Zasypywanie dziury mieszkaniowej miało zająć deweloperom nawet 10 lat. Dzisiaj podobnych informacji jest jednak, jak na lekarstwo. Czy oznacza to, że w końcu możemy odetchnąć z ulgą, gdyż rzeczona dziura została wreszcie, raz na zawsze załatana?

Dziura mieszkaniowa wyparowała?

Za całe zamieszanie, przynajmniej do pewnego stopnia wydaje się odpowiadać … statystyka. Jeszcze w 2008 r. prognozy Głównego Urzędu Statystycznego wskazywały, że w 2010 r. liczba gospodarstw domowych w naszym kraju wynosiła będzie 14,5 mln. Z kolei jak pokazał Spis Powszechny z 2011 r. liczba gospodarstw domowych wynosiła wówczas tylko 13,6 mln. Ta zmiana sprawiła, że dziura mieszkaniowa automatycznie się zdematerializowała. Liczba mieszkań na koniec 2013 r. wyniosła bowiem 13,9 mln, co oznacza, że była większa od liczby gospodarstw domowych. Na tej podstawie można by stwierdzić, że Polacy mogą wreszcie przestać narzekać na warunki mieszkaniowe. Czy to "dzięki" kolejnej fali emigracji, czy też "dzięki" niskiemu przyrostowi naturalnemu w końcu mamy przecież, gdzie mieszkać. Sytuacja wydaje się być jednak bardziej skomplikowana.

>>> Czytaj też: Zamiast wynajmować dziecku mieszkanie, lepiej je kupić

Nadwyżka czy niedobór mieszkań?

W ostatnich latach liczba mieszkań w Polsce systematycznie się zwiększała. W ubiegłym roku liczba takich nieruchomości oddanych do użytkowania wyniosła nieco ponad 143 tys. Choć jest to o blisko 10 tys. lokali mniej od szczytowego 2012 roku, to jednak wpisuje się w stabilny trend wzrostu liczby mieszkań notowany w naszym kraju.

Wzrost liczby lokali nie oznacza jednak, że nagle z dnia na dzień warunki mieszkaniowe Polaków uległy diametralnej poprawie. Po pierwsze w tym wypadku, jak pokazuje przykład powyżej ciężko jest w pełni zaufać danym statystycznym, które do pewnego stopnia mogą również zawierać błąd w drugą stronę. Poza tym warto pamiętać o jakości polskiego zasobu mieszkaniowego. Pod tym względem nadal wyraźnie odstajemy od krajów Europy Zachodniej i nie chodzi tutaj tylko o sam metraż statystycznych czterech kątów. W Polsce nie tylko na wsi, czy w małych miasteczkach, ale równie często także w centrach największych miast spotkać można budynki w opłakanym stanie. Dotyczy to nieraz kamienic, które choć znajdują się w świetnej lokalizacji, to jednak ze względu na choćby nieuregulowaną sytuację własnościową popadają w ruinę. W takich budynkach nierzadko znajduje się tylko jedna, wspólna łazienka na piętrze, a stan instalacji techniczno-sanitarnych pozostawia wiele do życzenia. Szacunki GUS-u za 2014 r. wskazują, że mieszkania bez łazienki stanowią 3,7% ogółu. Z kolei 3,4% lokali nie jest wyposażonych w spłukiwany ustęp.

Warto też dodać, że spora część mieszkań to te w blokach z wielkiej płyty. W zależności od miasta ich odsetek w całej tkance mieszkaniowej może się znacznie wahać, w niektórych przypadkach przekraczając nawet 40%. Choć zwykle posiadają one wszelkie instalacje, a ich metraż wydaje się zapewniać godziwe warunki, to jednak w miarę upływu lat wyraźnie tracą na atrakcyjności, w coraz mniejszym stopniu odpowiadając dzisiejszym standardom. Na zakup takiego M na rynku wtórnym decydują się zwykle osoby, którzy ze względów finansowych nie mogą pozwolić sobie na lokal o porównywalnej powierzchni w nowym budownictwie.

>>> Czytaj też: Co nowego na polskim rynku mieszkań? Zobacz najnowszy raport

Mniej Polaków, więcej gospodarstw domowych

Zmniejszająca się liczba ludności spowodowana zarówno emigracją zarobkową, jak i zbyt niskim przyrostem naturalnym odbija swoje piętno na rynku mieszkaniowym. Publikacje GUS-u wskazują jednak, że pomimo tych niekorzystnych tendencji w tym samym czasie zwiększać się będzie liczba gospodarstw domowych. Wynikać to będzie z procesów społecznych, które mają miejsce w naszym kraju. W przyszłości wzrastał będzie odsetek jedno oraz dwu osobowych gospodarstw domowych. Takie zmiany będą się przekładać w miarę upływu czasu na coraz większe zainteresowanie mniejszymi lokalami mieszkalnymi, kosztem tych większych. W ofercie firm deweloperskich już obecnie widać zmiany w tym kierunku. W ciągu kilku lat, które minęły od rozpoczęcia kryzysu finansowego w 2008 r. obniżali oni średnie metraże mieszkań w poszczególnych segmentach. Kierując się najpierw obniżającą sie zdolnością kredytową klientów, a następnie kolejnymi rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego wprowadzającymi limity na wysokość kredytów hipotecznych. Abstrahując od skrajnych przypadków – za jakie mogą uchodzić 2-pokojowe lokale o powierzchni 30 mkw. i niższej - obecnie 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni 40 – 42 mkw. nie jest niczym nadzwyczajnym. Na górce cenowej przed wybuchem kryzysu na takim metrażu deweloperzy zwykle mieścili tylko jedno pomieszczenie.

Podsumowując wydaje się, że choć mówienie o dziurze mieszkaniowej w polskich warunkach wydaje się być przesadą, to jednak warunki mieszkaniowe sprawiają, że rodzimi deweloperzy będą mieli co robić jeszcze przez dobrych kilka, a może nawet kilkanaście lat. Inny będzie za to sam produkt - mieszkanie, które będzie musiało zmieniać się w odpowiedzi na nowe wymagania klientów.