Jak wynika z informacji od ubezpieczycieli uzyskanych przez Forsal.pl, kiedy nieruchomości staniały okazało się, że nie spadły sumy, na które te nieruchomości ubezpieczano. A to znaczy, że wcześniej, gdy ceny nieruchomości rosły i gdy koszt odbudowania np. spalonego domu był wyższy niż wartość kredytu, za który go zbudowano, Polacy nie myśleli o tym, że wypłacone ubezpieczenie nie wystarczyłoby na odtworzenie majątku. Potwierdzają to ubezpieczyciele. W dodatku informacje od nich wskazują, że choć oczywiście banki wymagają ubezpieczenia domu, to nie pilnowały, czy jest ono wystarczające.
Ubezpieczenia nie nadążały
Rafał Mańkowski z biura zarządzania produktami PZU SA potwierdza Forsal.pl, że spadek cen nieruchomości w ostatnich miesiącach nie przełożył się na spadek sum ubezpieczenia. „Wynika to w dużej mierze z tego, że właściciele lokali mieszkalnych lub domów z reguły nie podwyższali w latach 2006-2008 sum ubezpieczenia tak szybko, jak rosły ceny gruntów, materiałów budowlanych, robocizny itd. W związku z tym w większości wypadków nie ma potrzeby obniżania wysokości sum ubezpieczenia. Poza tym trzeba pamiętać, że znaczne spadki cen dotyczą tylko części nieruchomości (wielka płyta, mało atrakcyjne lokalizacje). W innych wypadkach są to spadki kilkuprocentowe, albo w ogóle ich nie ma” – mówi Mańkowski.
Generali przyznaje wprost: „ze względu na to, że dużo sum ubezpieczenia pozostaje niedoszacowanych, nie obserwujemy trendu związanego z ich spadkiem”. Tymczasem zgodnie z ogólnymi warunkami ubezpieczenia to ubezpieczający decyduje „o prawidłowym wyznaczeniu sumy ubezpieczenia i ponosi konsekwencje związane z przeszacowaniem lub niedoszacowaniem sumy”.
Polak z reguły mądry jest po szkodzie, jednak warto stawiać sobie pytanie, czy zniszczony powodzią czy pożarem dom da się odbudować za zbyt niskie odszkodowanie. Być może dziś wystarczyłoby na materiały budowlane i robociznę, ale jak będzie za kilka lat, gdy rynek powróci do wzrostów? Dla kogoś, kto spłaca kredyt hipoteczny każdy dodatkowy wydatek, jeśli nie starczy odszkodowania, jest kłopotliwy.
Najważniejsze ceny materiałów i robocizny
Allianz Polska wyjaśnia, że budynki prywatne są ubezpieczane według wartości odtworzeniowej (z wyjątkiem tych, które nie mieszczą się w grupie budynków kwalifikowanych do takiej formuły ubezpieczenia), czyli kwoty, którą należałoby wydać, aby w miejscu ubezpieczenia odtworzyć nowy obiekt tego samego rodzaju, wielkości i jakości wraz z kosztami opracowania dokumentacji projektowej, obsługi geodezyjnej, nadzoru, jak również innymi kosztami związanymi z realizacją budowy. Sumę ubezpieczenia określa klient samodzielnie, lub przy pomocy agenta i specjalnych druków.
„Przy rozpatrywaniu rynkowej ceny nieruchomości bardzo istotne (poza tzw. modą na daną lokalizację) są wahania dotyczące marży deweloperskiej, która w obecnej sytuacji rynkowej podlega znacznym zmianom. Natomiast przy określaniu sumy ubezpieczenia w wartości odtworzeniowej najistotniejszym elementem, który wpływa na finalną wysokość sumy ubezpieczenia jest koszt materiałów i robocizny, a one (poza pierwszą połową roku 2007) nie podlegały istotnym wahaniom cenowym. Dlatego obecne zmiany wartości rynkowych ubezpieczanych nieruchomości w sytuacji, gdy stosujemy zasadę ubezpieczenia w wartości odtworzeniowej ( i odpowiednio rzeczywistej) nie mają istotnego wpływu na obniżenie sum ubezpieczenia” – mówi Marek Baran, rzecznik prasowy grupy Allianz.
Ubezpieczyciel sam nie interweniuje, choć wie, że ceny nieruchomości się zmieniają. Decyzje pozostawia ubezpieczonemu.
Paweł Wróbel, rzecznik prasowy Generali podkreśla, że w przypadku budynków jednorodzinnych, ubezpieczanych według wartości odtworzeniowej, wpływ na sumę ubezpieczenia może mieć przede wszystkim spadek cen materiałów budowlanych i robocizny. „Jeżeli spadną sumy ubezpieczenia mieszkań, to przełoży się to bezpośrednio na zmniejszenie składek, wyliczanych od ich wartości. Taka sytuacja może być jednak zaobserwowana najwcześniej po upływie roku, od początku obserwowanych spadków” – informuje Wróbel.
Może więc być jeszcze za wcześnie na zauważenie zmian w składkach. Może jednak być tak, że dostosowywanie sumy ubezpieczenia do rynkowej wartości nieruchomości w ogóle nie zostanie zauważone. „Należy również pamiętać, że ubezpieczenia mieszkań to w większości polisy roczne i najwięcej zmian zazwyczaj można spodziewać się przy odnowieniu umowy na kolejny okres ubezpieczenia, co nie zostanie wykazane jako wniosek o obniżenie sumy, lecz jako zmiana warunków umowy. Zmiana ta może nastąpić z różnych przyczyn: np.: z powodu obniżenia wartości po szkodzie” – dodaje rzecznik Generali.
Teraz tanio, ale będzie drożej. I co wtedy?
Wysokość sumy ubezpieczenia kredytowanego przez banki domu może znów stać się ważną kwestią. Gdy ceny nieruchomości spadały, stratny mógł być co najwyżej klient, który nie urealniał sumy ubezpieczenia w umowie (do niższej) i płacił wyższą składkę. Teraz jednak na rynku są sygnały, że ceny znów mogą zacząć rosnąć.
Jak wynika z najnowszego raportu Open Finance i Home Broker, między czerwcem ubiegłego roku mediana ceny metra kwadratowego spadła w Warszawie z 8462 zł do 7818 zł, czyli o 8,3 proc. W dużych miastach były nawet większe spadki: w Gdańsku o 14,7 proc., w Krakowie 10,3 proc., we Wrocławiu – 8,3 proc.
Jednak drugi kwartał, tradycyjnie dobry dla rynku nieruchomości, przyniósł ożywienie w transakcjach. Sam Home Broker zanotował 25 proc. wzrost liczby transakcji mieszkaniowych. „Coraz więcej mieszkań sprzedaje się już od stycznia (ok. 20 proc. więcej transakcji co miesiąc), ponieważ coraz niższe ceny mieszkań skłaniają do zakupu tych, którzy od dłuższego czasu poszukują własnego lokum. Taka sytuacja może oznaczać, że najgorszy okres na rynku nieruchomości już za nami, chociaż możemy się jeszcze spodziewać drobnych spadków” – mówi cytowana w raporcie Aleksandra Szarek, analityk Home Broker.
Jak komentują w raporcie analitycy Open Finance, na początku roku zakładali oni spadek cen mieszkań na poziomie 10-15 proc. w skali roku i w dużej mierze można przyjąć, że ten spadek został już zrealizowany. „Trzeci kwartał zwykle jest mniej pomyślnym okresem dla branży i nie ma powodów by zakładać, że tym razem będzie inaczej. Perspektywy na czwarty kwartał nadal nie przedstawiają się dobrze. Dostępność kredytów nie będzie się raczej poprawiać (choć ewentualne silne umocnienie złotego wobec franka może zmienić sytuację). Niemniej sądzimy, że najgorszy okres, jeśli chodzi o dostępność kredytów i liczbę przeprowadzonych transakcji, minął na przełomie 2008 i 2009 roku”. Choć oczywiście, co będzie dalej - zależy od sytuacji gospodarczej.
Z kolei w najnowszym raporcie Expandera i Szybko.pl analitycy podkreślają, że choć na rynku wtórnym w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny mieszkań we wszystkich 15 analizowanych miastach, spadły, to czerwiec przyniósł dosyć zaskakujące zmiany.
„Co prawda już w maju pojawiły się pierwsze symptomy ożywienia, czyli wzrost popytu i zahamowanie spadków w przypadku 4 lokalizacji, to w czerwcu przejawy te są bardziej ewidentne. Sytuacja odwróciła się o 180 stopni i ze spadkami mieliśmy do czynienia tylko w 4 na 15 analizowanych miast. Najbardziej obniżyła się średnia cena w Szczecinie o 2 proc., w Opolu i Warszawie o 0,7 proc. i w Poznaniu o 0,2 proc.. W Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu, Białymstoku i Lublinie ceny wzrosły bardzo nieznacznie. Natomiast w Sopocie, Olsztynie, Gdyni, Toruniu, Łodzi czy Katowicach były to wzrosty od 1,5 proc. do 3,4 proc., co biorąc pod uwagę sytuację z ostatnich kilkunastu miesięcy można uznać za zmiany poważne. Wydaje się, że zahamowanie spadków a nawet wzrosty cen, w większości z analizowanych lokalizacji, nie mogą być jedynie przejawem „pobożnych życzeń” sprzedających i pośredników w obrocie nieruchomościami, ale rzeczywiście rynek wchodzi w fazę stabilizacji. Pewność co do tego uzyskamy jednak dopiero jeśli obecna sytuacja będzie się utrzymywała do końca 2009 roku” – zastrzegają przy tym analitycy.
Jeśli więc ceny nieruchomości zaczną rosnąć, to może się okazać, że pojawi się znów problem swoistego „niedoubezpieczenia” budynków i mieszkań, ubezpieczanych pierwszy raz wtedy, gdy ceny były niższe.
Dla banków udzielających kredytów hipotecznych głównym zabezpieczeniem jest dochód kredytobiorcy i możliwość bieżącego obsłużenia kredytu. Dodatkowe zabezpieczenia są wtórne, bank korzysta z nich w ostateczności – mówi Marta Chmielewska-Racławska z Komisji Nadzoru Finansowego.
Niemniej nadzór zwraca uwagę na ustalenie wartości nieruchomości stosowane przez bank do efektywnego zabezpieczenia kredytu. „Zgodnie z uchwałą 380/2008 KNF wartość nieruchomości na potrzeby adekwatności kapitałowej powinna być określona na podstawie wartości rynkowej, wartości bankowo-hipotecznej (lub poniżej tych wartości). Przy tym wartość rynkowa oznacza szacunkową wartość, po której mogłaby zostać dokonana transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości w dniu dokonywania wyceny pomiędzy niezależnymi stronami, które postępują świadomie i ostrożnie oraz nie działają pod przymusem. Określenie wartości rynkowej powinno być udokumentowane w sposób jasny i przejrzysty. Nie wszystkie metody wycen (np. wartość likwidacyjna, wartość odtworzeniowa) stosowane przez rzeczoznawców majątkowych w Polsce dla celów określenia wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne w bankach spełniają warunki dla wartości rynkowej określone w uchwale. Aby zachować funkcję zabezpieczenia suma ubezpieczenia powinna być nie niższa niż wartość nieruchomości uwzględniana w całym procesie kredytowania” – dodaje Marta Chmielewska-Racławska.
