rozwiń >

Ochrona praw nabywcy nieruchomości

Obecnie kupowanie mieszkania od dewelopera, szczególnie jeśli ktoś robi to po raz pierwszy, można porównać do jazdy autostradą z zamkniętymi oczami. Ilość kwestii, na które trzeba zwrócić uwagę, bywa tak przytłaczająca, że zakup mieszkania powinien być poprzedzony kilkumiesięcznym kursem z zakresu prawa cywilnego oraz prawa budowlanego. Tym bardziej że dla wielu osób nabycie lokalu mieszkalnego oznacza zaciągnięcie kredytu hipotecznego na 30 lat.

Sytuacja na rynku nieruchomości, jeżeli chodzi o likwidowanie nieuczciwych praktyk, ulega jednak poprawie. Wszystko za sprawą ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Ustawa wprowadziła możliwość likwidacji nieuczciwych praktyk, przy sprzedaży nieruchomości przez deweloperów

To właśnie ten akt prawny stanowi dodatkową ochronę nabywcy lokalu mieszkalnego, zmniejszając przewagę dewelopera nad kupującym. Tzw. ustawa deweloperska określa m.in.:

  • obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  • zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej,
  • prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  • zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie.

Uchwalenie ustawy deweloperskiej pozwala również na bieżące eliminowanie nieuczciwych praktyk. Jedną z ostatnich zmian było wprowadzenie obowiązku ujawniania cen mieszkań. Zgodnie z nowelizacją ustawy deweloperskiej każda oferta sprzedaży lokalu mieszkalnego musi zawierać konkretną cenę. Nie wystarczy ogólny opis inwestycji ani zaproszenie do kontaktu – klient powinien od razu wiedzieć, w jakim przedziale cenowym znajduje się dana nieruchomość. To zmiana na plus.

Nieuczciwe praktyki deweloperów wymusiły zmiany przepisów o ochronie praw nabywcy nieruchomości

7 stycznia 2026 r. Prezydent Karol Nawrocki podpisał ustawę z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Konieczność ingerencji ustawodawcy wynikała z braku jednolitego stosowania przez deweloperów obowiązujących norm prawnych w zakresie obliczania powierzchni użytkowej nabywanej nieruchomości.

Prowadziło to do sytuacji, w których nabywcy byli zmuszeni dochodzić swoich praw na drodze sądowej, a także poprzez interwencje Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). W piśmie z dnia 4 lipca 2025 r. (RPZ-2.071.9.2025.AM) skierowanym do Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej Prezes UOKiK informował, że w 2022 r. w przypadku pieciu inwestycji prowadzone były postępowania zakończone wydaniem decyzji stwierdzających stosowanie przez deweloperów praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Polegały one na pomijaniu w kartach lokali mieszkalnych, prezentujących rzuty lokali – informacji o powierzchni znajdującej się pod ściankami działowymi, która była wliczana do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

Na problem braku jednolitych zasad zwracała również uwagę Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wskazano, że w art. 35 ust. 1 pkt 6 ustawy deweloperskiej określono obowiązek wskazania w umowie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych. Z kolei w art. 35 ust. 1 pkt 15 dodano wymóg wskazania sposobu pomiaru powierzchni użytkowej. W efekcie na rynku pojawiły się lokale, których powierzchnia użytkowa była mierzona w różny sposób.

Drugim negatywnym zjawiskiem na rynku pierwotnym było tworzenie przez deweloperów odrębnej siatki pojęć na potrzeby wyliczania ceny. Nawet przy stosowaniu właściwej Polskiej Normy, umowy posługiwały się pojęciami „powierzchni użytkowej”, „powierzchni posprzedażowej” czy „powierzchni rozliczeniowej”. W konsekwencji cena za metr kwadratowy powierzchni użytkowej różnila się od ceny za metr kwadratowy faktycznie nabywanej powierzchni.

Obowiązujące normy budowlane przy obliczaniu powierzchni nieruchomości

Ustawa deweloperska wymienia elementy precyzujące przedmiot świadczenia dewelopera. Należy do nich m.in. określenie powierzchni i stanu prawnego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie (art. 35 ust. 1 pkt 3 u.o.p.n.f.).

W doktrynie podkreśla się, że określenie sposobu pomiaru pozwala uniknąć wątpliwości przy ustalaniu rozmiaru faktycznie zrealizowanego świadczenia. Ustalenie rzeczywistej powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stanowi podstawę ewentualnych rozliczeń pomiędzy stronami, dlatego sposób dokonywania pomiaru powierzchni użytkowej ma kluczowe znaczenie¹.

W Polsce pomiar powierzchni użytkowej budynków regulują trzy główne normy:PN-ISO 9836:1997, PN-ISO 9836:2015-12 oraz PN-ISO 9836:2022-07. Ich treść zmieniała się na przestrzeni lat, jednak konsekwentnie wyłaczała powierzchnię pod ścianami działowymi z powierzchni użytkowej lokalu. Mimo to nie wszyscy deweloperzy stosowali się do tego wyłączenia.

Istotne zmiany dla nabywców nieruchomości

Projekt ustawy wprowadza dwie kluczowe z punktu widzenia nabywcy zmiany:

  • bezpośrednio w ustawie wprowadzono wymóg stosowania właściwej Polskiej Normy przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • powiązano sposób wyliczania ceny nabycia praw wynikających z umowy z powierzchnią użytkową nieruchomości, eliminując możliwość stosowania innych metod pomiaru niż odnoszące się do powierzchni użytkowej obliczonej zgodnie z Polską Normą.

A to oznacza koniec nieuczciwych praktyk stosowanych przez deweloperów, a tym samym koniec z oszustwami na metrażu. Zgonie z nowelizacją, po art. 5 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. dodano art. 5a w brzmieniu:

„W umowach, o których mowa w art. 2–4, i w umowie rezerwacyjnej, o której mowa w art. 29 ust. 2, cenę lokalu lub domu jednorodzinnego określa się jako iloczyn m2 ich powierzchni użytkowej oraz ceny za 1 m2 powierzchni użytkowej. Powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, dotyczącego lokalu lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia jest ustalana.”

Ustawa obejmuje także umowy zawarte przed jej wejściem w życie. Nabywcy mogą dochodzić swoich praw

Nabywcy nieruchomości, którzy zostali oszukani przez dewelopera poprzez stosowanie nieprawidłowych norm obliczania powierzchni, właśnie uzyskali skuteczne narzędzie do dochodzenia swoich praw. Zgodnie z art. 2 przyjętej ustawy do umów, o których mowa w art. 2–4 oraz art. 29 ust. 2 ustawy nowelizowanej, zawartych od dnia wejścia w życie nowych przepisów, stosuje się ustawę w brzmieniu nadanym nowelizacją. Pierwotnie ustawodawca zakładał, że nowe regulacje będą miały zastosowanie wyłącznie do umów zawartych po wejściu ustawy w życie.

Ustawa została opublikowana w Dzienniku Ustaw 12 stycznia 2026 r. Przepisy wejdą w życie po upływie 14 dni od dnia publikacji. Link: dziennikustaw.gov.pl

¹ A. Goldiszewicz [w:] Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, Warszawa 2023, art. 35.

Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym