społeczną i finansową stabilność. Aby poradzić sobie z obecną sytuacją, jak dotąd Chiny rozważały wprowadzenie wakacji kredytowych dla kredytobiorców hipotecznych oraz stworzenie specjalnego funduszu, który udzieliłby finansowego wsparcia deweloperom. W przypadku chęci realizacji oby tych pomysłów, to banki będą musiały odegrać aktywną rolę ratowaniu zagrożonych podmiotów przez państwo.

Wartość kredytów w sektorze nieruchomości

Ekspozycja chińskich banków na problemy sektora nieruchomości jest znacznie większa niż w przypadku innych sektorów. Według danych chińskiego banku centralnego pod koniec marca 2022 roku banki Państwa Środka posiadały niespłacone kredyty o wartości 39 bln juanów, z czego 13 bln dotyczyło deweloperów.

Wartość niespłaconych kredytów w sektorze nieruchomości. Kolorem błękitnym oznaczono kredyty zaciągnięte przez deweloperów, a kolorem granatowym – kredyty hipoteczne zaciągnięte przez nabywców mieszkań. / Bloomberg

Ekspozycja poszczególnych banków na ryzyko

Ekspozycja największych chińskich banków na ryzyko związane z kredytami hipotecznymi jako odsetek wszystkich kredytów na koniec 2021 roku w przypadku Postal Savings Bank of China Co. (PSBC) oraz China Construction Bank Corp. (CCB) wyniosła aż 34 proc. Tymczasem ustawowy limit dla największych banków wynosi 32,5 proc.

Ekspozycja największych chińskich banków na ryzyko związane z kredytami hipotecznymi jako odsetek wszystkich kredytów (na zielono). Na czerwono - ustawowy limit. / Bloomberg

Wartość "złych" kredytów hipotecznych i wzrost PKB

Wartość "złych" kredytów hipotecznych, która pod koniec marca osiągnęła poziom 2,9 bln juanów, może pobić kolejne rekordy, co przełoży się na kolejne obciążenia dla i tak osłabionej już lockdownami gospodarki. Chiński PKB rośnie najwolniej do czasu wybuchu pandemii.

Wartość "złych" kredytów hipotecznych (na niebiesko) i wzrost PKB (biała linia) / Bloomberg

Zadłużenie w relacji PKB

Prognozuje się, że chińskie zadłużenie w relacji do PKB może w tym roku pobić nowy rekord, a konsumenci są coraz bardziej niechętni zaciąganiu nowych kredytów. Cześć analityków obawia się, że w takich warunkach Chiny mogą wpaść w recesję bilansową, kiedy to firmy i gospodarstwa domowe zmniejszają poziom wydatków i inwestycji.

Wzrost poziomu dochodu rozporządzalnego również spowalnia, co dodatkowo osłabia możliwości nabywców nieruchomości do obsługi zadłużenia.

Zadłużenie w relacji PKB. Zadłużenie całkowite (biała linia), zadłużenie gospodarstw domowych (niebieska linia), zadłużenie firm niefinansowych (pomarańczowa linia), zadłużenie sektora rządowego (fioletowa linia) / Bloomberg

Sprzedaż nieruchomości i poziom inwestycji

Z prognoz S&P Global wynika, że z powodu bojkotu spłat kredytów hipotecznych sprzedaż domów może w tym roku spaść nawet o 33 proc., co jeszcze bardziej ograniczy płynność finansową deweloperów, a to z kolei może prowadzić do większej liczby bankructw.

W ciągu ostatniego roku ok. 28 ze 100 największych chińskich deweloperów pod względem liczby sprzedaży nie wykupiło swoich obligacji lub negocjowało z wierzycielami przedłużenie terminu spłaty zadłużenia – wynika z danych Teneo.

Inwestycje w nieruchomości, które napędzają popyt na dobra i usługi, odpowiadające za ok. 20 proc. chińskiego PKB, spadły w czerwcu o 9,4 proc.

Sprzedaż domów (na pomarańczowo) i poziom inwestycji w nieruchomości (na biało) / Bloomberg