Koniec ze zbieraniem na wkład własny: 100 tys. zł gwarancji i nawet 60 tys. zł na spłatę kredytu. Można już składać wnioski

Dla kogo jest rodzinny kredyt mieszkaniowy?

Rodzinny kredyt mieszkaniowy jest instrumentem państwowego wsparcia realizowanym przy udziale Banku Gospodarstwa Krajowego. Jest skierowany przede wszystkim do osób, które mają zdolność do spłaty kredytu hipotecznego, ale nie zgromadziły pełnego wkładu własnego albo posiadają go w niewielkiej wysokości.

Kredyty w ramach programu mogą być udzielane do 31 grudnia 2030 roku. Kredyt musi być udzielony w złotych, a okres jego spłaty powinien wynosić co najmniej 15 lat.

Brak pełnego wkładu nie wyklucza kredytu.

Jednym z podstawowych elementów programu jest gwarancja wkładu własnego. Jeżeli wkład własny kredytobiorcy jest niższy niż 20 proc. wydatków finansowanych rodzinnym kredytem mieszkaniowym, część kredytu odpowiadająca różnicy pomiędzy wymaganym poziomem 20 proc. a posiadanym wkładem może zostać objęta gwarancją BGK.

Jednocześnie suma własnego wkładu kredytobiorcy oraz części kredytu objętej gwarancją nie może przekroczyć 200 tys. zł ani 20 proc. całkowitej kwoty wydatków finansowanych kredytem. Za udzielenie gwarancji BGK pobiera jednorazową prowizję wynoszącą 1 proc. gwarantowanej części kredytu. Oznacza to, że przy maksymalnej gwarancji w wysokości 100 tys. zł prowizja wyniesie 1 tys. zł.

Limit 100 tys. zł ma praktyczne znaczenie przy droższych nieruchomościach. Jeżeli finansowane wydatki wynoszą 600 tys. zł, 20 proc. tej kwoty to 120 tys. zł. Osoba bez własnego wkładu potrzebowałaby więc gwarancji odpowiadającej 120 tys. zł, ale ustawowy limit wynosi 100 tys. zł. W takim przypadku całkowity brak własnych środków nie wystarczy. Aby zejść do poziomu, który może zostać objęty gwarancją, potrzebny byłby co najmniej 20-tys. wkład własny.

Własny wkład jest dopuszczalny

Rodzinny kredyt mieszkaniowy może otrzymać również osoba posiadająca własny wkład. Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem wkład własny nie może co do zasady przekraczać 20 proc. finansowanych wydatków.

Przy oprocentowaniu stałym albo okresowo stałym może wynosić do 30 proc., jeżeli okres, przez który stopa ma stały poziom, wynosi co najmniej pięć lat. Co do zasady wkład własny nie może być jednocześnie wyższy niż 200 tys. zł. W praktyce oznacza to również, że rodzinny kredyt mieszkaniowy nie musi zawsze korzystać z gwarancji BGK. Jeżeli kredytobiorca ma wystarczający własny wkład, może otrzymać rodzinny kredyt mieszkaniowy bez gwarantowania brakującej części.

Szczególne zasady dotyczą m.in. sytuacji, w której wkładem własnym jest określona nieruchomość gruntowa przeznaczona pod budowę domu albo środki pieniężne połączone z Premią Mieszkaniową. W takich przypadkach standardowe ograniczenia dotyczące wysokości wkładu mogą nie mieć zastosowania po spełnieniu dodatkowych warunków.

Rodzinny kredyt mieszkaniowy nie tylko na wkład własny ale również na wykończenie

Rodzinny kredyt mieszkaniowy może służyć m.in. do sfinansowania zakupu mieszkania albo domu jednorodzinnego, również wraz z jego wykończeniem. Może zostać wykorzystany także na budowę domu jednorodzinnego, jego wykończenie oraz zakup prawa własności działki lub jej części przeznaczonej pod budowę tego domu.

Program obejmuje również określone inwestycje kooperatyw mieszkaniowych oraz nabycie spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Dofinansowanie na drugie dziecko to 20 tys. zł spłaty, trzecie i kolejne – po 60 tys. zł

Gwarancja wkładu własnego jest tylko jednym z elementów programu. Drugim jest tzw. spłata rodzinna. Jeżeli po udzieleniu rodzinnego kredytu mieszkaniowego gospodarstwo domowe powiększy się o drugie dziecko, BGK może przeznaczyć 20 tys. zł na spłatę kapitału kredytu. W przypadku powiększenia gospodarstwa o trzecie albo kolejne dziecko kwota spłaty rodzinnej wynosi 60 tys. zł. Wsparcie może więc zostać udzielone więcej niż jeden raz.

Każdorazowa kwota wsparcia nie może być jednak wyższa niż pozostająca do spłaty część kapitału kredytu. Jeżeli pozostałego kapitału jest mniej niż przysługująca spłata rodzinna, pomoc zostanie ograniczona do wysokości pozostałego zadłużenia. Powiększenie rodziny może nastąpić również w wyniku przysposobienia dziecka.

Spłata rodzinna nie jest dokonywana automatycznie. Kredytobiorca składa zlecenie spłaty rodzinnej do BGK za pośrednictwem banku, który udzielił rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Co do zasady trzeba to zrobić w ciągu roku od dnia powiększenia gospodarstwa domowego.

Należy również zwrócić uwagę na wcześniejszą nadpłatę kredytu, gdyż może mieć wpływ na prawo do późniejszej spłaty rodzinnej. Co do zasady wcześniejsza częściowa nadpłata może wykluczyć możliwość skorzystania ze spłaty rodzinnej. Ustawa przewiduje jednak wyjątki. Ograniczenie nie ma zastosowania m.in. wtedy, gdy przedterminowej spłaty dokonano po upływie trzech lat od udzielenia kredytu albo gdy dotyczyła ona części kredytu objętej gwarancją. Ustawa przewiduje również inne szczególne przypadki.

Posiadanie mieszkania nie zawsze wyklucza z programu

Podstawowa zasada zakłada, że osoby należące do gospodarstwa domowego ubiegającego się o rodzinny kredyt mieszkaniowy nie powinny posiadać mieszkania ani domu. Ustawa przewiduje jednak wyjątek dla rodzin z co najmniej dwojgiem dzieci.

• Rodzina z dwojgiem dzieci może posiadać jedno mieszkanie albo dom o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 50 mkw.
• Przy trojgu dzieci limit wynosi 75 mkw., a przy czworgu – 90 mkw.

W przypadku rodzin z pięciorgiem lub większą liczbą dzieci limit powierzchni nie obowiązuje.

Jeżeli rodzina korzysta z tego wyjątku, jej wkład własny nie może przekraczać 10 proc. wydatków finansowanych rodzinnym kredytem mieszkaniowym.

Podobnie posiadanie udziału w mieszkaniu lub domu odziedziczonego w spadku nie musi automatycznie zamykać drogi do programu. Jest to możliwe m.in. wtedy, gdy osoby należące do gospodarstwa domowego posiadają łącznie udział nieprzekraczający 50 proc. w jednej nieruchomości, nabyty w drodze dziedziczenia, i nie zamieszkują w niej od co najmniej 12 miesięcy. Podobne wyjątki dotyczą określonych spółdzielczych praw do lokalu albo domu. Przepisy uwzględniają również nieruchomości wyłączone z użytkowania na podstawie decyzji nadzoru budowlanego, m.in. w związku z katastrofą budowlaną, powodzią, osunięciem ziemi albo innym żywiołem.

Co do zasady przeszkodą może być zbycie nieruchomości w drodze darowizny na rzecz osoby należącej do I albo II grupy podatkowej w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o rodzinny kredyt mieszkaniowy. Ustawa przewiduje jednak wyjątek m.in. dla darowizny udziału we współwłasności nieprzekraczającego 50 proc., jeżeli osoba obdarowana posiadała już wcześniej udział w tej samej nieruchomości.

Przy ocenie prawa do rodzinnego kredytu mieszkaniowego znaczenie ma również historia wcześniejszych umów kredytowych. W dniu złożenia wniosku kredytobiorca nie może być ani nie mógł być stroną innej umowy kredytu hipotecznego zawartej w ciągu 36 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku, jeżeli kredyt ten służył finansowaniu zakupu mieszkania, domu albo odpowiedniego prawa spółdzielczego.

Nie każde mieszkanie zmieści się w programie

Przy zakupie lokalu mieszkalnego obowiązuje również limit ceny za 1 mkw. Jego wysokość zależy od lokalizacji nieruchomości oraz rodzaju transakcji.

Dla określonych zakupów na rynku pierwotnym stosowany jest współczynnik 1,4, natomiast dla pozostałych transakcji objętych limitem – współczynnik 1,3.

Limity są aktualizowane, dlatego przy składaniu wniosku należy sprawdzić wartości obowiązujące w danym kwartale. W III kwartale 2026 roku przykładowy limit dla Poznania wynosi 13 802,60 zł za mkw. przy współczynniku 1,4 oraz 12 816,70 zł za mkw. przy współczynniku 1,3.

Limit ceny za metr dotyczy zakupu lokalu mieszkalnego oraz nabycia spółdzielczego prawa do lokalu. Nie działa w taki sam sposób w przypadku zakupu domu jednorodzinnego. Aktualne zestawienia limitów BGK publikuje na swojej stronie internetowej.

Nie każdy bank oferuje rodzinny kredyt mieszkaniowy

Rodzinnego kredytu mieszkaniowego nie można otrzymać w dowolnym banku. Kredyty są udzielane przez banki, które zawarły z Bankiem Gospodarstwa Krajowego odpowiednią umowę o współpracy.

Według aktualnej listy BGK umowy dotyczące rodzinnych kredytów mieszkaniowych, gwarancji wkładu własnego i spłat rodzinnych mają:

• Alior Bank S.A.,
• Bank Pekao S.A.,
• Bank Spółdzielczy w Brodnicy – udzielanie kredytów zawieszone od 2 września 2024 roku,
• BPS S.A. – udzielanie kredytów zawieszone od 1 marca 2024 roku,
• PKO Bank Polski S.A.,
• Erste Bank Polska S.A.

BGK aktualizuje wykaz na bieżąco, dlatego przed rozpoczęciem procedury kredytowej warto sprawdzić aktualną listę oraz ofertę konkretnego banku. Formalności związane z udzieleniem kredytu i gwarancji oraz późniejszym zleceniem spłaty rodzinnej załatwia się za pośrednictwem banku kredytującego, a nie bezpośrednio w BGK.

Gwarancja nie zastępuje zdolności kredytowej

Gwarancja BGK pomaga rozwiązać problem brakującego wkładu własnego, ale nie zastępuje zdolności kredytowej. Bank nadal bada m.in. dochody kredytobiorcy, jego wydatki, istniejące zobowiązania oraz możliwość regularnej spłaty przyszłych rat. Ostateczna decyzja o udzieleniu rodzinnego kredytu mieszkaniowego należy do banku.

Najważniejsze kwoty

• Maksymalna gwarancja BGK wynosi 100 tys. zł.
• Jednorazowa prowizja za gwarancję wynosi 1 proc. gwarantowanej części kredytu, czyli maksymalnie 1 tys. zł.
• Po powiększeniu gospodarstwa domowego o drugie dziecko spłata rodzinna może wynieść 20 tys. zł.
• Przy trzecim oraz każdym kolejnym dziecku spłata rodzinna może wynieść 60 tys. zł – za każdym razem po spełnieniu ustawowych warunków i do wysokości pozostałego kapitału kredytu.
• Minimalny okres kredytowania wynosi 15 lat.
• Rodzinny kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony najpóźniej 31 grudnia 2030 roku.

Źródła informacji i aktualnych danych: Bank Gospodarstwa Krajowego

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (Dz.U. 2024 poz. 1724 ze zm.)
• ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe (Dz.U. 2026 poz. 1210)