Bałagan urbanistyczny to cecha, która nierozerwalnie kojarzy się z większością polskich miast. Problemy dotyczące zagospodarowania przestrzennego są widoczne również na intensywnie rozbudowujących się terenach pod metropoliami. W uporządkowaniu zabudowy na pewno nie pomaga fakt, że zaledwie 31% powierzchni naszego kraju jest pokryte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Wielu ekspertów postuluje przyspieszenie tempa tworzenia planów miejscowych i wprowadzenie regulacji, które będą bardziej restrykcyjnie określać zasady realizacji inwestycji (m.in. budowania kolejnych bloków). Warto jednak pamiętać, że szczegółowe regulacje nie zawsze są receptą na sukces. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zaprezentować dwa ciekawe przykłady z Anglii oraz USA. Potwierdzają one, że restrykcyjne zasady planowania przestrzennego mogą spowodować spore kłopoty dla lokalnej społeczności (związane m.in. z wzrostem cen mieszkań).

>>> Czytaj też: Wielka płyta wraca do łask. Zachód pokochał domy z prefabrykatów

W Anglii zielone pierścienie są coraz bardziej krytykowane

Ciekawy przykład uciążliwości związanych z planowaniem przestrzennym dotyczy tak zwanych zielonych pierścieni (ang. green belts), które już w 1955 r. zostały wytyczone na terenie Anglii. Takie rozwiązanie wprowadzono, aby chronić tereny podmiejskie i zahamować „rozlewanie się” miast. Najbardziej znany jest zielony pierścień otaczający Londyn. Podobnie jak w przypadku innych angielskich miast, taki pierścień składa się z niezabudowanych terenów, które służą między innymi do celów rolniczych oraz rekreacyjnych. Oprócz Londynu, zielone pierścienie posiadają następujące aglomeracje z Wielkiej Brytanii - Cambridge, Bournemouth/Poole, Bristol/Bath, Oxford, Cheltenham/Gloucester, Birmingham, Stoke, Nottingham, York, North West & Yorkshire, Newcastle/Sunderland. Obecnie system zielonych pierścieni zajmuje aż 12,5% powierzchni Anglii. Jego wprowadzenie i wieloletnie utrzymywanie bardzo znacząco wpłynęło na angielskie aglomeracje. Zielone pierścienie w niektórych miejscach zupełnie zatrzymały działalność inwestycyjną na kolejne 60 lat.

Zwolennicy poglądów wolnorynkowych krytykują ideę zielonych pierścieni (w obecnym kształcie) i uważają, że bardzo restrykcyjne regulacje przestrzenne przyczyniły się do wzrostu cen angielskich domów. Eksperci z brytyjskiego Instytutu Adama Smitha zwracają uwagę, że w latach 1951 - 2011 liczba ludności Londynu (Greater London) praktycznie się nie zmieniła. Jak zauważa portal RynekPierwotny.pl w tym samym czasie, realny wzrost cen domów z Londynu wyniósł aż 463%. Co ciekawe, ceny londyńskich domów realnie wzrosły o 72% nawet wtedy, gdy populacja brytyjskiej stolicy spadła o 17% (lata 1951 - 1981). Kolejny argument przeciwko zielonym pierścieniom dotyczy sposobu ich wykorzystania. Grunty uprawne stanowią mniej niż połowę powierzchni tych obszarów. Właśnie dlatego rośnie nacisk na udostępnianie przynajmniej części zielonych pierścieni pod budowę domów. Tylko w minionym roku na terenie wcześniej zajętym przez wspomniane pierścienie zaplanowano budowę 460 000 nowych domów. Nawet tak duża skala nowych inwestycji szybko nie skompensuje niedoboru domów na terenie Anglii. Obecnie jest on oceniany na około 4 miliony.

Regulacje dwa razy podniosły ceny domów z Los Angeles

Warto wiedzieć, że z restrykcyjnych przepisów dotyczących planowania przestrzennego powoli wycofują się też władze Kalifornii. Złoty Stan przez lata był znany z bardzo szczegółowych zasad planowania przestrzennego. Na przełomie XX wieku oraz XXI wieku tamtejsze władze wyodrębniały ponad dwadzieścia rodzajów stref określających główne sposoby wykorzystania przestrzeni. Dodatkowo restrykcyjne ograniczenia dotyczyły m.in. wysokości budynków mieszkalnych, ich liczby na działce, wielkości zabudowanego gruntu oraz rodzaju domów (np. bliźniak lub dom wolnostojący). Przykładowo symbol „R1-3” oznaczał, że w danej okolicy można budować tylko domy jednorodzinne na działkach o maksymalnej powierzchni 3 akrów.

Trudno zaprzeczyć, że dzięki restrykcyjnym przepisom kalifornijskie miasta cechują się porządkiem przestrzennym. Niestety istnieje również druga strona medalu. W 2017 r. spore kontrowersje wzbudziły wyniki badań naukowych na temat kalifornijskiego rynku nieruchomości. Sugerują one, że restrykcyjne ograniczenia w zabudowie niemal trzykrotnie zwiększyły średnią cenę domów z San Francisco. W przypadku Los Angeles, wpływ drobiazgowych przepisów na ceny domów oceniono jako dodatkowe 100%. Te wyniki powinny stanowić przestrogę dla wszystkich polityków, którzy zbyt drobiazgowo chcą regulować sposób wykorzystania prywatnej przestrzeni. Warto nadmienić, że kalifornijskie władze niedawno przyznały się do błędu i zliberalizowały zasady zabudowywania działek domami. Taka decyzja powinna pomóc w pomniejszeniu deficytu mieszkaniowego Kalifornii, który jest szacowany aż na 4 miliony domów.

>>> Czytaj też: Rynek nieruchomości jednak nie zwolni? Apetyt Polaków na własne M szybko rośnie

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl