Bańkę cenową możemy poznać dopiero wtedy, gdy ona pęknie. Wcześniej możemy mówić o środowisku sprzyjającym jej powstawaniu. A mamy idealne warunki. Jeśli do 2021 r. utrzyma się obecne realne tempo wzrostu cen, to będziemy mieć dużą bańkę cenową – mówił na ubiegłotygodniowym seminarium Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych i mBanku Adam Czerniak, główny ekonomistka Polityki Insight i wykładowca Szkoły Głównej Handlowej.

Idealne warunki to wysoki wzrost gospodarczy, dobra sytuacja na rynku pracy, która przyczynia się do zwiększania się zasobów finansowych Polaków, ale też niskie stopy procentowe, które sprawiają, że kredyt jest tani, a równocześnie inwestycja w nieruchomości wydaje się – na tle np. depozytów bankowych – bardzo atrakcyjna.

>>> Czytaj też: Polska w czołówce UE pod względem wzrostów cen mieszkań [DANE EUROSTATU]

Według Czerniaka dodatkowym elementem jest flipping – czyli kupowanie mieszkań w celu ich szybkiej odsprzedaży z zyskiem, po lekkim poprawieniu standardu lokalu. – Flipping to zawoalowana inwestycja spekulacyjna bazująca na szybkim wzroście cen. Temu zjawisku sprzyja łatwość w zdobyciu środków na inwestycję. Odbywa się to przez crowdfunding, grupy na portalach społecznościowych, ogłoszenia. Flipping może stanowić nawet połowę rynku w największych miastach – mówił Czerniak, zastrzegając, że to bardzo zgrubne szacunki.

Reklama

Nie wszyscy zgadzają się z taką opinią. – Jeśli w ogóle rozpatrywać obecnie zjawisko flippingu, to jest ono widoczne przede wszystkim na rynku wtórnym. Ale na ile istotnym – tego nie wiadomo. „Komunikat” o jego znaczeniu jest wzmacniany przez osoby, które się chwalą, że zarobiły. To, że o czymś jest głośno, nie znaczy, że to jest powszechne. Zbadanie tego zjawiska jest bardzo trudne, zwłaszcza na rynku wtórnym, bo te transakcje nie przechodzą przez duże biura nieruchomości. W rzeczywistości to flipperzy bardzo często sami inicjują transakcje. Klasyczny flipper sam działa jak agencja nieruchomości – stwierdziła Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w firmie JLL.

– Osoby, które uczestniczą w dzisiejszych transakcjach, nie mają „pamięci instytucjonalnej” tego, co działo się w połowie ubiegłej dekady – przestrzegał Adam Czerniak.

Po wybuchu kryzysu finansowego w 2008 r. przez kilka lat ceny mieszkań się obniżały. Jak wynika z danych Eurostatu, dołek miał miejsce na początku 2014 r. Od tego czasu lokale podrożały o ponad jedną czwartą. W III kw. 2019 r. wzrost cen sięgnął 9 proc. w skali roku. Pod względem dynamiki cen nieruchomości przed Polską były tylko cztery kraje unijne, wszystkie zdecydowanie mniejsze od Polski.

– Większość wskaźników sygnalizuje, że to, co dzieje się na polskim rynku mieszkaniowym, szybki wzrost cen, również w ujęciu realnym, ma znamiona bańki spekulacyjnej. Zwłaszcza na rynku wtórnym. Blisko „poziomów krytycznych” jesteśmy pod względem relacji cen mieszkań do wysokości czynszów – mówił na ubiegłotygodniowym spotkaniu Adam Czerniak. Kilka lat temu opracował on „model wczesnego ostrzegania” przed bańką w nieruchomościach. – Dziś pokazuje on, że jest już niemal 100-proc. prawdopodobieństwo, że wkraczamy w obszar bańki cenowej – stwierdził.

>>> Czytaj więcej: Grozi nam bańka cenowa w nieruchomościach? Analitycy ostrzegają: Warunki w Polsce są idealne

– Nie każda nierównowaga powoduje bańkę. Polskie doświadczenia pokazują, że największe szanse są wtedy, gdy następuje rozwarcie nożyc podaży i popytu – spadająca dość mocno produkcja nie jest w stanie zaspokoić rosnącego szybko popytu, powodując skokowy wzrost cen. Na większości dużych rynków zmiany obu tych parametrów przebiegają dość spokojnie i o dziwo równolegle – mówiła Katarzyna Kuniewicz z JLL.

– Jeśli już poszukujemy rynku, na którym w ostatnim czasie pojawiły się warunki do wystąpienia zjawiska bańki, najwięcej przesłanek widzimy w przypadku Krakowa. Można się zastanowić, czy działania samorządu i pewnego rodzaju niemoc deweloperów we wprowadzaniu nowych lokali do oferty nie dają podłoża do wytworzenia się tam tego zjawiska. Ceny rosną o kilkanaście procent w skali roku, przy niedoborze podaży – dodał Kuniewicz.

>>> Czytaj też: Warszawa zmienia skyline. Oto najbardziej spektakularne projekty w budowie