Subskrybuj nas na Youtube
Kiedy dziesięć lat temu uchwalano przepisy regulujące odwrócony kredyt hipoteczny, pod internetowymi artykułami na ten temat nie brakowało komentarzy mówiących, że banki zaczną tanio przejmować domy i mieszkania polskich seniorów. Czy te prognozy się sprawdziły? W żadnym wypadku. Okazało się bowiem, że krajowe banki nie są zainteresowane wejściem na rynek odwróconego kredytu hipotecznego. Funkcjonują natomiast produkty finansowe w modelu renty dożywotniej (oferowane przez tzw. fundusze hipoteczne), ale nie zyskały one jeszcze popularności. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl analizują ciekawą sytuację.
Banki nigdy mocno nie interesowały się tematem
Na wstępie warto przypomnieć, że ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym będąca idealnym przykładem martwego prawa, została uchwalona 23 października 2014 r. Około dziesięć lat temu Polacy mogli się dowiedzieć, że seniorzy dostaną bezpieczną możliwość poprawienia swojej sytuacji finansowej na emeryturze. Uchwalone w 2014 r. przepisy zapewniają bowiem, że własność nieruchomości z hipoteką wpisaną na rzecz banku zostanie przeniesiona dopiero po śmierci seniora. Wcześniej bank ma obowiązek wypłacać ustalone w umowie świadczenie.
Wprowadzone przepisy zapewniają spadkobiercom rok czasu po śmierci seniora na spłatę długu wynikającego z kwot przekazanych wcześniej przez bank i odsetek. Takie rozwiązanie umożliwia swoisty wykup nieruchomości od banku. Jeżeli spadkobiercy nie będą zainteresowani wykupem, to bank wypłaci im różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości oraz sumą zobowiązań, które senior zaciągnął przed śmiercią. Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym zawiera też inne ciekawe rozwiązania prawne, ale mimo tego pozostała na razie bezużyteczna.
Warto zwrócić uwagę, że już na początku poprzedniej dekady banki dość sceptycznie odnosiły się do kwestii wprowadzenia na rynek odwróconych kredytów hipotecznych. Praktyka pokazała, że to podejście było dobrym prognostykiem na przyszłość. W 2012 r. pojawiły się informacje, że tematem jest zainteresowany ówczesny bank BZ WBK, ale to nie przełożyło się na żadne konkretne decyzje w sprawie odwróconego kredytu hipotecznego. Podobna sytuacja dotyczyła nieco późniejszych medialnych doniesień o zainteresowaniu Banku BPS nowym produktem finansowym dla seniorów.
Renta za lokum nadal nie jest przebojem w Polsce
Brak zainteresowania ze strony banków stworzył większe szanse rozwoju dla tak zwanych funduszy hipotecznych, które oferują seniorom wsparcie w ramach mniej uregulowanego modelu renty dożywotniej. Co ciekawe, o wprowadzenie odpowiednich regulacji wielokrotnie wnioskowały same fundusze hipoteczne. Jednak po fiasku projektu ustawy z dnia 26 czerwca 2014 r. o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, przez kolejne 10 lat nie było mowy o następnych próbach regulacyjnych. Stało się tak, mimo że model renty dożywotniej zakłada przeniesienie własności nieruchomości za życia seniora.
Być może, ograniczona skala działania funduszy hipotecznych nie motywuje ustawodawcy do aktywności. Z informacji przekazywanych przez Związek Przedsiębiorstw Finansowych w Polsce można wywnioskować, że pod koniec 2023 r. w portfolio wiodących funduszy hipotecznych znajdowało się 385 nieruchomości o łącznej wartości 158,5 mln zł. Klientami funduszy hipotecznych najczęściej są osoby w wieku 75 lat - 80 lat mieszkające na terenie woj. mazowieckiego, pomorskiego, dolnośląskiego i śląskiego.
Czy sytuacja może jeszcze zmienić się w przyszłości?
Obecna sytuacja prowokuje do zadawania pytań o przyszłość zarówno odwróconych kredytów hipotecznych, jak i oferty funduszy hipotecznych. Wydaje się, że trendy demograficzne mogą w najbliższych dekadach nieco zmienić stan rzeczy. Chodzi zwłaszcza o perspektywę zestarzenia się wielu mieszkańców Polski, którzy pozostaną bezdzietni. Wzrost liczby takich starszych osób bardziej chętnych do korzystania z odwróconego kredytu hipotecznego może zmotywować banki do uzupełnienia oferty o „odwróconą hipotekę”. Z całą pewnością, dla sektora bankowego nie jest to produkt finansowy łatwy we wdrożeniu i obsłudze.
Nawet jeśli „odwrócone hipoteki” wejdą na rodzimy rynek, to można przypuszczać, że banki nie pozwolą seniorom zadłużać się na więcej niż 40% - 60% wartości nieruchomości. Domy i lokale z najszybciej wyludniających się części kraju prawdopodobnie będą niechętnie akceptowane lub nawet odrzucane jako zabezpieczenie hipoteczne.