Jeszcze rok temu internetowe analizy dość często zwracały uwagę na rekordowo niski poziom rat kredytowych w stosunku do kosztów wynajmu. Osoby zajmujące się rynkiem nieruchomości doskonale jednak wiedzą, że taka relacja czynszów i rat może ulegać dość szybkim zmianom. Na początku marca 2022 r. rata kredytu na typowe mieszkanie z największych krajowych miast nierzadko była już większa od stawek czynszowych. Kolejne podwyżki stóp NBP powiększą różnicę na niekorzyść rat kredytowych. W skrajnym przypadku może się okazać, że miesięczna wpłata na rzecz banku będzie nawet o 40% - 50% większa niż wysokość czynszu. Na szczęście, taka sytuacja utrzyma się tylko przez pewien czas.
Trzeba brać pod uwagę nawet pięcioprocentowy WIBOR
W ramach swojej analizy, eksperci portalu RynekPierwotny.pl porównali poziom czynszu za przeciętne mieszkanie o powierzchni 50 mkw. (w dobrym standardzie) oraz wysokość raty na nowy lokal z takim samym metrażem. Warto podkreślić, że pod pojęciem czynszu rozumiemy wyłącznie kwotę przekazywaną właścicielowi (bez doliczenia kosztów eksploatacyjnych). Właściciel nowego „M” też będzie musiał pokryć podobne koszty eksploatacji. W naszym przykładzie zakładamy, że koszty wykończenia mieszkania od dewelopera zostaną sfinansowane bez kredytu.
Poniższa tabela porównuje wysokość czynszu za przeciętny lokal oraz ratę trzydziestoletniego kredytu. W przypadku kredytowania, eksperci RynekPierwotny.pl wzięli pod uwagę cztery warianty:
- wkład własny 20% i średnie oprocentowanie kredytu z lutego 2022 r.
- wkład własny 10% oraz średnie oprocentowanie kredytu z lutego 2022 r.
- wkład własny 20% i oprocentowanie kredytu wyższe o 1,50 punktu procentowego (p.p.) względem lutego 2022 r.
- wkład własny 10% oraz oprocentowanie kredytu wyższe o 1,50 p.p. względem lutego 2022 r.
W kontekście trzeciego oraz czwartego punktu warto wspomnieć, że notowania kontraktów FRA sugerują czerwcowy WIBOR 3M na poziomie nawet 5,00% - 5,20%. Taki scenariusz wydaje się całkiem prawdopodobny w obecnych warunkach. Rosyjska agresja na Ukrainę zwiększyła bowiem presję inflacyjną.
W Warszawie i Krakowie czynsze oraz raty mocno się różnią
Po uwzględnieniu wszystkich założeń obliczeniowych okazuje się, że już w lutym 2022 r. rata modelowego kredytu z wkładem 20% była wyraźnie wyższa od czynszu za warszawskie i krakowskie „M”. Dwa najbardziej ludne miasta kraju cechują się największą spodziewaną różnicą pomiędzy kosztami wynajmu i kredytowania lokali. Jeżeli weźmiemy pod uwagę kredyt mieszkaniowy z minimalnym wkładem na poziomie 10% i oprocentowaniem wyższym o 1,50 punktu procentowego niż lutowa średnia, to możliwa różnica względem aktualnego czynszu wynosi aż 43%.
Faktyczna różnica czynszu i raty może być nieco mniejsza ze względu na wzrost stawek czynszowych w kolejnych miesiącach. Nie zmienia to jednak faktu, że w obecnych warunkach zaciąganie kredytu z niskim wkładem wydaje się bardzo ryzykowne. Nie chodzi wyłącznie o dużą różnicę raty względem czynszu, która z czasem spadnie. Problemem może być przejściowe obciążenie budżetu domowego ratą sięgające np. 45% - 55% dochodu netto.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
