Norwescy ekonomiści i politycy coraz częściej zauważają problem, który narastał przez ostatnie dwie dekady. Mowa o wysokich cenach mieszkań i nadmiernym zadłużeniu hipotecznym gospodarstw domowych. Warto sprawdzić, jakie okoliczności oraz błędy w polityce gospodarczej, przyczyniły się do powstania niebezpiecznej sytuacji na rynku mieszkaniowym w Norwegii.

Przez 20 lat ceny norweskich mieszkań i domów wzrosły o ponad 200 proc.

Nawet w skali całego globu, Norwegia jest ciekawym przykładem dla analityków badających rynek mieszkaniowy. Na terenie wspomnianego kraju, ceny mieszkań i domów wzrastają prawie nieprzerwanie już od początku lat 90-tych. Jeżeli przyjmiemy 1992 r. za bazowy okres (indeks cenowy = 100) to okaże się, że przez kolejne 22 lata średnia cena norweskich mieszkań i domów wzrosła o 232% (dane Banku Rozrachunków Międzynarodowych). Warto dodać, że podany wynik uwzględnia już skumulowaną inflację.

Według danych Banku Rozrachunków Międzynarodowych, istotny spadek cen norweskich lokali i domów odnotowano tylko w kryzysowym roku 2008 r. (patrz poniższy wykres). Później wzrostowy trend był już kontynuowany. Rezultatem dwudziestoletnich wzrostów, są mocno zawyżone ceny mieszkań. Szacunki Międzynarodowego Funduszu Walutowego, opierające się m.in. na relacji cen lokali i dochodów mieszkańców wskazują, że przeciętny koszt zakupu norweskiego metrażu powinien być o 25% - 60% niższy.

Zbyt wysokie ceny mieszkań, skutkowały szybkim wzrostem zadłużenia hipotecznego Norwegów (patrz poniższy wykres). Dane Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego (EMF) wskazują, że już w połowie minionej dekady, dług mieszkaniowy norweskich rodzin przekraczał 100% ich rocznych dochodów dyspozycyjnych. Taki wynik jest poważnym sygnałem alarmowym. Pod koniec 2014 roku, relacja zadłużenia hipotecznego gospodarstw domowych oraz ich dochodów wyniosła aż 158% (patrz wykres obok).

>>> Czytaj też: Wybiła czarna godzina dla naftowych gigantów. Państwa rozbijają narodowe skarbonki

Problemy na norweskim rynku mieszkaniowym są efektem kilku współdziałających czynników. Przyczyn obecnych kłopotów trzeba upatrywać w:

- wieloletnim okresie dobrej koniunktury sektora wydobywczego (naftowe prosperity szybko zwiększało poziom płac i popyt na nieruchomości mieszkaniowe)
- szybkim wzroście liczby ludności na wskutek napływu imigrantów
-  ograniczonym zasobie atrakcyjnych terenów dla inwestycji mieszkaniowych i restrykcjach dotyczących pozwoleń na budowę
-  niewielkiej elastyczności cenowej podaży na rynku mieszkań
-  niskim poziomie stóp procentowych banku centralnego (lata 2004 - 2005 oraz 2009 - 2015)
-  niezbyt dobrze rozwiniętym rynku najmu (według danych Eurostatu z 2014 r. w wynajmowanym lokum mieszka 15,5% Norwegów, podczas gdy średnia dla 28 krajów UE to 29,9%)
-  polityce kolejnych rządów, która premiowała osoby kupujące mieszkania (przykłady: możliwość odliczenia odsetek kredytowych od podatku PIT i ulgi podatkowe dla młodych osób oszczędzających na własne lokum)
-  popularności kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem („hipoteki” z niezmienną ratą stanowią tylko 5% całego rynku)

Do tej pory, norweskie rodziny nie miały większych problemów ze spłatą swoich długów hipotecznych. W warunkach dekoniunktury, sytuacja może być jednak zupełnie inna. Dlatego norweski nadzór finansowy wprowadził m.in. wyższe wymogi kapitałowe dla banków i bardziej restrykcyjne kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych. Trudno jednak oprzeć się wrażeniu, że te zabiegi są mocno spóźnione.

Problem z zadłużeniem hipotecznym ma też Dania, Szwecja oraz Holandia

Dane EMF wskazują, że nie tylko Norwegia zmaga się z wysokim poziomem zadłużenia mieszkaniowego (patrz poniższa tabela). Relacja między długiem hipotecznym rodzin oraz ich rocznym dochodem dyspozycyjnym, przekroczyła 150% również w takich państwach, jak Dania (237,4% - 2014 r.), Holandia (197,3%) oraz Szwecja (151,0%). Ostatni z wymienionych krajów, w ciągu kolejnych 11 lat odnotował rekordowy wzrost analizowanego wskaźnika (+1213%).

W Polsce poziom zadłużenia mieszkaniowego gospodarstw domowych, również wzrastał bardzo szybko (2003 r. - 6,3%, 2014 r. - 34,0%). Tę zmianę dodatkowo przyspieszyło umocnienie się franka szwajcarskiego wobec złotówki. Mimo negatywnego wpływu zmian kursowych, relacja między długiem hipotecznym polskich rodzin oraz ich rocznym dochodem jest zbliżona do wartości, które odnotowano na terenie Czech, Węgier, Słowacji i Łotwy (patrz powyższa tabela). Można przypuszczać, że w najbliższych latach zadłużenie mieszkaniowe polskich rodzin, nie będzie już wzrastało tak szybko (m.in. ze względu na zmiany demograficzne).

>>> Czytaj też: Norweski fundusz majątkowy topnieje. Strata największa od czterech lat