Co nowego na polskim rynku mieszkań? Zobacz najnowszy raport [INFOGRAFIKI]

Ceny nieruchomości w Polsce nieznacznie się wahają, a oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do najniższego poziomu w historii. Ciekawostką jest pojawianie się na rynku oferty kredytu z marżą wynoszącą zaledwie 0,85 proc. Oto najnowszy raport z rynku mieszkaniowego.

Zupełnie inaczej wygląda natomiast sytuacja w kontekście kredytów z niskim (10%) wkładem własnym oraz tych udzielnych w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”. Tam marże niestety wzrosły. W pierwszym przypadku średnia wynosi 1,97% (było 1,96%), a dla kredytów preferencyjnych 2,04% (było 1,99%).

W przypadku kredytów w programie Mieszkanie dla młodych najlepsze warunki oferuje obecnie bank Pekao. Na podium znalazł się także BZ WBK oraz Euro Bank. Marżę poniżej 2 proc. oferuje również BGŻ i Raiffeisen Polbank.

Ważną informacją dla kredytobiorców jest obniżka oprocentowania „hipotek” do najniższego poziomu w historii. Banki zaktualizowały już bowiem stawkę WIBOR, która istotnie spadła po marcowej obniżce stóp procentowych. Dzięki temu średnie oprocentowanie kredytów z wysokim wkładem wynosi tylko 3,46%, a tych z minimalnym tylko 3,65%.

Średnie oprocentowanie niższe już najprawdopodobniej nie będzie, chyba że banki niespodziewanie zaczną redukować marże. Spadek oprocentowania pozytywnie wpłynął na koszt kredytów. W przypadku tych z wysokim wkładem średnia cena w okresie pierwszych 5 lat spłaty spadła po raz pierwszy w historii poniżej 60 000 zł. Wyniosła 57 260 zł.

Dzięki temu, że kredyty stały się tańsze, polepszyła się ich dostępność. Trzyosobowej rodzinie, której łączny dochód wynosi 5000 zł netto, banki pożyczą średnio 465 tys. zł. To niemal 25% więcej niż w styczniu 2013 r. Rodzina czteroosobowa z dochodem 8000 zł netto otrzyma natomiast aż 803 tys. zł, czyli o 23% więcej. Oczywiście są banki, które pożyczą znacznie więcej niż wyniesione kwoty. Nie należy jednak przesadzać z sumą zadłużenia. Obecnie kredyty są tanie ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe. Już w przyszłym roku mogą one zacząć rosnąć. Wtedy raty również staną się wyższe. Zadłużając się obecnie trzeba więc uwzględnić zmieniające się warunki finansowe, które spowodują, że w przyszłości będziemy płacili więcej niż dziś.

W ostatnim miesiącu średnia zmiana kwoty ofertowej wyniosła -0,5%. W marcu, podobnie jak w lutym, ruchy cenowe były nieznaczne, a jednocześnie dosyć zróżnicowane. W Gdańsku, Toruniu i Warszawie ceny pozostają na poziomie z zeszłego miesiąca, natomiast w ośmiu miastach zanotowano spadki: Krakowie -0,3%, Wrocławiu -0,5%, Sopocie -0,8%, Lublinie -1%, Poznaniu -1,2%, Olsztynie -1,4%, Katowicach -1,6% i Szczecinie -1,9%. Tylko w trzech spośród analizowanych lokalizacji odnotowujemy wzrosty cen ofertowych: Opolu 0,5%, Gdyni 0,8 i Łodzi 1,1%.

W większości miast kwoty nieruchomości wystawionych na sprzedaż są niższe niż w 2014 r. Dla 15 analizowanych lokalizacji obniżka w skali roku wynosi średnio -0,9%. Największy, siedmioprocentowy spadek odnotowujemy w Olsztynie, o -4,4% w ciągu roku obniżyły się ceny w Szczecinie, -3,2% w Poznaniu, -2,4% w Krakowie. W Warszawie i Gdyni w omawianym okresie spadły natomiast o -1,5%. W pozostałych miastach różnice są niewielkie, jedynie w przypadku Sopotu aktualna oferta jest o 7% wyższa niż przed rokiem. Wynika to jednak ze zmiany struktury i zwiększonego udziału dużych luksusowych mieszkań w podaży w ciągu ostatnich dwóch miesięcy, a nie ze zmiany rynkowego trendu.

Dane z ostatnich trzech lat pokazują tendencję wzrostową wartości gruntów budowlanych. Obecnie w największych polskich miastach cena ziemi jest wyższa średnio o 6% w porównaniu z I kwartałem 2014 roku i o 14% w stosunku do kwot odnotowanych w analogicznym okresie 2013 r. Najwyższe procentowe wzrosty (w porównaniu z 2014) rejestruje się w Olsztynie (21%), we Wrocławiu (16%), w Katowicach (14%) i Kielcach (13%) i w Warszawie (11%). Najwyższy bezwzględny wzrost dotyczy gruntów w Warszawie, które są o 100 złotych droższe niż przed rokiem i o 170 zł w prównaniu z 2013 r. Należy jednak zaznaczyć, że obserwujemy również lokalizacje, gdzie grunty budowlane zachowują stałą cenę. Są to Łódź, gdzie koszt metra kwadratowego jest identyczny jak przed dwoma laty, a także Lublin i Poznań z analogiczną sytuacją, czyli z ceną na poziomie z I kwartału 2013.

Porównując transakcje z pierwszego kwartału 2015 r. do analogicznego okresu zeszłego roku, jedynie we Wrocławiu i Gdyni widoczny jest wyraźny spadek cen nabywanych mieszkań. Przeczy to powszechnej na rynku teorii, że ograniczenia w dostępie do kredytów oraz spadek akcji kredytowej, połączone z konkurencją ze strony deweloperów przełożą się na tańsze mieszkania. Na razie wygląda na to, że ceny mocno trzymają się utrwalonego poziomu, lecz klienci decydują się na zakup coraz większych lokali. Sprzyjają temu możliwości negocjowania cen ofertowych, które pojawiają się niezależnie od miasta i są tym większe, im większe mieszkanie planujemy nabyć.

W Warszawie, Poznaniu i Łodzi wahania cen nie przekraczają 1%. Istotną zmianą jest stopniowy wzrost powierzchni mieszkań sprzedawanych w stolicy. Jeszcze do niedawna transakcje powyżej 75 mkw. należały do rzadkości, ale w I kw. tego roku takie metraże występują już w co piątej sfinalizowanej umowie. Ma to przełożenie na średnią powierzchnię sprzedawanego lokalu, który wynosi już prawie 57 mkw., co stanowi jeden z lepszych wyników spośród analizowanych miast. Obecny poziom cen (7130 zł za mkw.) jest zbliżony do kwot obserwowanych w I kw. 2014 r. W Poznaniu znamienne jest, iż średnie sumy na portalach ogłoszeniowych są bardzo zbliżone do realnych cen, jakie odnotowujemy w transakcjach. Za m kw. płacimy tu średnio 5175 zł, czyli o ponad 5% drożej niż jeszcze rok temu. Tymczasem w Łodzi rynek jest od dłuższego czasu na tyle stabilny, że obecne ceny mieszkań (średnia 3596 zł) odzwierciedlają poziom obserwowany przed rokiem. Jedyne istotne obniżki w porównaniu do poprzedniego raportu miały miejsce w Krakowie. Ceny mieszkań w stolicy Małopolski spadły poniżej 6000 zł za mkw. Podobne wartości były notowane w zestawieniu prawie rok temu. Jednocześnie to właśnie tam sprzedawane są największe lokale. Ich średnia przekracza bowiem 61 mkw.