Według opracowania UOKiK (Tablica wyników dla rynków konsumenckich) rynek nieruchomości był jednym z trzech rynków cieszących się najmniejszym zaufaniem klientów. Stosunkowo wysoki poziom nieufności sprawia, że współpraca z pośrednikiem traktowana jest jak zło konieczne. Nie musi taka być – jeśli tylko traktowana jest z odpowiednią uwagą. O czym należy pamiętać decydując się na współpracę z pośrednikiem? Domiporta.pl w pięciu krokach radzi jak współpracować z pośrednikiem i na co zwrócić szczególną uwagę przy jego wyborze.
Krok 1: decyzja
Nieufność w podejściu do pośredników skutkuje różnymi zachowaniami zachęcającymi do rezygnacji z ich usług. Zwolennicy samodzielnej sprzedaży mieszkań i domów argumentują, że agenci biorą pieniądze „za nic”. A ci, którzy skorzystali z usług agencji nie raz skarżą się na ich niską jakość. Jednak współpraca z pośrednikiem ma swoje dobre strony. Jeśli wybór dokonywany jest uważnie, pozwala zrzucić z głowy wiele problemów. Nie trzeba odbierać telefonów od klientów, wrzucać ogłoszeń do serwisów, a przede wszystkim zajmować się biurokracją i sprawami urzędowymi. Jak mają się te obiegowe opinie do statystyk skarg? W 2010 roku było ich w Ministerstwie Infrastruktury 139. W 2011 – już tylko 82. Mimo, że zawód pośrednika należy ciągle jeszcze do zawodów silnie regulowanych, jego przedstawicieli jest na rynku bardzo wielu – łącznie kilkanaście tysięcy osób. Czy są to argumenty wystarczające do podjęcia decyzji o współpracy z pośrednikiem? To zależy. Kto czuje się na siłach i wie, jak najlepiej sprzedać mieszkanie, a potem załatwić sprawy urzędowe (choćby napisać odpowiednią umowę przedwstępną czy odebrać nieruchomość), może próbować działań na własną rękę. Kto nie ma czasu albo nie wie, jak się za to zabrać, powinien skorzystać z usług specjalisty. „Podejmując ryzyko samodzielnego zakupu trzeba pamiętać, że większość nieruchomości dostępnych na rynku ma obciążoną hipotekę, chociażby z racji zaciągniętego na jej zakup kredytu hipotecznego. Prowadzenie transakcji przez wykwalifikowanego pośrednika daje bezpieczeństwo transakcji. To pośrednik dba o odpowiednie zabezpieczenie kolejnych etapów zakupu” – dodaje Agnieszka Grotkowska, Dyrektor sprzedaży Domiporta.pl.
Krok 2: weryfikacja
Podstawą zaufania jest weryfikacja. Transakcje na rynku nieruchomości warte są setki tysięcy złotych, dlatego właśnie tu należy szczególnie dokładnie sprawdzać tych, z którymi się współpracuje. Przede wszystkim – pośredników. W pierwszej kolejności należy zweryfikować licencję zawodową. Każdy pośrednik powinien mieć ją w swoim biurze. Jeśli klient nie widzi jej na ścianie, może poprosić o jej pokazanie. Ale uwaga: nie wszyscy pracownicy biur nieruchomości to licencjonowani pośrednicy. Prawo pozwala, aby w każdym oddziale biura była tylko jedna osoba z takimi uprawnieniami. To ona powinna dokonywać wszystkich czynności pośredniczych i ona powinna podpisać się na umowie. Agnieszka Grotkowska podpowiada: „Chcąc potwierdzić prawdziwość licencji możemy sprawdzić pośrednika po numerze w Centralnym Rejestrze Pośredników w Obrocie Nieruchomościami dostępnym na stronach Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej” Rejestr ten jest ogólnodostępny pod adresem http://www.transport.gov.pl/2-482c0defdb3dc.htm. Kolejną rzeczą jest ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Jeśli pośrednik takiego nie ma, lepiej zrezygnować. Co jeszcze warto sprawdzić? Na przykład przynależność do organizacji zawodowych. W każdym regionie działa stowarzyszenie pośredników, które stara się czuwać nad standardami ich pracy. Można też weryfikować pośrednika „na oko”. Sprawdzić, w jakim biurze pracuje, jak wygląda jego strona internetowa i w jakich serwisach umieszczane są ogłoszenia. To wszystko detale, które nie mają decydującego znaczenia, jednak mogą być sygnałem ostrzegawczym.
Krok 3: umowa
Jedną z pierwszych kwestii, jakie przyjdzie rozstrzygnąć temu, kto zdecyduje się na konkretnego pośrednika, będzie wybór rodzaju umowy. Opcje są dwie: na wyłączność i nie. W pierwszym przypadku chodzi o umowę, która gwarantuje pośrednikowi, że tylko on będzie zajmował się sprzedażą mieszkania. Druga pozostawia tę kwestię otwartą. Z punktu widzenia pośrednika lepszą opcją jest umowa na wyłączność. Nic dziwnego. Taka umowa daje mu większą pewność zarobku (zdarza się, że pośrednik zarabia nawet, gdy nieruchomości nie uda mu się sprzedać). W Polsce takie umowy to jednak nie więcej niż jedna trzecia ogółu. Natomiast w USA innych się nie spotyka. Klienci w Polsce obawiają się takich umów, ponieważ nie ufają pośrednikom. Tyle tylko, że dla agentów umowa otwarta to mniejsza motywacja do działania: po co się męczyć, jeśli prowizję dostanie ktoś inny? Do umów na wyłączność przekonuje też w specjalnym poradniku UOKiK. Wybór rodzaju umowy to jednak nie wszystko. Należy dokładnie sprawdzić, czy nie zawiera zapisów niekorzystnych dla klienta, choćby w części określającej wynagrodzenie czy zakres obowiązków pośrednika. W każdej umowie musi się znaleźć natomiast numer licencji i ubezpieczenia agenta oraz czas trwania umowy i sposób jej wypowiedzenia.
Krok 4: pieniądze
Sedno sprawy, czyli pieniądze, należy traktować szczególnie uważnie. W przypadku usług pośrednictwa, na samym początku współpracy należy przede wszystkim ustalić ile będzie wynosiła prowizja. Zwykle jej wysokość mieści się w przedziale do 1,5 do 3 proc. ceny brutto mieszkania czy domu. W przypadku wynajmu prowizja to zwykle równowartość miesięcznego czynszu. Prowizję płacą obie strony transakcji, choć coraz częściej zdarzają się sytuacje, w których tylko sprzedający jest nią obciążony. Ale uwaga: nie jest dopuszczalna sytuacja, w której pośrednik bierze pieniądze tylko za skontaktowanie sprzedającego z kupującym. Podobnie do sytuacji, w której klient szukający wynajmu dostaje jedynie listę z kontaktami do oferentów. Warto pamiętać, że pośrednik może dostać pieniądze tylko wtedy, kiedy podejmuje konkretne działania przynoszące określone rezultaty – czyli sprzedaż nieruchomości. Potwierdzają to wyroki sądowe, w myśl których wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi tylko wtedy, kiedy dojdzie do transakcji dzięki jego zabiegom. Nie może być o nim mowy, gdy klient znalazł nieruchomość samodzielnie. Dobrze jest też wiedzieć, że nawet jeśli w umowie zapisano, że wynagrodzenie dla pośrednika podzielone jest na dwie raty (pierwsza płatna po podpisaniu umowy przedwstępnej, druga po akcie notarialnym), to pierwsza z nich traktowana jest jak zaliczka. Jeśli do zawarcia transakcji nie dojdzie, klient powinien ją odzyskać. „Chcąc mieć pewność i poczucie «dobrze wydanych pieniędzy» można poprosić pośrednika przy zawieraniu umowy o wykaz czynności pośrednictwa jakie zamierza podjąć w celu realizacji zleconej transakcji. Część biur traktuje taki wykaz jako standard i szczegółowo określa podejmowane działania i ponoszone koszty” – mówi Agnieszka Grotkowska.
Krok 5: transakcja
Cena to podstawa. W przypadku sprzedaży nieruchomości ostateczna transakcja powinna opiewać na kwotę zawartą w umowie. Niedozwolone jest na przykład dodawanie przez pośredników swojego wynagrodzenia do ceny mieszkania. Nie można także sugerować w ogłoszeniu, że pośrednik go nie pobiera. Kiedy już do transakcji dojdzie, należy od pośrednika oczekiwać pomocy w skompletowaniu dokumentów czy załatwianiu formalności w urzędach (chyba, że w umowie zapisano inaczej – za zgodą obu stron). Pośrednik może negocjować warunki sprzedaży, w tym cenę, jednak zawsze za zgodą sprzedającego. Powinien też przedstawić wyliczenie dokładnych kosztów transakcji (w tym tych urzędowych). Jeśli w umowie przygotowanej przez pośrednika znajdują się niezrozumiałe zapisy, można żądać ich wyjaśnienia. Wynika to z innej zasady, według której wszystkie postanowienia umowy muszą być dokładnie uzgodnione przed jej przedstawieniem.