W Polsce przeciętna marża kredytu hipotecznego o wartości 250 tys. zł zaciąganego na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym wynosiła w styczniu 1,72 pkt proc. – wyliczył Dom Kredytowy Notus, pośrednik kredytowy. Chociaż marże u nas od dłuższego czasu stopniowo idą w górę (dwa lata wcześniej przeciętnie było to 1,46 pkt proc.), to klienci banków w Polsce wciąż mogą liczyć na hipotekę tańszą niż w większości państw unijnych. Według danych Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego na przykład w Niemczech przeciętna marża wynosi ponad 2 pkt proc., a w Wielkiej Brytanii – 2,8 pkt proc.

Nominalne oprocentowanie kredytów w Polsce jest wyższe niż w krajach strefy euro i wynosi ok. 5 proc. W strefie euro oprocentowanie hipotek spada nawet poniżej 3 proc. To jednak zależy nie tyle od banków sprzedających kredyty mieszkaniowe, ile od poziomu stóp procentowych. Te są u nas wyższe niż w strefie euro. Spadek stóp w Polsce, z jakim mieliśmy do czynienia do połowy ubiegłego roku, z naddatkiem zrekompensował klientom podwyżki marży.

Specjaliści są zdania, że marże kredytowe w Polsce nadal będą rosły. – Wpływ na to mają przede wszystkim rosnące koszty finansowania akcji kredytowej – uważa Agnieszka Nachyła z Banku Zachodniego WBK. Jej zdaniem banki zdały sobie sprawę, że długoterminowych kredytów takich jak właśnie hipoteki zaciągane na kilkadziesiąt lat nie można finansować z krótkoterminowych depozytów. Instytucje muszą szukać długoterminowego finansowania, które jest droższe. – Ponadto jeszcze kilka lat temu portfele hipoteczne banków były relatywnie niewielkie. Panowało przekonanie, że warto przyciągnąć klienta tanim kredytem, a na wyższą rentowność pracować będą inne produkty, sprzedawane przy okazji – mówi przedstawicielka BZ WBK. 

>>> Mieszkanie dla Młodych: gdzie jest najwięcej chętnych na dopłaty do kredytów?

I rzeczywiście banki już od dłuższego czasu wraz z kredytami mieszkaniowymi wciskają klientom konta osobiste, karty debetowe i kredytowe czy dodatkowe ubezpieczenia. – Na rynku można oczywiście znaleźć banki, które są w stanie sprzedać „goły” kredyt. Ale wtedy jego warunki finansowe, jak oprocentowanie czy prowizja, są na tyle nieatrakcyjne, że klienci tracą zainteresowanie takim produktem – zaznacza Michał Krajkowski, analityk DK Notus. Jednak w opinii bankowców sprzedaż dodatkowych produktów nie jest cudownym lekiem na poprawę rentowności hipotek. – W praktyce sprawdza się tylko pod warunkiem aktywnej pracy z klientem. Nie wystarczy podpisanie umowy kredytowej z atrakcyjną marżą z tytułu korzystania z innych produktów banku – uważa Agnieszka Nachyła. Jeżeli więc instytucja nie skupi się na sprzedaży krzyżowej, po kilku latach od podpisania umowy kredytobiorca przestaje korzystać z nowych produktów finansowych, a jedynym przychodem banku pozostaje marża kredytowa.

Zdaniem specjalistów wzrost marż wcale nie musi być niekorzystny.– Wydaje mi się, że w dłuższej perspektywie nie unikniemy wzrostu marż, ale nie należy oceniać tego negatywnie – uważa Agnieszka Nierodka, ekonomistka Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego. Jej zdaniem zbyt tani i łatwo dostępny kredyt może doprowadzić do anomalii, z jaką mieliśmy do czynienia w Stanach Zjednoczonych. Tam rozdawane lekką ręką kredyty określane pojęciem „subprime” doprowadziły do kryzysu finansowego.

Osoby zamierzające zadłużyć się na zakup nieruchomości czeka jeszcze jedna zmiana – konieczność posiadania coraz większego wkładu własnego. Zgodnie z najnowszą wersją rekomendacji S od początku tego roku osoby składające wniosek o kredyt mieszkaniowy nie mogą pożyczyć więcej niż 95 proc. wartości zabezpieczenia. Z zasady powinny więc posiadać przynajmniej 5 proc. wkładu własnego. W kolejnych latach wymogi w tym zakresie będą rosły i zbliżą się do obowiązujących na większości rynków europejskich. Zdaniem specjalistów tam konieczność posiadania nawet kilkudziesięcioprocentowego wkładu własnego nie jest niczym zaskakującym. Podkreślają jednak, że klienci tamtych banków są przyzwyczajeni do długoletniego oszczędzania na cele mieszkaniowe i zgromadzenie środków na udział własny nie jest tak dużym problemem, jak może być w Polsce. Czytaj więcej o kosztach zaciągania kredytu w artykule: Bez gotówki nie kupisz mieszkania

Wkład własny już wymagany

Rekomendacja S, która weszła w życie w styczniu tego roku, nie pozwala bankom na udzielanie kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. Zgodnie z najnowszymi zaleceniami kredytodawcy mogą udzielać kredytów w wysokości maksymalnie 95 proc. wartości zabezpieczenia. W większości przypadków oznacza to więc, że klient ubiegający się o kredyt będzie musiał posiadać 5 proc. wkładu własnego. Ale niekoniecznie. Wystarczy, że do zabezpieczenia kredytu przedstawi jeszcze jakąś inną nieruchomość niż tylko kredytowane mieszkanie, np. dom swoich rodziców.

W kolejnych latach wymagany wkład własny będzie rósł o 5 proc. rocznie, aż do 20 proc. w 2017 r. Ponadto do czasu zmniejszenia wartości kredytu poniżej 80 proc. wartości nieruchomości klient ma obowiązek opłacania ubezpieczenia niskiego wkładu. Zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego banki działające w Polsce nie mogą udzielać kredytów w walutach obcych. Chyba że klient wykaże, iż uzyskuje dochody w dewizach.

>>> Zobacz też: Ranking kredytów hipotecznych - styczeń 2014