Wciąż można wymienić więcej zagrożeń związanych z biznesem deweloperskim niż szans: ograniczenie popytu i rosnąca podaż nowych lokali, spadek marż deweloperów, trudności ze zdobyciem środków na realizację kolejnych projektów, możliwość upadku niektórych podmiotów. Okres dekoniunktury przetrwają tylko podmioty silne finansowo, posiadające bezpieczną strukturę bilansu i zapewnione finansowanie projektów z jak najdłuższym okresem spłat.

Finansowanie inwestycji

Biorąc pod uwagę wydłużenie okresu sprzedaży mieszkania i wynikającą z tego konieczność finansowania inwestycji ze środków niepochodzących od klientów, dostęp do finansowania zewnętrznego wydaje się być obecnie kluczowy przy ocenie dewelopera. Inwestorzy w coraz mniejszym stopniu zwracają uwagę na przyszłe zyski dewelopera (w horyzoncie 1–2 lat), traktując jako pewne ich pogorszenie, ale w większym stopniu interesując się jego pozycją kredytową. Deweloperzy z wysokim zadłużeniem, z dużym udziałem kredytów krótkoterminowych, uważani są powszechnie za podmioty o podwyższonym ryzyku. Jeśli banki nie zgodzą się na wydłużenie terminów spłat kredytów, tacy deweloperzy znikną z rynku. Zmiana nastawienia inwestorów do deweloperów mieszkaniowych skutkująca gwałtownym wzrostem ich kursów w ostatnich tygodniach ma naszym zdaniem charakter krótkoterminowy i nie jest potwierdzona poprawą sytuacji w biznesie. Uważamy, że dopiero twarde dane w postaci lepszych wyników finansowych (lub chociażby pojawienie się pierwszych oznak ich poprawy) skłonią inwestorów do zaangażowania się w akcje tych firm na dłużej. A na to należy poczekać przynajmniej rok.

Sektor komercyjny

Znacznie gorzej prezentują się perspektywy sektora komercyjnego. Na tym rynku nie nastąpiło jeszcze załamanie popytu, choć oznaki pogorszenia sytuacji są widoczne w wynikach niektórych deweloperów. Wycena akcji takiego podmiotu bazuje przede wszystkim na wycenie portfela posiadanych nieruchomości. Z kolei na wartość nieruchomości wpływ ma oczekiwany dochód z najmu (suma czynszów od najemców) oraz tzw. stopa kapitalizacji (yield), będącą pochodną oczekiwanych stóp zwrotu z inwestycji w tego typu aktywa. W ostatnich latach mieliśmy do czynienia z bardzo korzystną tendencją: wzrostowi czynszów towarzyszył spadek stóp kapitalizacji (przy niskich rynkowych stopach procentowych inwestorzy poszukiwali alternatywnych kierunków alokacji kapitału). Mieliśmy więc do czynienia z szybkim wzrostem wartości portfela nieruchomości komercyjnych. Sytuacja zmieniła się na skutek kryzysu w USA. W pierwszej kolejności odwrócił się trend na yieldach, stopy kapitalizacji zaczęły rosnąć w odpowiedzi na wzrost rynkowych stóp procentowych. Bo choć stopy procentowe banków centralnych (FED, EBC, Bank Japonii, Bank Anglii) w ostatnim czasie maleją, to jednak dynamicznie wzrosła premia za ryzyko, przez co koszt pieniądza na rynku jest wysoki. W 2008 roku krajowi deweloperzy komercyjni poradzili sobie z negatywnymi skutkami wzrostu stóp kapitalizacji dzięki rosnącym dochodom z czynszów. W bieżącym roku sytuacja się odwróci. Gwałtowne hamowanie gospodarki doprowadzi szybko do spadku popytu na nowe lokale, a rosnąca podaż spowoduje wystąpienie nierównowagi skutkującej spadkiem cen najmu. Będziemy mieli więc do czynienia z sytuacją podobną do tej występującej na rynku mieszkaniowym. Towarzyszyć temu będą kłopoty z pozyskaniem finansowania na nowe projekty. Słabsze zachowanie się akcji deweloperów komercyjnych w ostatnich miesiącach wynika z obaw inwestorów o przyszłość tych spółek.
Sprawdź notowania giełdowe na Forsal.pl
Inwestowanie w nieruchomości tradycyjnie uznawane jest za bezpieczną formę lokowania kapitału. W długim okresie teza ta jest prawdziwa. Uważamy jednak, że przy braku perspektyw istotnej poprawy koniunktury na rynku deweloperskim w horyzoncie krótkoterminowym inwestowanie w spółki deweloperskie wciąż obciążone jest wysokim ryzykiem.
Artykuł przedstawia osobiste poglądy autora, a nie instytucji, z którą jest związany.