Żyła złota zatruwała życie sąsiadom
Jeszcze kilka lat temu najem krótkoterminowy był przedstawiany niemal wyłącznie jako żyła złota. Kupujesz mieszkanie, wrzucasz zdjęcia do internetu, odbierasz klucze od kolejnych turystów i liczysz zyski. Dziś coraz częściej okazuje się, że za wygodnym biznesem jednych kryje się codzienny koszmar drugich.
Mieszkańcy bloków i apartamentowców coraz głośniej protestują przeciwko zamienianiu budynków mieszkalnych w nieformalnie działające hotele. Skargi dotyczą nie tylko hałasu czy nocnych imprez, ale też zniszczonych części wspólnych, obcych osób stale przewijających się przez klatki schodowe i poczucia utraty bezpieczeństwa. W wielu wspólnotach napięcie jest już tak duże, że mieszkańcy próbują samodzielnie ograniczać działalność właścicieli wynajmujących lokale „na doby”.
W praktyce oznacza to uchwały zakazujące określonych form najmu albo nakładające dodatkowe obowiązki na właścicieli mieszkań. Problem w tym, że prawo własności w Polsce nadal pozostaje bardzo silnie chronione, a sądy wielokrotnie podkreślały, że wspólnota mieszkaniowa nie może dowolnie ingerować w sposób korzystania z prywatnego lokalu.
Eksperci przypominają, że wspólnota może reagować wtedy, gdy dochodzi do naruszania porządku domowego albo dewastacji części wspólnych, ale całkowity zakaz wynajmu krótkoterminowego bywa już oceniany jako zbyt daleko idąca ingerencja w prawa właściciela.
Deweloperzy próbują zamknąć furtkę
Coraz ciekawszy staje się jednak nowy trend na rynku nieruchomości. Problem najmu krótkoterminowego dostrzegli bowiem sami deweloperzy, którzy zaczęli wpisywać do aktów notarialnych lub regulaminów osiedli ograniczenia dotyczące wynajmu mieszkań turystom.
W nowych inwestycjach pojawiają się zapisy określające minimalny czas trwania najmu albo wprost zakazujące prowadzenia działalności przypominającej hotel. Deweloperzy tłumaczą to troską o prestiż inwestycji oraz komfort mieszkańców, którzy kupują lokale z myślą o spokojnym życiu, a nie funkcjonowaniu w otoczeniu ciągle rotujących gości.
Takie działania wywołują jednak coraz większe kontrowersje.– W mojej ocenie można założyć, że w zdecydowanej większości przypadków postanowienia takie stanowiłyby niedozwolone klauzule umowne – sprzeczne z przepisami powszechnie obowiązującymi - komentuje na łamach infor.pl mecenas Marek Jarosiewicz, partner w kancelarii Wódkiewicz Sosnowski Jarosiewicz. - Takie stanowisko jest też zgodne z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który niejednokrotnie wskazywał, że nie tylko deweloper, ale też i wspólnota mieszkaniowa, nie powinny tak dalece ingerować w sferę uprawnień właścicielskich – dodaje prawnik.
To właśnie wokół granic prawa własności koncentruje się dziś cały spór. Bo jeśli ktoś kupuje mieszkanie za kilkanaście czy nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych za metr, naturalnie pojawia się pytanie, czy państwo, wspólnota albo deweloper mogą później mówić mu, co wolno zrobić z własnym lokalem.
Państwo bierze się za „dziki” najem
Chaos wokół najmu krótkoterminowego trwał latami. Przepisy były rozproszone, interpretacje różne, a wiele mieszkań funkcjonowało praktycznie poza realną kontrolą administracji. Teraz ma się to zmienić. Od 20 maja zaczynają obowiązywać nowe zasady dotyczące obowiązkowej rejestracji obiektów oferowanych turystom. Państwo chce w ten sposób stworzyć centralny system kontroli rynku i dokładnie wiedzieć, kto, gdzie i na jakich zasadach prowadzi taki biznes.
Dotąd część właścicieli działała w szarej strefie albo korzystała z niejednoznacznych przepisów. Teraz każdy lokal przeznaczony pod najem krótkoterminowy ma zostać formalnie zgłoszony. Administracja argumentuje, że chodzi o uporządkowanie rynku, zwiększenie bezpieczeństwa i skuteczniejsze egzekwowanie podatków oraz opłat miejscowych.
Nowe przepisy znacząco zwiększają też możliwości kontroli. Urzędnicy będą mogli łatwiej sprawdzać, czy działalność prowadzona jest zgodnie z deklaracjami, a impulsem do wszczęcia kontroli może być nawet zgłoszenie od sąsiadów. To oznacza, że prowadzenie „cichego hotelu” w bloku staje się coraz bardziej ryzykowne. Dla wielu właścicieli mieszkań, którzy traktowali najem na doby jako sposób na szybką spłatę kredytu albo dodatkowy dochód, nadchodzi moment pełnej profesjonalizacji działalności.
Kara nawet 50 tysięcy złotych
Największe emocje budzi jednak wysokość sankcji przewidzianych za brak rejestracji albo podawanie nieprawdziwych danych. Kara może wynieść nawet 50 tys. zł. To już nie symboliczne upomnienie, ale realne narzędzie nacisku, które ma odstraszać od omijania przepisów nawet właścicieli posiadających wiele apartamentów w atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych. Państwo wysyła wyraźny sygnał: najem krótkoterminowy przestaje być traktowany jako poboczna aktywność prywatnych osób, a zaczyna funkcjonować jak pełnoprawna, regulowana część rynku usług turystycznych.
Eksperci zwracają uwagę, że skutki reformy mogą być dużo szersze niż same grzywny. Rejestracja lokali i większa kontrola administracyjna prawdopodobnie wymuszą wyższe standardy bezpieczeństwa oraz większą odpowiedzialność właścicieli za zachowanie gości.
Możliwe są również zmiany na rynku mieszkań. Część właścicieli może uznać, że ryzyko, formalności i widmo kontroli przestają się opłacać, i wrócić do tradycyjnego najmu długoterminowego. Dla osób szukających mieszkań do stałego zamieszkania mogłoby to oznaczać większą dostępność lokali, szczególnie w dużych miastach. Ostatecznie nowe przepisy mają stać się próbą znalezienia kompromisu między interesami branży turystycznej a prawem mieszkańców do spokojnego życia we własnym domu.
Kraków podlicza najem krótkoterminowy
Co to oznacza dla około 40 tysięcy tego typu obiektów działających w Krakowie? Nad tym zastanawiali się radni Komisji Promocji i Turystyki UMK. Jak informuje gazetakrakowska.pl, w mieście funkcjonuje obecnie około 40 tys. zarejestrowanych miejsc noclegowych związanych z najmem krótkoterminowym. Obiekty te podzielone są na dwie główne kategorie – kategoryzowane oraz niekategoryzowane. Pierwszą grupę, wpisaną do ewidencji marszałka województwa, stanowi około 35,8 tys. miejsc noclegowych. Zaliczają się do niej między innymi hotele, kampingi, pensjonaty oraz schroniska. Z kolei obiekty niekategoryzowane, znajdujące się w ewidencji prezydenta miasta, obejmują około 25,6 tys. miejsc. W tej grupie znajdują się apartamenty, hostele, pokoje gościnne oraz apart-hotele.
W pięć miesięcy przybyło 15 tysięcy miejsc
-W ciągu niecałych 5 miesięcy przyrosło ok. 15 tys. miejsc noclegowych, które zostały zarejestrowane w naszej ewidencji – przytacza krakowska.pl wypowiedź Katarzyny Gądek, zastępcy dyrektora wydziału ds Turystyki UMK.
Odnosząc się do nowych regulacji prawnych, Katarzyna Gądek zaznaczyła, że w przypadku przepisu dotyczącego możliwości wyznaczania stref ograniczających najem krótkoterminowy przez gminę, należy wykazać się dużą ostrożnością. - Musimy pamiętać, że sam fakt, że jeden lokal w kamienicy jest problematyczny nie uprawnia nas do zakazania czy ograniczenia działalności w całym obiekcie czy kwartale. Jeśli Rada Gminy chciałaby jakieś działania podjąć musi to być przemyślane. Istnieje bowiem zasada proporcjonalności – wskazała.
Hotelarze: potrzebne są równe zasady
Jakie jest w tej kwestii stanowisko hotelarzy. Pytany o to Krzysztof Jędrocha, reprezentujący Izbę Gospodarczą Hotelarstwa Polskiego podkreślił, że rynek najmu krótkoterminowego powinien działać w sposób legalny, uporządkowany i jasny z punktu widzenia przedsiębiorcy i konsumenta.
Jeśli chodzi o hotele – to branża nigdy nie protestowała przeciwko temu aby najem krókoterminowy likwidować czy ograniczać itp. Chodzi o stworzenie w miarę równych warunków prowadzenia działalności gospodarczej. Nasz interes w tym, aby to zostało uporządkowane jest taki, aby poziom kosztów jakie generują hotele do prowadzenia działalności był uczciwie porównywalny z działalnością w obiektach wynajmu krótkoterminowego – powiedział cytowany przez Gazetę Krakowska Jędrocha i dodał, że branża hotelowa nie chce żadnych ograniczeń administracyjnych jeśli chodzi o ilości. Natomiast jest za tym, by decyzje w zakresie ewentualnych ograniczeń, były wyłącznie podejmowane na szczeblu gminy.
- Absolutnie branża jest przeciw projektowi zaprezentowanemu przez Polskę2050, aby decyzje były podejmowane w uzgodnieniu z wspólnotami mieszkaniowymi. To jest kierunek absolutnie utopijny i gaszący absolutnie działalność w tym zakresie. To jest nie do zrealizowania - mówił Krzysztof Jędrocha.
