Handel detaliczny rozwija się poza światem online

Rozwój handlu w Polsce

Jest kilka czynników, które napędzają taki rozwój. Pierwszym są atrakcyjne czynsze i dostęp do coraz większej grupy klientów, co stanowi główny argument przekonujący najemców. Drugim są niskie koszty wytworzenia parku handlowego i wysokie zainteresowanie zwiększaniem wartości portfeli inwestycyjnych za pomocą tej klasy aktywów, na co z kolei patrzą inwestorzy. Połączenie wygody zakupów z szeroką, kompleksową ofertą w atrakcyjnych cenach sprawia, że parki handlowe stają się dziś jedną z najchętniej wybieranych form handlu.

Rock Capital jest w trakcie budowy dwóch obiektów, w Szamotułach i Tarnobrzegu, których otwarcie odbędzie się jeszcze w grudniu. Ponadto do końca roku planujemy rozpocząć jeszcze jeden proces budowlany, w podkrakowskiej Bochni. Mamy również bank ziemi na kolejne siedem projektów, zaś kilkanaście następnych jest w przygotowaniu. W przyszłym roku będziemy prowadzić budowę naszego największego jak dotąd parku handlowego o powierzchni ponad 25 tys. mkw., zlokalizowanego w Pruszczu Gdańskim, gdzie inwestycję prowadzimy wespół z Leroy Merlin.

Rosnący popyt na parki handlowe przyciąga nowych graczy, nie tylko z Polski. Traktuję to jako sygnał, że jesteśmy w dobrym czasie i miejscu. Stosunkowo niewielki CAPEX, jak na branżę nieruchomości, wymagany do zbudowania sieciowego sklepu czy nawet małego parku handlowego sprawia, iż na rynku jest obecnych wielu mniejszych uczestników. W otoczeniu wysokich stóp procentowych, które przez kilka ostatnich lat utrudniały transakcje satysfakcjonujące dla obu stron stolika, inwestorzy końcowi stworzyli własne działy zdolne do realizacji procesów deweloperskich na własny rachunek, szukając szansy na zaspokojenie apetytu. Całe to otoczenie jest dodatkowym motorem do pracy i rozwoju.

Pandemia spowodowała dynamiczny rozwój sprzedaży online, a tym samym odpływ klientów z handlu tradycyjnego. Po kilku latach obiektom handlowym udało się jednak wyjść na prostą. W szczycie swoich rekordów, co zbiegło się z pikiem pandemii, handel online miał niespełna 12-proc. udział w rynku, obecnie kształtuje się on na poziomie 8–9 proc. Zmiana nie jest zatem tak drastyczna, jak mogłoby się wydawać, szczególnie jeżeli ocenia ją mieszkaniec dużej aglomeracji miejskiej. Sektor handlowy już dawno zapomniał o koronawirusie, a obroty w sklepach są już wyżej, niż pokazywały odczyty przed wybuchem pandemii. W parkach handlowych to nie efekt wow, którym przyciągają galerie, chcąc spełnić funkcje rozrywkowo-rekreacyjną, jest najważniejszy. Liczy się dostępność i kompleksowość. W Rock Capital wiemy, że kluczowe są atrakcyjny miks najemców, stworzony koniecznie na podstawie operatora spożywczego, łatwy i szybki dojazd z komfortowym parkingiem oraz wygoda zakupów.

Jakie są perspektywy dla parków handlowych?

Na hossę w tym segmencie rynku wpływają przede wszystkim zmieniające się przyzwyczajenia i potrzeby zakupowe klientów oraz wzrost liczby operatorów handlowych chętnych, aby je zaspokoić. Liczba międzynarodowych sieci rozwijających się w naszym kraju przyrasta średnio o jeden–dwa rocznie, a oczekiwane tempo wzrostu listy sklepów zakorzenionych graczy pozostaje dwucyfrowe w skali roku.

Podobnie jak na innych rynkach, w nieruchomościach handlowych kluczowa jest relacja popytu i podaży. Za popyt odpowiadają najemcy, definiując swoje potrzeby na mapie Polski na podstawie otoczenia, widoczności i potencjału obrotu. Ich zainteresowanie odzwierciedla zaledwie 3-proc. wskaźnik pustostanów w lokalach znajdujących się w parkach handlowych. Zaś deweloperzy są w stanie dostarczyć podaż wyłącznie dzięki dostępności gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach o pozytywnych perspektywach technicznych i ekonomicznych. Popyt na tym rynku funkcjonuje od kilku lat w niezmienionych warunkach, ponieważ czynsze bazowe nie zmieniają się zgodnie z inflacją, zaś na stronę podażową inflacja oddziałuje zarówno przy akwizycji gruntów, jak i budowie. Aby rynek mógł dalej się rozwijać w długim okresie, kluczowa jest synergia między popytem a podażą, czego coraz częściej brakuje, aby projekty kalkulowane przez inwestorów nie były pod kreską.