Bałagan urbanistyczny to cecha, która nierozerwalnie kojarzy się z większością polskich miast. Problemy dotyczące zagospodarowania przestrzennego są widoczne również na intensywnie rozbudowujących się terenach pod metropoliami. W uporządkowaniu zabudowy na pewno nie pomaga fakt, że zaledwie 31% powierzchni naszego kraju jest pokryte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Wielu ekspertów postuluje przyspieszenie tempa tworzenia planów miejscowych i wprowadzenie regulacji, które będą bardziej restrykcyjnie określać zasady realizacji inwestycji (m.in. budowania kolejnych bloków). Warto jednak pamiętać, że szczegółowe regulacje nie zawsze są receptą na sukces. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zaprezentować dwa ciekawe przykłady z Anglii oraz USA. Potwierdzają one, że restrykcyjne zasady planowania przestrzennego mogą spowodować spore kłopoty dla lokalnej społeczności (związane m.in. z wzrostem cen mieszkań).
>>> Czytaj też: Wielka płyta wraca do łask. Zachód pokochał domy z prefabrykatów
W Anglii zielone pierścienie są coraz bardziej krytykowane
Ciekawy przykład uciążliwości związanych z planowaniem przestrzennym dotyczy tak zwanych zielonych pierścieni (ang. green belts), które już w 1955 r. zostały wytyczone na terenie Anglii. Takie rozwiązanie wprowadzono, aby chronić tereny podmiejskie i zahamować „rozlewanie się” miast. Najbardziej znany jest zielony pierścień otaczający Londyn. Podobnie jak w przypadku innych angielskich miast, taki pierścień składa się z niezabudowanych terenów, które służą między innymi do celów rolniczych oraz rekreacyjnych. Oprócz Londynu, zielone pierścienie posiadają następujące aglomeracje z Wielkiej Brytanii - Cambridge, Bournemouth/Poole, Bristol/Bath, Oxford, Cheltenham/Gloucester, Birmingham, Stoke, Nottingham, York, North West & Yorkshire, Newcastle/Sunderland. Obecnie system zielonych pierścieni zajmuje aż 12,5% powierzchni Anglii. Jego wprowadzenie i wieloletnie utrzymywanie bardzo znacząco wpłynęło na angielskie aglomeracje. Zielone pierścienie w niektórych miejscach zupełnie zatrzymały działalność inwestycyjną na kolejne 60 lat.
Zwolennicy poglądów wolnorynkowych krytykują ideę zielonych pierścieni (w obecnym kształcie) i uważają, że bardzo restrykcyjne regulacje przestrzenne przyczyniły się do wzrostu cen angielskich domów. Eksperci z brytyjskiego Instytutu Adama Smitha zwracają uwagę, że w latach 1951 - 2011 liczba ludności Londynu (Greater London) praktycznie się nie zmieniła. Jak zauważa portal RynekPierwotny.pl w tym samym czasie, realny wzrost cen domów z Londynu wyniósł aż 463%. Co ciekawe, ceny londyńskich domów realnie wzrosły o 72% nawet wtedy, gdy populacja brytyjskiej stolicy spadła o 17% (lata 1951 - 1981). Kolejny argument przeciwko zielonym pierścieniom dotyczy sposobu ich wykorzystania. Grunty uprawne stanowią mniej niż połowę powierzchni tych obszarów. Właśnie dlatego rośnie nacisk na udostępnianie przynajmniej części zielonych pierścieni pod budowę domów. Tylko w minionym roku na terenie wcześniej zajętym przez wspomniane pierścienie zaplanowano budowę 460 000 nowych domów. Nawet tak duża skala nowych inwestycji szybko nie skompensuje niedoboru domów na terenie Anglii. Obecnie jest on oceniany na około 4 miliony.
Regulacje dwa razy podniosły ceny domów z Los Angeles
Warto wiedzieć, że z restrykcyjnych przepisów dotyczących planowania przestrzennego powoli wycofują się też władze Kalifornii. Złoty Stan przez lata był znany z bardzo szczegółowych zasad planowania przestrzennego. Na przełomie XX wieku oraz XXI wieku tamtejsze władze wyodrębniały ponad dwadzieścia rodzajów stref określających główne sposoby wykorzystania przestrzeni. Dodatkowo restrykcyjne ograniczenia dotyczyły m.in. wysokości budynków mieszkalnych, ich liczby na działce, wielkości zabudowanego gruntu oraz rodzaju domów (np. bliźniak lub dom wolnostojący). Przykładowo symbol „R1-3” oznaczał, że w danej okolicy można budować tylko domy jednorodzinne na działkach o maksymalnej powierzchni 3 akrów.
Trudno zaprzeczyć, że dzięki restrykcyjnym przepisom kalifornijskie miasta cechują się porządkiem przestrzennym. Niestety istnieje również druga strona medalu. W 2017 r. spore kontrowersje wzbudziły wyniki badań naukowych na temat kalifornijskiego rynku nieruchomości. Sugerują one, że restrykcyjne ograniczenia w zabudowie niemal trzykrotnie zwiększyły średnią cenę domów z San Francisco. W przypadku Los Angeles, wpływ drobiazgowych przepisów na ceny domów oceniono jako dodatkowe 100%. Te wyniki powinny stanowić przestrogę dla wszystkich polityków, którzy zbyt drobiazgowo chcą regulować sposób wykorzystania prywatnej przestrzeni. Warto nadmienić, że kalifornijskie władze niedawno przyznały się do błędu i zliberalizowały zasady zabudowywania działek domami. Taka decyzja powinna pomóc w pomniejszeniu deficytu mieszkaniowego Kalifornii, który jest szacowany aż na 4 miliony domów.
>>> Czytaj też: Rynek nieruchomości jednak nie zwolni? Apetyt Polaków na własne M szybko rośnie
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Qwertyk(2019-11-04 08:19) Zgłoś naruszenie 226
W Polsce problem jest odwrotny, brakuje minimalnej ilości regulacji i urbanistyki. Praktycznie cała działalność deweloperska opiera sie o W-Ztki i ich widzi-mi-sie. Dlaczego rząd nie wprowadzi nakazu ukończenia planów zagospodarowania przestrzennego dla pozostałych 70% terenów w ciagu dajmy na to 4 lat. W wypadku nie uchwalenia planów zagospodarowania gminy musiałyby płacić grube miliony od każdego 1 km kwadratowego nie zaplanowanej przestrzeni. Rząd tym sposobem narzucił by mocny argument gmina do szybkiego działania i w wypadku ich porażki zarobiłby dla budżetu.
OdpowiedzJa(2019-11-04 08:59) Zgłoś naruszenie 111
Ceny w podanych przykladach rosna, bo ludzie chca tam mieszkac bo jest ladnie i przyjemnie, a nie blok na bloku, ze tv u sasiada mozna ogladac.
Odpowiedzzacznijciemyśleć(2019-11-04 14:37) Zgłoś naruszenie 80
A czy ktoś zastanowił się nad tym, że pod zamówienie dewelopera miasto robi zmianę planu zagospodarowania , bo akurat w tej części jest opracowany a deweloper ma życzenie wybudować tam kilka wieżowców , których plan nie przewiduje ?????? I na to jest kasa. Ludzie zacznijcie myśleć.
Odpowiedzasdf(2019-11-04 09:04) Zgłoś naruszenie 40
Qwertyk - z pierwszą częścią wypowiedzi się zgadzam, ale mam duże wątpliwości co do drugiej. Z czego gminy mają sfinansować opracowanie tych planów? Z pożyczki z parabanków? Kar też nie zapłacą, bo nie będą miały z czego. Procedura opracowania planu w sprzyjających okolicznościach to 1,5 roku (brak konfliktów, pozytywne uzgodnienia). Swego czasu średni czas sporządzenia planu w Warszawie wynosił 11 lat, więc 4 lata w dużych miastach można uznać za niewykonalne. A 30% planów to mało? Lesistość kraju to ok. 30%, gdzie większość to Lasy Państwowe - potrzebują takich planów? Wg mnie nie.
Pokaż odpowiedzi (2)OdpowiedzJam(2019-11-05 10:43) Zgłoś naruszenie 00
To rzeczywiście lepiej jest płacić 500 zł za jedną wuzetkę niż zrobić plan za 20000 Na kilkadziesiąt działek... Jeśli grunty nie wymagają zmiany przeznaczenia to pół biedy, ale koszt zrobienia dla takich terenów planów miejscowych z uwzględnieniem zalesień i dolesień to nie byłby wielki koszt...
Qwertyk(2019-11-04 11:59) Zgłoś naruszenie 33
Warszawa w 100% powinna być pokryta planami zagospodarowania przestrzennego. Zawsze można zwiększyć zatrudnienie dwukrotnie w biurach planowania i nakazać im uchwalanie minimum planow przestrzennych na rok (taki „target” znany z firm prywatnych).Jeśli nie kary płacone przez samorządy to inna kara w postaci braku możliwości budowy jakiegokolwiek budynku na terenach bez planu zagospodarowania przestrzennego. Warszawa szybko wzięłaby się do roboty a burmistrzowie pokroju tego z Włoch nie mieliby skąd brać łapówek... no niestety. Urbanistyka w tym kraju leży. Wystarczy porównać sobie widok z Google Maps z jakiegokolwiek większego hiszpańskiego miasta (gdzie planuje się miasta) vs. Warszawę czy Kraków (bałagan przestrzenny na maxa).