Na rynku pierwotnym nie tak źle

Na koszty transakcyjne w przypadku zakupu nowego M, bezpośrednio od dewelopera składają się trzy wydatki: taska notarialna, założenie i wpis do księgi wieczystej. Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest ustalona przepisami i składa się z kwoty bezwzględnej oraz określonego odsetka od wartości przedmiotu transakcji. Poza tym taksa jest jeszcze dodatkowo obłożona podatkiem VAT. Przedstawiona w tabeli wartość odnosi się więc do jej najwyższego możliwego poziomu. Co za tym idzie koszty te mogą być nieco niższe, jeśli uda nam się przekonać notariusza do zejścia z ceny. Opłaty za wpis oraz samo założenie księgi wieczystej są ustalone kwotowo i wartość kupowanej nieruchomości nie ma w tym wypadku znaczenia. Łączne koszty powyższych wydatków w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego na jednym z pięciu głównych rynków mieszkaniowych w Polsce kształtują się poziomie 2 - 3 tysięcy złotych i stanowią mniej, niż 1% jego ceny. Podsumowując można więc stwierdzić, że nie jest tak źle.

koszty transakcyjne 1

koszty transakcyjne 1

źródło: Forsal.pl

Rynek wtórny dużo droższy

W wypadku lokali mieszkalnych kupowanych od wcześniejszych właścicieli sytuacja nie przedstawia sie już tak pięknie. Oprócz taksy notarialnej, która ma tutaj zastosowanie podobnie, jak w przypadku nowych mieszkań, trzeba wspomnieć o podatku od czynności cywilnoprawnej. W tym wypadku danina na rzecz państwa wynosi 2% wartości nieruchomości kupowanej na rynku wtórnym (na rynku pierwotnym ta opłata nie występuje, gdyż deweloperzy podlegają przepisom o podatku VAT). Doliczyć trzeba również opłatę za wpis do zazwyczaj już istniejącej księgi wieczystej. Ostatnia opłatą, która znaczeni może podnieść dodatkowe wydatki związane z nabyciem lokalu mieszkalnego jest prowizja dla pośrednika. Stawki mogą osiągnąć różny poziom w zależności od miasta i zdolności negocjacyjnych kupującego. Zwykle jednak pośrednicy proponują swoim klientom prowizję w przedziale od 1% do 3%. To jednak nie koniec, gdyż zastosowanie znajdują tu słowa Benjamina Franklina odnośnie podatków, bowiem aby otrzymać całkowita kwotę trzeba doliczyć jeszcze podatek VAT. Dodając wszystkie opisane wydatki otrzymujemy kwotę stanowiącą blisko 5% kosztu zakupu mieszkania w każdym z analizowanych miast. To juz całkiem sporo.

Koszty transakcyjne in total

Warto podkreślić, że gdy zakup mieszkania ma miejsce przy wykorzystaniu kredytu oprócz kosztów finansowych na rzecz banku trzeba doliczyć jeszcze wpis hipoteki do księgi wieczystej, opłatę za ustanowienie hipoteki oraz przeważnie wymagane ubezpieczenie nieruchomości. Poza wymienionymi mogą pojawić się też mniejsze wydatki, jak na przykład opłaty za odpisy aktu notarialnego wynoszące przeważnie od kilku do około 20 zł za stronę. Przedstawione wydatki dotyczą osób kupujących mieszkanie. Należy jednak zaznaczyć, że koszty ponosi również druga strona transakcji, w postaci podatku od zbycia nieruchomości. Portal Global Property Guide oceniając całkowity poziom dodatkowych wydatków przy transakcji kupna/sprzedaży mieszkania w Polsce oszacował je na 6,7% wartości nieruchomości. Stawia to nasz kraj w gronie państw europejskich ze stosunkowo niskimi kosztami. Choć dla porównania w Danii, gdzie są one najniższe ich poziom został określony na 2,2%, ale już w Rosji wynoszą one ponad 23%. Wydaje się więc, że Polacy nie mają na co narzekać. Z drugiej strony warto pamiętać, że koszty transakcyjne w bezpośredni sposób decydują o rozwoju rynku nieruchomości, zasada jest prosta - im wyższy poziom dodatkowych opłat, tym mniej transakcji.