Rynek mieszkaniowy 2022. Jakie zmiany prawne nas czekają?

– Często jest tak, że uchwalone przez Sejm ustawy wchodzą w życie po kilku miesiącach a nawet po roku od opublikowania w Dzienniku Ustaw – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo. I dodaje, że tak jest w przypadku ostatniej nowelizacji Prawa budowlanego, nowej ustawy deweloperskiej czy ustawy, która umożliwi zaciągnięcie kredytu hipotecznego z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym.

Budowa domu jednorodzinnego w trybie uproszczonym

Najszybciej, bo już 3 stycznia 2022 r. wejdzie w życie ustawa wprowadzającą zmiany do Prawa budowlanego i ustawy o planowaniu, i zagospodarowaniu przestrzennym. Mają one umożliwić budowę domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę, bez ustanowienia kierownika budowy oraz bez prowadzenia dziennika budowy. Ekspert GetHome.pl wyjaśnia, że z tego typu ułatwień będą mogli skorzystać tylko ci inwestorzy, którzy budują dom na własne potrzeby. Budynek musi być wolnostojący i mieć nie więcej niż dwie kondygnacje. Obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce, na której taki dom został zaprojektowany. – A co najważniejsze, powierzchnia zabudowy domu budowanego w uproszczonym trybie nie może przekraczać 70 mkw. – podkreśla Marek Wielgo.

Zwraca uwagę, że uproszczenie polega m.in. na wyłączeniu możliwości zgłoszenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej sprzeciwu do zgłoszenia budowy. A to oznacza, że inwestor mógłby ją rozpocząć zaraz po doręczeniu zgłoszenia. Inwestor będzie jednak musiał dołączyć oświadczenia, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej o tym, że zamierza on budować dom w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych oraz że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku, gdy zrezygnuje z kierownika budowy. Ponadto wymagane będzie zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia robót budowlanych.

Od 3 stycznia 2022 r. Prawo budowlane dopuści także możliwość budowy w trybie zgłoszenia budynków rekreacji indywidualnej, czyli domków rekreacyjnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. Jednak pod warunkiem, że rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie przekroczy 6 m, a wysięg wsporników - 2 m. Jeśli działka, na której ma być budowany dom do 70 mkw. nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, wówczas decyzja o warunkach zabudowy ma być wydawana w ciągu 21 dni.

– Tych, dla których liczy się każda złotówka być może ucieszy wiadomość, że będą mogli uzyskać, prawdopodobnie za darmo, projekt domu spełniającego ustawowe kryteria – mówi Marek Wielgo.

W Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego trwa właśnie konkurs na projekt koncepcyjny domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m kw. W konkursie ma być wyłonionych kilkadziesiąt projektów. Oczywiście, jak w przypadku każdego gotowego projektu, wymagana będzie jego adaptacja przez projektanta. Chodzi o dostosowanie projektu do konkretnej działki i lokalnych przepisów.

Przypomnijmy, że już od 2015 r. inwestorzy mogą skorzystać z możliwości budowy domów jednorodzinnych bez pozwolenia, i to domów o dowolnej wielkości. Wystarczy zgłoszenie, jeśli obszar oddziaływania domu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. W praktyce z tego rozwiązania korzysta niewielu inwestorów, co pokazują statystyki Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego dotyczące pozwoleń na budowę domu. Np. w 2020 r. inwestorzy uzyskali pozwolenia na budowę 121,4 tys. domów jednorodzinnych, a zaledwie 1,9 tys. będzie budowanych na podstawie zgłoszenia.

Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego

Do 27 maja 2022 r. muszą poczekać ci, którzy liczą na kredyt hipoteczny z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym. Tego dnia wejdzie w życie ustawa „o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym”. Zakłada ona, że wymagany przez banki wkład – minimum 10% a maksymalnie 20% – poręczy państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego. Przy czym maksymalna kwota, którą obejmie to poręczenie, nie przekroczy 100 tys. zł. Oznacza to, że mieszkanie nie będzie mogło kosztować więcej niż 500 tys. zł.

Na rynku pierwotnym i wtórnym jest dużo mieszkań w tej cenie. Problem w tym, że za kredyt bez wkładu będzie można kupić tylko takie, które spełniają także kryterium ceny metra kwadratowego. Niestety, w wielu miastach oferta mieszkań spełniających cenowy wymóg programu może być skromna. Warto zwrócić uwagę, że szczególnie w największych miastach limity cenowe są dużo niższe od średniej cen ofertowych na rynku.

Przyszli kredytobiorcy powinni też wziąć pod uwagę, że najpewniej będzie on sporo droższy od standardowego. Powód? Klienci, którzy nie mają oszczędności na wkład własny, będą traktowani przez banki jako bardziej ryzykowni. Zapłacą więc wyższą marżę, która jest stałym składnikiem oprocentowania.

Zakup mieszkania od dewelopera bardziej bezpieczny

– Dla wielu kupujących nowe mieszkania liczy się przede wszystkim możliwość wyboru, a na wczesnym etapie budowy można przebierać w ofertach – mówi Marek Wielgo. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że z takim praktycznym nastawieniem kupujących mamy do czynienia zwłaszcza w stolicy. W puli 1172 mieszkań sprzedanych przez deweloperów w listopadzie tylko 39% ma termin oddania do użytkowania krótszy niż rok, a gotowych jest zaledwie 9%.

Kupno mieszkania lub domu w trakcie budowy, zwłaszcza na etapie tzw. dziury w ziemi, zawsze jest obarczone ryzykiem. Na szczęście od ponad 9 lat obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską, która chroni nabywców. Gdyby firmie podwinęła się noga, jej klienci nie zostaną z niczym.

Od 1 lipca 2022 r. ustawę deweloperską zastąpi nowa, która zapewni jeszcze większe bezpieczeństwo kupującym mieszkania w trakcie budowy. Zakłada ona m.in. utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjny (DFG). Dzięki niemu klienci firmy deweloperskiej odzyskają swoje pieniądze nie tylko wtedy, kiedy ta zbankrutuje, a także wtedy, gdy skorzystają oni z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy, np. jeśli deweloper zaprzestanie budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania lub domu. Ponadto DFG ochroni wpłaty, jeśli upadnie bank. Chodzi o sytuację, gdy przewyższają one równowartość 100 tys. euro, czyli kwotę, którą wypłaca Bankowy Fundusz Gwarancyjny. DFG dopłaci wówczas brakującą kwotę.

Co ważne, składki do DFG będą wpłacali deweloperzy, jako określony procent każdej wpłaty klientów. Maksymalna stawka wyniesie 1%. Oczywiście istnieje ryzyko, że deweloperzy mogą próbować zrekompensować sobie ten wydatek podwyższając cenę mieszkania. Może się też jednak okazać, że obniżą swoją marżę, żeby nie stracić klientów w sytuacji, gdy popyt na nowe mieszkania zacznie się kurczyć.

Korzystnych dla kupujących mieszkania nowości i zmian w tej ustawie jest więcej. Np. usankcjonuje ona umowy rezerwacyjne, których obecnie nie regulują żadne przepisy. W efekcie wpłata, której żądają deweloperzy z tytułu rezerwacji, nawet 2% ceny mieszkania, nie jest objęta ochroną. – Zgodnie z ustawą, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny mieszkania lub domu. Jednak nie wysokość tej opłaty jest tu najważniejsza – mówi Marek Wielgo. I wyjaśnia, że w umowie rezerwacyjnej deweloper zobowiązuje się, że przez jakiś czas wyłączy dany lokal ze swojej oferty. W tym czasie kupujący stara się o kredyt na jego zakup. Umowy rezerwacyjne są więc na rękę obu stronom. Dla nabywcy, bo jeśli od razu zawrze umowę deweloperską, a bank odmówi kredytu, przepadają pieniądze wydane na notariusza. Z kolei deweloperzy boją się sytuacji, gdy po zawarciu umowy deweloperskiej bank odmówi kredytu ich klientowi, a ten nie zgodzi się na wykreślenie z księgi wieczystej swojego roszczenia. W takiej sytuacji deweloper miałby problem z szybką sprzedażą lokalu innej osobie.

Umowy rezerwacyjne poprzedzające umowy deweloperskie wyeliminują ten problem. Deweloper będzie musiał zwrócić pieniądze rezerwującemu mieszkanie, jeśli bank odmówi mu kredytu lub jeśli firma dokona zmian w prospekcie lub jego załącznikach bez wiedzy rezerwującego.

Wakacje czynszowe lub wykup lokalu w TBS/SIM

Ekspert GetHome.pl zwraca uwagę, że tzw. vacatio legis dotyczy nie tylko całych ustaw, ale także pojedynczych przepisów. Przykładem mogą być rozwiązania w uchwalonej rok temu ustawie „o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa”. Wprawdzie ustawa obowiązuje od 19 stycznia 2021 r. Jednak dla niektórych zawartych w niej rozwiązań przewidziano długi okres przejściowy.

Np. art. 7 pkt 17, który dotyczy obecnych i przyszłych najemców w Towarzystwach Budownictwa Społecznego (TBS) i Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM), zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2022 r. Przepis ten przyzna najemcom możliwość wyboru, kiedy i w jaki sposób chcą odzyskać swój wkład partycypacyjny.

Aby dostać klucze do mieszkania w TBS lub SIM najemca musi sfinansować część wydatków związanych z budową. Ta tzw. partycypacja może sięgać nawet 30% kosztów wybudowania mieszkania. Wprawdzie jest ona zwracana (odpowiednio zwaloryzowana), ale dopiero po zakończeniu najmu i opuszczeniu mieszkania przez najemcę. Od 1 stycznia 2022 r. najemcy będą mogli np. stopniowo odbierać swój wkład płacąc… niższy czynsz. Przy czym w grę wchodzi formuła okresowych „wakacji czynszowych” oraz obniżka czynszu do końca trwania umowy najmu (dla najemców w wieku emerytalnym). Ponadto w określonych sytuacjach możliwy będzie wykup mieszkania w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Wymagałoby to wniesienia co najmniej 20% wkładu partycypacyjnego (w dużych miastach – 25% kosztów budowy).

Z wnioskiem o zaliczenie partycypacji na poczet czynszu lub o zamianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności będą mogli wystąpić najemcy dopiero po spłaceniu przez TBS/SIM kredytu zaciągniętego na inwestycję.

Uwaga posiadacze książeczek mieszkaniowych!

Wspomniana wcześniej ustawa rozszerzyła także możliwości uzyskania przez właścicieli starych PRL-owskich książeczek mieszkaniowych premii gwarancyjnej, bez której zgromadzone wkłady mają często symboliczną wartość. Ponieważ premie – od kilku tysięcy do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych – są sporym obciążeniem dla budżetu państwa, kolejne rządy ograniczały posiadaczom książeczek mieszkaniowych możliwości uzyskania tego rodzaju dotacji.

W praktyce reglamentacja polega na określeniu celów mieszkaniowych, na które przysługuje premia. Do listy dopisano w tym roku m.in. zakup ułamkowej części mieszkania, wymianę okien i termomodernizację. Jednak oprócz marchewki jest też i kij! Ustawa zobowiązuje posiadaczy książeczek do ich zarejestrowania w PKO BP. Po co? Żeby sprawdzić, czy w rękach Polaków faktycznie jest jeszcze milion książeczek mieszkaniowych założonych przed 24 października 1990 r. Wprawdzie rząd nie określił terminu rejestracji, ale warto załatwić tę formalność do końca 2022 r. Od 1 stycznia 2023 r. zacznie bowiem obowiązywać przepis (art. 8 pkt 2), który sprawi, że ci, którzy w tym roku nie zarejestrują książeczki, będą mogli ubiegać się o wypłatę premii gwarancyjnej dopiero w roku następującym po rejestracji. To może być przykra niespodzianka dla tych posiadaczy książeczek mieszkaniowych, którzy np. w 2023 r. postanowią kupić albo wyremontować mieszkania, a okaże się, że owszem premię uzyskają, ale dopiero w 2024 r.

Tego obowiązku nie warto zlekceważyć

Do lipca 2022 r. na właścicielach i zarządcach budynków spoczywa obowiązek zgłoszenia źródła ich ogrzewania do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB).

– Temu, kto do tego czasu nie poinformuje, czym ogrzewa swój dom lub mieszkania, grozi grzywna w wysokości nawet 500 zł – przypomina Marek Wielgo. Dodaje, że grzywna za przekroczenie terminu nie będzie nakładana z automatu. W ustawie wprowadzono możliwość zastosowania tzw. czynnego żalu. Chodzi o to, że kara upiecze się temu, kto zdąży złożyć deklaracje, zanim wójt, burmistrz lub prezydent miasta „poweźmie wiadomość o popełnieniu wykroczenia”.

Z danych portalu Geoportal.gov.pl wynika, że samych budynków mieszkalnych jest w naszym kraju ponad 6,2 mln. Tymczasem – jak podaje Główny Urząd Nadzoru Budowlanego – do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków trafiło do tej pory ok. 500,5 tys. z nich.

CEEB ma być dla rządu i samorządów źródłem informacji na temat stanu technicznego wszystkich budynków oraz sposobu ich ogrzewania. Dzięki temu łatwiej będzie przygotować odpowiednie programy wsparcia termomodernizacji.